直捅反暴利軟肋 天價豪宅竟是科研用地

北京城，沿著阜成路南二街，途經(jīng)一排上世紀五六十年代的老房子，“赫赫有名”的釣魚臺7號院即在眼前。

　　售價高達30萬元/平方米，釣魚臺7號院招致萬千矚目。時代周報記者在走訪中得知，該地段曾經(jīng)是玉淵潭鄉(xiāng)前莊子村。

　　2005年，相關部門以“科技規(guī)劃用地”的名義拆遷，取得該地塊。2006年4月，中赫集團接手。三年后，該項目頂著“最貴豪宅”的光環(huán)面市，并屢次刷新京城房價紀錄。

　　最貴豪宅背后的開發(fā)商，是名不見經(jīng)傳的中赫集團。2005年才成立的中赫，又有何“本領”將這一“科技用地”變身為“最貴豪宅”？30萬元/平方米惹來的關注是其無心插柳之舉抑或蓄意為之？

　　連續(xù)5季京城最貴

　　釣魚臺7號院位于長安街北，占地1.6萬平方米，總開發(fā)面積7.3萬余平方米，其中可售面積4.3萬平方米。項目由2棟13層、2棟10層以下的建筑在玉淵潭湖岸由西向東一字排開，合計106套住宅。

　　因毗鄰昔日皇家園林玉淵潭，63萬平方米湖水臨門，坐享75萬平方米綠地內(nèi)花草芬芳，這給予釣魚臺7號院無限的想象空間—事實上，其不斷上揚的價格印證了這一點。

　　4月底，發(fā)改委對外表示“正在研究對商品住房領域?qū)嵤┓幢├?guī)定，從而使得商品房價格能夠保持在合理水平”的“警語”還響徹耳際之時，釣魚臺7號院隨即上演了樓市“天價傳奇”。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的信息，5月12日，釣魚臺7號院4棟樓取得銷售證，共推出23套房源，其中3號樓刷新了北京住宅的價格紀錄，為30萬元/平方米。1、4號樓次之，為20萬元/平方米，2號樓則為18萬元/平方米。北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒向時代周報記者表示，如此高的價格，很可能會引致相關部門的調(diào)查。

　　實際上，根據(jù)釣魚臺7號院的銷售人員介紹，目前可售房源有10套，僅3號樓頂層一套超過1000平方米的樓王售價達到30萬元/平方米；另有兩套在售樓王價格每平方米十七八萬元，其余普通房源價格在13萬-16萬元/平方米。

　　“好比車展上有一輛價格為3000萬元的車，消費者就會覺得幾十萬元、幾百萬元的車便宜。同樣的道理，在30萬元/平方米的房子面前，消費者就會覺得十幾萬元/平方米的房子是可以承受的。”著名品牌專家李光斗如是向時代周報記者分析釣魚臺7號院的定價策略。

　　在調(diào)控背景下，釣魚臺7號院售價創(chuàng)新高，受到不少業(yè)內(nèi)人士關注。有業(yè)內(nèi)人士表示，釣魚臺7號院此舉很可能導致樓市房價上漲預期；更有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，“這種價格怎么能批出來？”

　　對此，北京市住建委市場處有關負責人表示，住建委從沒有審批過價格，“一房一價”政策只是要求報備。而釣魚臺7號院營銷副總王丹認為，30萬元/平方米的價格只是最高限價，這個項目與普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我們的價格不會對市場產(chǎn)生影響。”

　　且不論對整體住宅商品房市場影響幾何，在豪宅市場，釣魚臺7號院一直扮演著“領漲”的角色。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月18日，開盤不及一個月的東釣魚臺家園（即釣魚臺7號院），總計售出房屋23套，成交均價高達7.28萬元/平方米，刷新了盤古大觀以7.1萬元/平方米的價格保持的京城“最貴樓盤”的紀錄。隨后，釣魚臺7號院連續(xù)5個季度穩(wěn)居京城“最貴樓盤”，價格屢創(chuàng)新高。在2010年二季度商品住宅成交均價排名中，排名第一的釣魚臺7號院的成交均價就已突破10萬元大關，達10.94萬元/平方米，比2009年開盤時的價格上漲50%，而周邊樓盤價格一般在4萬元/平方米左右。

