房企資金鏈進入預(yù)警區(qū)間 三季度房價或下跌一成

　　三季度房價或?qū)F(xiàn)10%的降幅

　　調(diào)控步步緊逼，一向“不差錢”的房地產(chǎn)開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項目，十八般武藝上陣，難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金“饑渴”。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來一段時間房價很可能將出現(xiàn)較為明顯的松動跡象，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會有較大規(guī)模促銷活動，降價幅度大約在10%。

　　資金鏈緊張，房企頻籌資

　　在國內(nèi)嚴厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞。近期陸續(xù)有市場消息顯示，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項目現(xiàn)象，籌集資金動作頻頻。

　　5月16日，恒 大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元（約38.75億港元）入股恒 大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權(quán)益，恒 大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項目面積約134萬平方米。

　　除此之外，中糧地產(chǎn)、北京中鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房企也相繼展開籌資行動。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭(微博專欄)認為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價促銷，最后才會賣股、賣地、賣項目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。

　　多家研究機構(gòu)表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等因素，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。

　　投中集團旗下CV　Source統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團發(fā)行短期債券、上海上實兩次發(fā)行中期票據(jù)、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規(guī)模超過400億元人民幣。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托業(yè)務(wù)。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當前房地產(chǎn)信托融資成本達到12%至17%，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險加大。

　　在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。

　　楊紅旭認為，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來源增速的現(xiàn)象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進入預(yù)警區(qū)間，達到與2008年類似的緊張狀態(tài)。

　　中原集團研究部高級經(jīng)理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過，兼并重組將持續(xù)上演。

　　Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購兼并金額已經(jīng)達到193億元，超過2010年全年150億元的總量。

　　小規(guī)模降價促銷暗潮涌動

　　房企以價促量的現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)，房價總體保持穩(wěn)定，但小規(guī)模的降價促銷活動正暗潮涌動。

　　據(jù)市場消息，4月30日中海地產(chǎn)在深圳降價促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”。

　　降價潮正面臨臨界點。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現(xiàn)金，但降價潮卻未必要等到半年之后。在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。

　　上海易居房地產(chǎn)的一份報告表示，在樓市持續(xù)低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉(zhuǎn)化為銷售收入已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。報告建議開發(fā)商采取“銷售為王”的市場策略取代“利益最大化”的市場策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的首位，積極采取打折、促銷等方式快速銷售。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強預(yù)計，三季度房地產(chǎn)行業(yè)可能會有較大規(guī)模促銷活動，降價幅度大約在10%。