一公司發(fā)廣告收200多車位 會否引發(fā)搶購熱潮？

    近日，某投資公司在《成都商報》頭版刊發(fā)重金收購車位的廣告，起收數(shù)量為200個以上。一時間，坊間傳言不斷，在住宅市場遇冷、商鋪一鋪難求的當(dāng)下，車位是否會成為下一個投資品？而不少市民開始擔(dān)心在投資公司的運作下，成都車位的售價和租金也會隨之水漲船高。大規(guī)模收購車位意欲何為？是否會引發(fā)車位的搶購熱潮？記者隨即展開了一系列調(diào)查。

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　　神秘買家成都大規(guī)模收車位

　　只選商業(yè)不選住宅

　　5月下旬，本報頭版刊發(fā)了一則大規(guī)模收購車位的廣告，該廣告的內(nèi)容是：“本公司實力雄厚，欲整體收購成都市區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)車位(200個以上)，停車樓，在建項目亦可。”記者隨后撥通了廣告中刊登的聯(lián)系人郭先生的電話號碼，郭先生在電話里首先明確了收購條件：車位必須是全產(chǎn)權(quán)；必須是商業(yè)項目；必須在城區(qū)內(nèi)，一環(huán)以內(nèi)最好。

　　當(dāng)記者亮名身份希望進(jìn)一步采訪時，郭先生馬上表示不便多談，便掛斷了電話。為詳細(xì)了解該公司收購車位的目的，記者只能以開發(fā)商的身份再次聯(lián)系到郭先生。記者稱在益州大道旁有一處正在開發(fā)的項目，目前遇到資金問題，有意出售項目內(nèi)的車位。郭先生仔細(xì)詢問了項目的地址、建設(shè)進(jìn)度、建筑面積、商住配比的比例等，郭先生告訴記者，公司收購車位的首要原則之一是純商業(yè)項目，首選硬件配置較好的優(yōu)質(zhì)寫字樓，考慮到以后運作的可操作性，因此記者所說的項目不在收購范圍中。記者通過多方走訪了解到，該投資公司為香港一家投資集團(tuán)的成都分支機(jī)構(gòu)，專門從事車位的收購，除了成都外，還在全國其他幾個主要城市進(jìn)行收購車位的行為。

　　“這家公司很有可能是香港大中華停車場有限公司的分支機(jī)構(gòu)，他們此前曾找過我們，希望合作。”中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅告訴記者，該公司2008年便進(jìn)駐成都進(jìn)行收購車位的活動，其收購目標(biāo)很明確，只收購中心城區(qū)商業(yè)物業(yè)車位。據(jù)孫紅介紹，該公司首次進(jìn)駐成都時便成功收購了19個停車場，但由于操作問題，后期的收購速度緩慢，很有可能是這個原因，所以才會在報紙上打廣告。

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　　開發(fā)商：收購難度大

　　在缺少資金時會考慮出售車位

　　“這種大規(guī)模的收購行為，必須和開發(fā)商合作進(jìn)行，但開發(fā)商只會在資金短缺的情況下考慮整體出售車位。”對于該投資公司收購車位的行為，四川心怡投資置業(yè)有限公司某位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，難度很大。該負(fù)責(zé)人給記者算了筆賬：車位的平均建筑面積為40-50平方米(包含通道等公共面積)，目前車位的建筑成本(不含地價等)為2000余元/平方米，核算下來，一個車位的成本至少在9-10萬元，而成都現(xiàn)在普通住宅小區(qū)的車位售價平均為10-12萬元。如此算下來，開發(fā)商出售車位僅僅能夠“保本”。“一方面出售車位開發(fā)商并不會賺太多錢。另外，對于商業(yè)項目來說，通常開發(fā)商都不愿出售車位，畢竟車位在使用時，零停也是很大一筆費用。”該負(fù)責(zé)人說。

　　大鼎世紀(jì)地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理葉榮忠持相同觀點，該公司目前正在天府大道旁開發(fā)一處商業(yè)項目，葉榮忠表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商原則上不會出售項目車位，首先寫字樓和商業(yè)租用給業(yè)主時，有些業(yè)主會明確提出配用車位的要求，如果賣掉車位，開發(fā)商則會失去主動權(quán)。其次，對于商業(yè)項目而言，車位出租和零停的費用是一筆不菲的回報。

　　葉榮忠給記者舉例，以萬達(dá)廣場和伊藤洋華堂春熙店為例，其一年的停車費用(包含出租和零停)收益上千萬元。葉榮忠認(rèn)為，開發(fā)商只有在急需回籠資金的前提下，才會考慮出售車位。“畢竟現(xiàn)在車位越來越緊張，開發(fā)商可以以此回籠資金，以減輕資金在住宅市場滯銷帶來的資金壓力，保證項目后期依然正常運轉(zhuǎn)。”