　　釣魚臺7號院售價一再攀升，中國社科院工業(yè)研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，很可能在于土地增值稅的執(zhí)行不力。因此，他呼吁稅務部門能及時介入，及早進行清算，從而使得開發(fā)商在制定價格時，能夠考慮到因大幅抬高價格而帶來的巨額稅收成本，從而避免天價房的出現(xiàn)。

　　以科研用地之名征用

　　據(jù)中赫集團官網(wǎng)資料，2006年4月29日，中赫集團收購玉淵潭項目。然對于收購價格、項目規(guī)劃沒有任何介紹。2008年1月16日，玉淵潭項目正式啟用“釣魚臺7號院”名稱。隨即，這一傳世豪宅逐漸闖入業(yè)界視線。

　　2009年7月21日，釣魚臺7號院項目開盤，以“價高”而被市場認知。2009年10月，釣魚臺7號院榮獲由中國城市規(guī)劃學會等機構(gòu)聯(lián)合主辦的“2009年全國人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設計方案綜合大獎”。

　　隨后，該項目的一舉一動都招致業(yè)內(nèi)人士的萬千關注。然市場人士最感興趣的內(nèi)容依然是一個謎：中赫集團是如何獲得這塊土地？具體的成交價是多少？

　　根據(jù)海淀區(qū)政府2009年第7號文件，東釣魚臺家園項目即釣魚臺7號院項目開發(fā)用地西到玉淵潭北門，南至玉淵潭北岸，北到玉淵潭北街，總開發(fā)面積7.3萬余平方米，其中可售面積為4萬余平方米。而這一地塊早在2006年就已經(jīng)傳出了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的消息。

　　據(jù)公開資料，釣魚臺7號院這一地塊原來屬于軍隊建設用地，按照當時軍隊土地管理的制度，軍隊土地可以以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)給地方，而2007年1月31日后所有需要有償轉(zhuǎn)讓的軍隊空余土地都要執(zhí)行招拍掛制度。釣魚臺7號院地塊就是趕在此“大限”前轉(zhuǎn)讓的。

　　時代周報記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，釣魚臺7號院周圍環(huán)境果然“非同一般”。除了西邊、南邊均是玉淵潭之外，北邊是海軍總醫(yī)院、某航天系統(tǒng)家屬樓；東邊則是某軍事用地。2006年初，諸多有背景的大型知名房企開始“活動”，但隨即傳來一家名為中赫集團的開發(fā)商已與土地方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　曹建海曾提出，在房地產(chǎn)開發(fā)過程當中，可能存在的公平性的問題。即同為開發(fā)商，在爭取同一地塊的過程當中，是否公平。就此而言，中赫集團為何可以擊敗其他開發(fā)商，獲得釣魚臺7號院的土地？

　　然釣魚臺7號院地塊的疑點不止于此，該地塊在成為軍隊建設用地之前作何之用？

　　經(jīng)過多方查實，釣魚臺7號院所處地段曾經(jīng)是玉淵潭鄉(xiāng)前莊子村。家住該項目附近“六建宿舍”小區(qū)的張華（化名）向時代周報記者表示，2005年，相關部門以“重點科研工程用地”的名義，要求前莊子村的居民搬遷，并給予了5500-10000元/平方米不等的賠償。“當時有好幾百戶居民，1000多人遷走了。萬萬沒有想到，這個地塊后來建起了豪宅。”

　　與拆遷區(qū)毗鄰

　　和張華一樣，前莊子村的居民不會想到，如今“科技用地”上建起了“天價豪宅”。事實上，釣魚臺7號院的建設還嚴重影響到了“六建宿舍”小區(qū)居民的出行。對此，該小區(qū)居民深表不滿。

　　時代周報記者拿到一份告示，“因施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)原因和行人的人身安全，需封閉原道路。現(xiàn)臨時借用公園土地作為臨時通道，望六建宿舍居民密切配合……臨時通道的使用期限至2009年8月15日午夜止；屆時將恢復原有道路。”上面的落款人和落款時間分別為中赫置地控股有限公司、2009年6月9日。

