信托公司向保障房項目尋利 10公司房產(chǎn)信托暫停

    自今年5月以來，監(jiān)管部門將出臺措施收緊信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務的傳聞已歷數(shù)輪，銀監(jiān)會也前后兩次出面辟謠稱對房地產(chǎn)信托業(yè)務的要求不會有變。不過就在昨天，有消息稱10家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務已被喊停。

　　>>事件 近半信托公司被“打招呼”

　　昨天，記者從北京數(shù)家信托公司了解到，近日監(jiān)管層召集各家信托公司負責人開了一次會議，在會上要求10家信托公司“暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務”。而自從上周開始，包括平安信托、中信信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司已經(jīng)陸續(xù)收到了來自監(jiān)管部門的“窗口指導”。

　　據(jù)了解，此次被叫停相關業(yè)務的10家信托公司，都是旗下房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模較大，同時存在注冊資本金相對不足的情況。而對于行業(yè)內其他信托公司，監(jiān)管層同樣要求嚴控房地產(chǎn)信托業(yè)務風險，對于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實現(xiàn)穩(wěn)中有降”；而對于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，則要求“把握好節(jié)奏，嚴格控制增速”。

　　除了直接叫停以外，監(jiān)管層還使用了“窗口指導”的方式。雖然根據(jù)各家信托公司的不同情況，監(jiān)管要求各有差別，但是主要針對的是今年以來房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20名的信托公司。要求接受“窗口指導”的信托公司在經(jīng)營融資類業(yè)務時，要符合“項目四證齊全、項目資本金達到30%，開發(fā)商二級以上資質”三個條件，即“四三二條件”。

　　此外，新華信托、大連華信信托、中海信托等信托公司也向外證實，公司接到了要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模的通知。信托業(yè)內人士預計，此輪國內將近一半的信托公司都已經(jīng)被“打了招呼”。

　　>>探因 房地產(chǎn)信托風險加劇

　　自去年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持高壓調控態(tài)勢，加之今年以來貨幣政策趨緊，銀行嚴控信貸，眾多房企紛紛轉向信托渠道尋求融資。據(jù)中國信托協(xié)會統(tǒng)計，今年1—4月，信托公司共發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項目222個，募集資金722.11億元，發(fā)行數(shù)量同比大增66.92%，募集資金規(guī)模更是同比翻番，增長115.26%。而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率自然也是水漲船高。去年10月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在5.50%到6.00%，10月份以后達到6.60%。到了今年，1至4月期間，房地產(chǎn)信托的平均年收益率猛飆至9.6%，最高預期收益率則從11%漲到15%，個別甚至以最高超過20%的收益率來吸引投資者。

　　相關風險引起了監(jiān)管層的注意。上個月銀監(jiān)會主席劉明康就強調，在房地產(chǎn)信貸風險防控上，對當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管，防控“影子銀行”風險。

　　方正金融研究院研究員楊帆表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運行成功主要寄托于相關地產(chǎn)項目的如期開工和完工，并完成銷售，如果因政策性因素或財務等原因導致其中任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都將極大地威脅房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的安全。市場普遍分析，目前房地產(chǎn)市場疲態(tài)初顯，是促使監(jiān)管層加快防范節(jié)奏的主要原因。因為目前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的融資成本很有限，一旦資金鏈斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無法兌付的流動性風險，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴重受損或者破產(chǎn)的可能，甚至有可能會引發(fā)信托業(yè)的系統(tǒng)性風險。

　　>>影響 中小房企面臨失血風險

　　在目前遍尋資金而不得的尷尬情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式來儲備資金。而中小房企則只能轉向信托融資。根據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會上個月發(fā)布的報告，2010年納入統(tǒng)計的102家房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的總額是2009年的6.15倍，到2010年末，房地產(chǎn)信托占新增信托額接近15%。其中尤以中小房企為甚。而從近幾個月各家信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分投向中小開發(fā)商位于二三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內。

　　北京一家融資中介的總監(jiān)告訴記者，如果更多信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務被叫停，一定會有部分中小房企倒掉。“因為現(xiàn)在中小開發(fā)商都不可能從銀行獲得貸款，通過我們公司介紹融資的百分之百都是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們都希望能夠通過信托融資渡過難關。”

　　>>應對 信托公司或轉向保障房項目

　　如果房地產(chǎn)信托業(yè)務進一步收緊，倒霉的肯定不止中小房地產(chǎn)商。因為房地產(chǎn)信托是信托公司利潤最高的一塊業(yè)務，據(jù)信托業(yè)內人士向記者透露，目前房地產(chǎn)信托至少占據(jù)了整個信托行業(yè)60%以上的業(yè)務。不過，不少信托公司似乎已找到出路。

　　今年作為“十二五”的開局之年，將有1000萬套保障房破土動工，但是卻存在著上萬億的資金缺口。嗅覺靈敏的信托公司已大舉進駐。根據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1—5月，共有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項目，發(fā)行規(guī)模為65億元，平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部信托產(chǎn)品的平均收益率0.74個百分點。

　　據(jù)了解，目前保障房信托項目主要投資于安居工程和棚戶區(qū)改造。北京一家大型信托公司首席風控官告訴記者，地段好的棚戶區(qū)改造項目利潤較大，而地段差點的可以聯(lián)動土地一二級開發(fā)，與周邊的商業(yè)地產(chǎn)打包，也能獲得較大收益。