北京7月起業(yè)主收房入住時將獲房屋說明書

    下月1日起，北京竣工交付的住宅項目，在業(yè)主收房入住時，開發(fā)商都要提供一份詳細的“房屋使用說明書”，詳細描述房屋建筑各部位的使用說明和注意事項。二手房交易時，房屋的使用說明書也要一并移交給買房人。

　　昨天，市住建委發(fā)布了《北京市房屋建筑使用說明書》的示范文本，包括四個部分：房屋建筑基本情況；各項目及部位的使用說明和注意事項；相關(guān)附件以及服務(wù)指南。

　　六成房屋室內(nèi)空氣超標

　　在示范文本的第三部分，記者發(fā)現(xiàn)要求提供的附件有《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》。市住建委房屋安全和設(shè)備管理處處長李自強介紹說，過去，這份報告只是整個項目的竣工驗收中，開發(fā)商要提供的，但沒有提供給購房人。近年來，室內(nèi)環(huán)境是否達標的糾紛明顯增多，在精裝修的房屋中尤其突出。此次北京強制要求將該報告作為房屋建筑使用說明書的附件，提供給購房人。

　　在這份報告中，開發(fā)商要明確列出室內(nèi)環(huán)境檢測的5項指標：苯、TVOC(總揮發(fā)有機物)、甲醛、氨、氡。

　　國家室內(nèi)環(huán)境質(zhì)檢中心主任宋廣生介紹說，根據(jù)他們的檢測和調(diào)查，目前約有六成房屋的室內(nèi)環(huán)境不達標。有些是開發(fā)商在交房時就不達標；有些則是業(yè)主在使用中造成的。

　　亮指標保護購房人利益

　　“房屋建筑的空氣污染，主要有幾個方面，混凝土防凍劑中會有氨的污染，混凝土外加劑中會有甲醛的污染，一些礦渣磚等放射性材料會有氡污染等。這些方面的污染，將來《房屋建筑使用說明書》中都會列出并讓購房人知道，這對購房人的利益是一種保護。”宋廣生說。

　　不過他同時提醒購房人，一般開發(fā)商交付的新房，即便這些指標達標，但也往往是與達標值很接近。“這就像一個桶，如果水快滿了，就不能再加了。

　　而業(yè)主在二次裝修，以及在房中放置家具，都會新增一些污染，這就會造成環(huán)境超標。另外，根據(jù)國家標準，這些室內(nèi)環(huán)境的檢測報告，只是房屋密閉1個小時測出的值，但業(yè)主家中往往一天不開窗的時間不止1個小時。”

　　■ 解讀

　　●整體情況 開發(fā)商說明書造假需擔責

　　在基本資料中，開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位等都要明確列出。“這就明確了各方的主體責任。將來房屋出現(xiàn)了問題，鑒定機構(gòu)在經(jīng)過鑒定后，就可以判定是誰的責任，應(yīng)該找誰。”李自強說。

　　“另外，和買商品一樣，可能人們都會有一個認品牌的心理。比如買房時，他可能就會想選大的設(shè)計院設(shè)計的房子，那么在這個說明書中，就可以清楚地看到。”李自強說。

　　此外，可能在最初的樓盤宣傳或沙盤中，開發(fā)商對配套設(shè)施說的都很好，如果業(yè)主在今后得房屋使用過程中，出現(xiàn)了與說明書不符的情況，業(yè)主可以憑此追究開發(fā)商的責任。

　　●詳細部位 業(yè)主若違規(guī)使用責任自負

　　第二部分是各項目及部位的使用說明和注意事項。如果使用人沒有根據(jù)說明書，不正確使用房屋而承受了損失，開發(fā)商也將因此免責。

　　“房屋與電器不一樣，電器是一個人使用的，但房屋里有些結(jié)構(gòu)是屬于承重結(jié)構(gòu)，這是共用部位，比如樓板或一些承重墻，所以必須要明確房屋所有權(quán)權(quán)利的界限，哪些部位是你可以動的，哪些是不可以動的。如果說明書告訴了你不能動，你卻動了，將來出了問題要自己負責。”李自強說。

　　如為了避免樓板超負荷，裝修時如果使用面磚，總厚度要不能超過多少毫米；衛(wèi)生間地面與墻面，穿過樓板的下水管洞周邊，以及屋面和外墻面等部位，均采取了防水措施，裝修時如果有改動，要采取防水措施。

　　●房屋用具 裝修建材品牌信息需列出

　　在第三部分中，室內(nèi)環(huán)境檢測報告、環(huán)境影響評價報告、交通影響評價報告、建筑物隔聲情況和聲環(huán)境情況等附件都是首次要求提供給每個業(yè)主。

　　李自強表示，對于房屋建筑中配置的電梯、電線、門、窗等，開發(fā)商也要提供這些設(shè)備、設(shè)施的說明書。而對于精裝修的房屋，開發(fā)商還要列出各種裝修建材和家具潔具的品牌等信息，如地磚或潔具是什么品牌等。