　　張華向時代周報記者表示，“中赫置地剛開始說借我們的道路，但如今那條道路已經(jīng)成為他們院子的一部分”。

　　時代周報記者就上述問題求證釣魚臺7號院項目負責人，其以開會為由婉拒了采訪。

　　值得一提的是，這個“六建宿舍”小區(qū)就是位于釣魚臺7號院南側(cè)與玉淵潭公園北側(cè)那80米的范圍之內(nèi)。這個小區(qū)嚴重“影響”釣魚臺7號院的周邊整體環(huán)境。據(jù)了解，該小區(qū)自2006年被定為拆遷區(qū)之后，一直處于管理混亂的狀態(tài)。

　　該小區(qū)全是一到三樓的平房、簡易樓，采光、通風情況很差；小區(qū)內(nèi)路面坑洼不平、沒有路燈；電線東拉西扯，居民反映時常發(fā)生電起火；公共廁所環(huán)境極差，居民表示，半夜清潔工掏運廁所內(nèi)糞便時，經(jīng)常被熏醒。

　　如此昂貴的豪宅旁即是“臟、亂、臭”的拆遷區(qū)，釣魚臺7號院南邊的環(huán)境著實有待提高。

　　幕后操控人周金輝

　　一提及釣魚臺7號院，一些人可能誤認為，該項目是由著名演員宋丹丹的老公，即中赫置地控股有限公司董事長趙玉吉開發(fā)的。

　　前不久，宋丹丹與潘石屹在微博上的一次“口水戰(zhàn)”引出這座樓王背后的開發(fā)企業(yè)。有網(wǎng)友爆料，宋丹丹之所以敢向潘石屹叫板，是因為其老公正是中赫置地董事長趙玉吉，這一傳言隨即獲得任志強的認同。

　　然時代周報記者了解到，釣魚臺7號院背后真正的“大佬”，是中赫置地的母公司，中赫集團的董事長周金輝。而趙玉吉，已于前不久離開該公司。宋丹丹在微博上的辟謠也佐證了這個消息：“我老公曾為這個公司（中赫置地）工作并已于去年離開。這些樓與我家毫無關系。”

　　據(jù)北京市工商局網(wǎng)站的資料，中赫集團成立于2005年，是一家以礦業(yè)資源和房地產(chǎn)開發(fā)為主的多元化集團公司。而關于周金輝本人，并沒有過多的公開信息，僅有業(yè)內(nèi)人士做過如是描述：“這個企業(yè)的老板是河北人，背景比較深。”

　　通過工商資料，自2005年9月8日注冊中赫集團以來，周金輝以法定代表身份在北京注冊了一系列的公司，2006年7月、2008年1月、2009年11月，周金輝分別注冊了中赫置地投資控股有限公司、中赫置地有限公司、北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此外，周金輝還注冊了一系列與地產(chǎn)業(yè)務相關聯(lián)的公司。

　　時代周報記者還發(fā)現(xiàn)，北京新天朝來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人也是周金輝，但其注冊時間為2001年，注冊資本為4億元。通過其官網(wǎng)便可了解，該公司系周金輝于2006年3月11日收購而來，并同時獲得該公司的新天國際城項目。據(jù)項目地址得知，新天國際城項目就是中赫集團后來在朝陽區(qū)北五環(huán)打造的北緯40度。

　　中赫集團成立后，并沒有在招拍掛市場拿過土地。

　　目前已開發(fā)的項目有北緯40度、釣魚臺7號院，及位于河北唐山的尚座商業(yè)步行街、尚座城市花園，待開發(fā)的項目有唐山“新華貿(mào)”項目、“三亞紅塘灣”旅游地產(chǎn)。其中“新華貿(mào)”項目是公司打造的重點項目，占地面積、總建筑面積分別為1.4萬平方米、13.8萬平方米，預計總投資約6億元，是集商業(yè)、寫字樓和公寓等功能為一體的都市綜合體。