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　　一線城市早有先例

　　投資公司靠“收購車位”籌備上市

　　記者了解到，投資公司在全國大規(guī)模收購車位的行為在一線城市早有先例，個別投資公司還以此作為資產(chǎn)和融資平臺，籌備港股上市。

　　記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一位從事收購車位工作的楊先生，他曾在上海、重慶、北京、天津等城市大規(guī)模收購車位，目前在全國已收購了接近3萬個車位。不同的是，楊先生的投資公司除了收購商業(yè)項目外，住宅項目的車位同樣在其收購范圍內(nèi)。

　　“以前車位賣不出去，所以我們都是和開發(fā)商合作，整體購買項目車位，平均一個車位投資金額為8-12萬。”據(jù)楊先生介紹，公司收購車位后，短期內(nèi)靠租賃的方式盈利，但目前主要是以此作為再融資的平臺。“以上海為例，去年上海主城區(qū)住宅物業(yè)車位租金大概是1200元/平方米，今年漲到了1600--1800元/平方米，而金融區(qū)以及寫字樓的車位租金就更為可觀。”

　　楊先生表示，以租賃的形勢核算，車位的投資回報率并不算高，因此他們還拓展了其他業(yè)務(wù)渠道。“我們現(xiàn)在拓展了一些更細(xì)化的便利性服務(wù)，比如在停車場內(nèi)出售廣告牌，和4S店合作，在商業(yè)區(qū)為一些高檔車主配備專業(yè)停車位等等。”

　　不過楊先生坦言，公司后期拓展的一系列業(yè)務(wù)實則是“醉翁之意不在酒”，作為投資公司而言，要不斷地進(jìn)行融資，因此公司最終會以車位這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為上市的手段。“我們現(xiàn)在正在籌備港股上市，中國每年新增1700萬輛新車，但新增車位不到50萬個，車位的長期回報不言而喻；另外，和住宅相比，車位的流通性更強(qiáng)，更具備安全性。”

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　　收購車位目的明確

　　不會對住宅市場車位造成影響

　　“一方面是和開發(fā)商合作難度大，另一方面，車位管理難度大，短期內(nèi)的靠租賃收益并不劃算。”四川心怡投資置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人指出，商業(yè)物業(yè)車位的主要收益來自零停，而這部分費用實際會被物業(yè)公司收取，如果投資公司僅靠租賃盈利，其投資回報率極低。

　　該負(fù)責(zé)人表示，目前成都的車位租賃定價為物價局統(tǒng)一核定，以汽車排氣量為劃分標(biāo)準(zhǔn)，平均一個車位的月租為300元，如果按照一個車位售價12萬來核算，其年投資回報率僅為3%，而現(xiàn)在銀行普通的投資理財產(chǎn)品年投資回報率都能達(dá)到5%，短期并不劃算。“收購車位實則是在‘賭博’，其更看重房地產(chǎn)未來的增值預(yù)期。”該負(fù)責(zé)人最后說。

　　中成房業(yè)總經(jīng)理孫紅則認(rèn)為，如果收購達(dá)到一定規(guī)模，其收益率實則非?？捎^。“首先該公司收購目標(biāo)是中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)停車場，在北京、上海等一線城市，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)停車非常昂貴，一天的停車費用甚至達(dá)到了幾百元，如果成都未來也朝這個方向走，未來回報率肯定很高。”

　　同時，孫紅還認(rèn)為，當(dāng)達(dá)到一定規(guī)模后，勢必會形成壟斷效應(yīng)，形成統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費的一條龍模式。對于企業(yè)而言，從自身的資產(chǎn)投資角度分析，必然有高額回報。不過孫紅分析認(rèn)為，該公司收購車位的行為不會對住宅停車造成影響，更不會炒高車位價格。“社區(qū)停車位是為居民業(yè)主服務(wù)的，所以回報相對穩(wěn)定簡單。未來有可能會形成兩個極端，中心城區(qū)商業(yè)區(qū)的停車費會很高，而二環(huán)外的住宅小區(qū)停車費則相對穩(wěn)定。”

　　大鼎世紀(jì)地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理葉榮忠也認(rèn)為，該公司收購車位目的明確，因此不會對成都住宅市場的停車位造成影響。“投資公司的目的是通過收購車位進(jìn)行再次融資，從而進(jìn)一步擴(kuò)展到資本市場，畢竟在資本運作的過程中，車位無疑是良性資產(chǎn)。”葉榮忠最后說。