　　開發(fā)商還要提供給業(yè)主房屋的上下水布置示意圖、電氣線路的布置示意圖、地采暖管道布置圖等。若不提供，業(yè)主在裝修時容易打斷水管或電線。將來提供了這些示意圖，如果還出現(xiàn)這些情況，就是業(yè)主的責任。相反，如果沒有提供，那么就是開發(fā)商的責任。”

　　●二手買賣 二手房買賣也需交說明書

　　除了新房，二手房交易也將需要提供房屋說明書。李自強說，市住建委已經(jīng)更改了二手房交易的相關(guān)程序，在二手房交易中，《房屋建筑使用說明書》將作為二手房買賣合同的附件，如果應(yīng)該提供《房屋建筑使用說明書》卻沒有提供，將無法完成二手房的交易和過戶。

　　同時，市住建委還要求，在房屋租賃中，《房屋建筑使用說明書》也要作為房屋租賃合同的附件，由出租人提供給承租人。“因為承租人是要使用房屋建筑的，所以他也必須要了解房屋建筑的使用說明。”李自強說，今后，公租房作為租賃性房屋，在出租時也將把使用說明書提供給承租人。

　　●懲戒措施 不提交說明書將記分處罰

　　李自強表示，北京此次編制的房屋建筑使用說明書，借鑒了日本等國外房屋使用的先進經(jīng)驗。而且不但保障房、商品房等住宅項目，公建項目也必須提供使用說明書。

　　市住建委要求，下月1日以后竣工交付使用的建筑，開發(fā)商都必須參照示范文本編制《房屋建筑使用說明書》，并將其作為購房合同的補充附件，提供給買房人。在業(yè)主辦理入住時，將說明書正式交付到業(yè)主手中。

　　如果開發(fā)商不提供使用說明書，市住建委將視其為違規(guī)行為，并進行記分等處罰，這對開發(fā)商的資質(zhì)會有影響。而如果開發(fā)商提供的說明書不詳盡，市住建委也正在研究相應(yīng)的處罰措施。

    北京市房屋建筑使用說明書

　　生效日期：2011年7月1日

　　第一部分

　　房屋建筑基本情況

　　包括房屋面積、結(jié)構(gòu)類型、抗震烈度、共有部分、小區(qū)內(nèi)道路、綠地面積，路燈數(shù)量等。開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、前期物業(yè)企業(yè)的名稱、資質(zhì)、地址和電話等。

　　第二部分

　　各項目及部位的使用說明和注意事項

　　包括結(jié)構(gòu)、防水、門窗、陽臺、上下水、供配電、通訊、燃氣、消防、采暖等各個方面，都提示了注意事項。如為了避免樓板超負荷，裝修時面磚總厚度；衛(wèi)生間地面與墻面等部位的防水措施，裝修時如果有改動，要采取防水措施。

　　第三部分

　　相關(guān)附件

　　包括建筑結(jié)構(gòu)、水電管線、綠地、逃生通道等配圖；室內(nèi)環(huán)境檢測報告、交通評價報告；電梯、電線、門、窗等設(shè)備、設(shè)施的說明書。裝修建材和家具潔具的品牌等信息。上下水布置示意圖、電氣線路的布置示意圖、地采暖管道布置圖等。

　　第四部分

　　服務(wù)指南

　　包括周邊交通、社區(qū)服務(wù)設(shè)施，配套的中學、小學、幼兒園，以及物業(yè)公司、街道辦事處、居委會、派出所的地址和電話等。

　　附件：

　　開發(fā)商需提供的13份附件

　　本套房屋建筑主體結(jié)構(gòu)示意圖

　　本套房屋上下水布置示意圖

　　本套房屋電氣線路布置示意圖

　　本套房屋地采暖管道布置圖

　　生產(chǎn)廠家對房屋建筑中配置的電梯、電線、水表等設(shè)施有關(guān)說明書等資料

　　室內(nèi)環(huán)境測評報告

　　環(huán)境影響評價報告

　　交通影響評價報告

　　建筑物隔聲情況和聲環(huán)境情況

　　逃生通道圖

　　綠地示意圖

　　共用部位、設(shè)置修繕、改造說明(二手房買賣適用，物業(yè)公司提供)

　　室內(nèi)裝飾裝修情況說明(二手房買賣適用，由出賣人提供)

　　備注：

　　若開發(fā)商提供了根據(jù)《示范文本》制定的詳細說明書，告知了購房者房屋使用信息，而購房者的行為違反了該說明書，由購房者或使用人擔責；但若不提供詳細說明書或提供的材料與實際不符，購房者可向各級住建部門投訴，發(fā)生糾紛時也按合同違約等理由提起訴訟。此外，業(yè)主在轉(zhuǎn)售他人或出租時也應(yīng)提供這份說明書。