上海一房一價成空談 備案價與成交價相差56%

    上海“一房一價”遭遇開發(fā)商“高備案低開盤”的應(yīng)對策略?！兜谝回斀?jīng)日報》記者發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的備案價格與實際成交價相比，有高達56%的差別。

　　位于上海浦東新區(qū)的臨港海濱國際花城，隸屬臨港新城板塊。據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的數(shù)據(jù)，該盤可售總套數(shù)為291套，可售總面積29805平方米，分別在2010年6月、9月，以及今年4月23日獲取了三次預(yù)售許可證。

　　從登記情況來看，臨港海濱國際花城在4月份獲取的預(yù)售許可證，已按照發(fā)改委“一房一價”的規(guī)定開始執(zhí)行。其備案價格顯示，最高報價為14000元/平方米，最低報價為12000元/平方米，報價可浮動幅度為-20%。

　　不過，根據(jù)記者掌握的實際成交數(shù)據(jù)，自4月23日開盤以來，截至5月31日，該盤的日最高成交均價為8991元/平方米，這一均價與備案價相比，相差幅度高達33%~56%，遠遠高于可允許下浮的20%幅度，與“高備案低開盤”的策略不謀而合。

　　事實上，本意為抑制信息不透明的調(diào)控政策，卻有樓盤反而借此提升價格。如松江區(qū)九亭板塊的貝尚灣園二期，5月24日開盤之后，網(wǎng)上最高報價為29500元/平方米，最低報價為24400元/平方米，可浮動幅度同樣為-20%。與4月份該樓盤前期房源的成交價相比，反而有22%~48%的漲幅。

　　英國皇家特許測量師學會亞洲區(qū)理事會主席蒲敬思在接受記者專訪時表示，如果按照國外的行業(yè)實行標準，一個物業(yè)的估價會包括許多參考因素，如鄰近樓盤數(shù)據(jù)及環(huán)境因素的考量。從目前的中國房地產(chǎn)市場來看，價格數(shù)據(jù)仍然不透明，對于政府部門而言，實施政策的初衷在于提高價格透明度。

　　“不過，由于上海很早就開始執(zhí)行房價備案細分化，因此對于本地開發(fā)商來說，一房一價政策的影響力并不大。”一位上海房企營銷負責人認為，根據(jù)“一房一價”的要求，商品房銷售明碼標價之后，各地開發(fā)商可自行降價，但漲價則必須重新進行申報。“有些樓盤就想把后期漲價空間實行預(yù)留，導(dǎo)致出現(xiàn)高備案低開盤的情況。”

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍表示，市場對“一房一價”的高度關(guān)注，在于冀望該政策能夠真正束縛住開發(fā)企業(yè)漲價。但這一政策本身并不意味著對開發(fā)企業(yè)自主定價權(quán)的剝奪，當基準價格確立之后，“許降不許漲”可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)高開低走，在折扣上換一種方式謀定價主動權(quán)。

　　蒲敬思則指出，所謂“一房一價”，如果按照國際化評估標準，在類似的物業(yè)交易過程中，房地產(chǎn)價格的估定通常從交通、朝向、設(shè)計等各方面作比較，從而以“價格”的形式作出解釋。“甚至同一位置的物業(yè)會有5%~10%的價值差異性。”

　　不過，已有跡象顯示，上海“一房一價”政策的操作空間正在緊縮。有開發(fā)商向記者透露，原本20%的可浮動幅度，在實際操作過程中已經(jīng)被“壓縮”。“20%的下浮幅度只被允許有10%，最多15%的調(diào)整空間，超過這個浮動幅度，需要重新報批考慮。”他說道，“這正是為了杜絕虛高報價的現(xiàn)象出現(xiàn)。”

　　這意味著原本被視為合理規(guī)避的“高備案低開盤”舉措，遭遇政府“圍追堵截”。“一旦你報價過高，那么很有可能發(fā)生的結(jié)果是，因為價格過高而無人問津了。”該人士解釋說。