房源積多貸款不松 樓市大范圍降價(jià)是否一觸即發(fā)

     過去的5月最后一個(gè)周末，算是房交會(huì)后的一個(gè)開盤小高潮，大大小小共8個(gè)樓盤集中開盤，推出房源千余套。雖然開發(fā)商使出渾身解數(shù)，效果卻不是太明顯：除一家商業(yè)地產(chǎn)保利灣天地預(yù)定情況不錯(cuò)外，其余樓盤銷售最好的不過5成。

　　時(shí)至今日，日光盤早已成為過去的過去，銷售五成已經(jīng)成了最好業(yè)績。目前看來，調(diào)控政策沒有松動(dòng)的跡象。有資格購房且有購房意愿的客戶越來越稀少，而存量越來越多，銀行的開發(fā)貸款也不見松動(dòng)，各開發(fā)商的搶客大戰(zhàn)即將拉開序幕。

　　降還是不降，開發(fā)商很糾結(jié)

　　杭城樓市的成交量在房交會(huì)上曇花一現(xiàn)以后，恢復(fù)了平時(shí)的清淡行情，每日成交約在五六十套左右，而與之對(duì)應(yīng)的是大量的新盤老盤齊推房源，這使得杭州主城區(qū)的住宅存量日益增加，在5月29日，主城區(qū)住宅存量再度突破1.6萬套大關(guān)，為兩年內(nèi)存量最高。

　　到底降還是不降？過去的這個(gè)周末，開發(fā)商在價(jià)格上慎之又慎。

　　5月的最后一個(gè)周末，杭城共有8樓盤開盤，地處城西學(xué)院區(qū)塊的雅戈?duì)栍骱⒅糜味燃賲^(qū)的篁外、臨平北的贊成香頌、申花板塊的中順上尚庭、以及位于下沙沿江板塊的宋都晨光國際、金隅觀瀾時(shí)代和保利灣天地，共計(jì)推出房源千余套。當(dāng)天銷售最好的沒出意外，是精裝LOFT酒店式公寓，商業(yè)項(xiàng)目——保利灣天地。其余的都比較一般。

　　來看價(jià)格?？陀^地說，價(jià)格沒怎么跌，也沒怎么漲。下沙金隅觀瀾時(shí)代，此次推出1號(hào)樓，透明售房網(wǎng)顯示可售房源125套，打出的宣傳口號(hào)是百萬沿江大三房。當(dāng)天推出一系列優(yōu)惠，尤其是上期尾房，優(yōu)惠力度更大。售樓小姐說，新推房源均價(jià)1.2萬元/平方米，單價(jià)1.1萬元起。這樣的價(jià)格和去年差不多，當(dāng)天據(jù)開發(fā)商的說法，銷售50余套，僅為4成左右。

　　更多的開發(fā)商選擇平開。宋都晨光國際，位置比四月份開的那期要好，平層均價(jià)1.3萬~1.4萬元/平方米，略漲200~300元/平方米；中順上尚庭，均價(jià)2.5萬元/平方米，去年11月開的房源為2.3萬元/平方米；雅戈?duì)栍骱ㄒ坏亩鄬臃吭撮_盤，單價(jià)5.2萬元，和去年年底4.8萬元/平方米的價(jià)格比，有上漲。

　　相對(duì)保守的定價(jià)源于開發(fā)商既不想得罪以前的老客戶，又想以相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格攬到更多的新客戶。一家開發(fā)商告訴記者，他們的價(jià)格已不能定得再低了，因?yàn)槔峡蛻魰?huì)有意見，怕“房鬧”，但對(duì)目前的銷售結(jié)果卻也不滿意。“在這樣的市場下，沒有好的價(jià)格確實(shí)很難吸引到客戶，但對(duì)我們這樣的老盤來說，很難走出降價(jià)這一步，否則怎么對(duì)以前的客戶交代？除非迫不得已。”另一家開發(fā)商說。

　　促銷的濃煙已涌起

　　其實(shí)樓市的降價(jià)促銷已隱隱呈現(xiàn)。

　　現(xiàn)在最普遍的莫過于存抵，雖然老套，但力度越來越大，比如九堡一樓盤的存5萬抵30萬元，城北一新開盤的存30萬抵50萬元……為避免老客戶的失落，這些樓盤的新推房源單價(jià)比以往有幾百元的上漲，但經(jīng)過存抵后，實(shí)際價(jià)格和去年底差不多。

　　還有人選擇了另一條路子，精裝瘦身成毛坯。比如近期在杭城樓市中動(dòng)靜很大的中海紫藤苑。中海紫藤苑最近高調(diào)宣布：將精裝修房源以毛坯形式打包推出，均價(jià)較之前精裝價(jià)降低了兩千多元，降至14500元/平方米。

　　而它的這一招對(duì)其他開發(fā)商的影響卻在于，它似乎是一個(gè)樓市將下行的信號(hào)：在當(dāng)前成交滯緩情況下，中海主動(dòng)出擊改變營銷策略，以求快速出貨。

　　當(dāng)然，還有一些開發(fā)商采取了其他的策略來應(yīng)對(duì)這一波似乎看不到頭的調(diào)控：比如以低于住宅價(jià)出售的精裝酒店式公寓，每平方米價(jià)格比住宅低上萬元；比如更多地推出適合剛需購房者的小戶型等；比如一次性推100套甚至幾十套房源先探市場行情及客戶接受程度……

　　這些似乎都表明了一點(diǎn)：抓住能抓住的客源，盡快地出貨。

    將開樓盤傳遞出理性定價(jià)的信號(hào)

　　據(jù)了解，大量的開發(fā)商在今年上半年都試圖延期開盤，但就目前的形勢看，唯有快速出貨才是最明智的選擇，因此在6月份，據(jù)統(tǒng)計(jì)將有50余個(gè)樓盤集中開盤，屆時(shí)，存房量將會(huì)進(jìn)一步上升。

　　購房者最關(guān)心的，仍然是價(jià)格。幾個(gè)一直受人矚目的新樓盤，已傳出理性定價(jià)的消息，位于城東新城的金色黎明就是其中一個(gè)。這個(gè)樓盤受到不少人的關(guān)注，最開始的傳言是單價(jià)2.6萬元/平方米，后來又傳2.06萬元/平方米，還有人傳高架旁的1.9萬元起步。盡管起價(jià)要等開盤才能水落石出，但從中可以看出開發(fā)商在與購房者的心理價(jià)位博弈。也有網(wǎng)友表示，如果金色黎明真的如此定價(jià)，勢必會(huì)影響到該區(qū)塊的整體價(jià)格。

　　申花板塊也是競爭激烈的一個(gè)區(qū)域。6月份開盤的有保利香檳國際、麗晶灣，續(xù)推的有東方福邸，附近德信臻園也將首開。東方福邸4月首次開盤時(shí)，139平方米戶型單價(jià)為2.4萬~2.8萬元/平方米，200平方米戶型單價(jià)為2.1萬~2.5萬元/平方米，這樣的品牌、地段，這個(gè)價(jià)格還是相當(dāng)有誘惑力的，開盤銷售成績也的確不錯(cuò)。對(duì)6月將開的這批房源，目前均價(jià)未定。但這一板塊，預(yù)計(jì)也是競爭相對(duì)激烈的區(qū)域。

　　越來越多開發(fā)商尋求中介包銷

　　4月17日，欣盛東方福邸開盤，有報(bào)料說某品牌的中介代理前去東方福邸現(xiàn)場售樓處又吃又喝又搶客戶。為此，該品牌方面隨后發(fā)出致歉信，表示對(duì)中介前去開盤現(xiàn)場截留客戶事件很震驚，并表示會(huì)對(duì)合作中介方嚴(yán)肅處理。

　　事實(shí)上，一手房尋求二手中介代銷的情況，在杭州的樓市已經(jīng)越來越普遍。房交會(huì)上，在二手中介的展位上，購房者被介紹的卻是一手房的信息，置業(yè)顧問的專業(yè)程度不亞于樓盤的銷售人員。

　　業(yè)內(nèi)人士表示：“樓市政策比較嚴(yán)、成交比較冷淡的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)跟二手中介合作以獲取更多的客源。”據(jù)悉，在華邦地產(chǎn)、我愛我家、易居臣信、中原地產(chǎn)等中介，像金地自在城、悅麒美寓、庭院深深、銀樹灣、和家園、中海紫藤苑、書香名邸、金都高爾夫藝墅等多個(gè)住宅樓盤正在被強(qiáng)烈推薦，從小戶型到大戶型，精裝或是毛坯，剛需盤到高端住宅，應(yīng)有盡有。

　　由二手中介推薦一手房，雖然房源依舊是銷售的正常市場價(jià)，但中介每成交一套房源，開發(fā)商會(huì)給予一定的傭金回報(bào)，大約為房價(jià)的1%~2%左右。照此估算，盡管市場上的房價(jià)沒有明顯變化，但就開發(fā)商的利潤而言，是“跌”了。