房地產(chǎn)信托市場風(fēng)險累積 信托銷售火爆

    畸高的收益率及監(jiān)管層的密切關(guān)注再次將房地產(chǎn)信托置于風(fēng)口浪尖。

　　專家表示，目前開發(fā)商的信托融資成本已超過１５％，而樓市成交已初顯疲態(tài)，雙重擠壓下，市場風(fēng)險累積不容忽視。監(jiān)管層盡管未出臺針對房地產(chǎn)信托的新政策，但在銀行推出的理財產(chǎn)品以及信托公司融資等方面，均屢屢向投資者和有關(guān)機構(gòu)提示了風(fēng)險，因此，投資者不可掉以輕心，更不可盲目追求高收益率。

　　中小房企融資全面轉(zhuǎn)向信托

　　易居研究院近日發(fā)布報告指出，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來源增速的現(xiàn)象，企業(yè)自籌資金比重處在歷史高位，融資環(huán)境明顯趨緊。

　　大型房企多轉(zhuǎn)向海外融資，恒 大地產(chǎn)、雅居樂、合生創(chuàng)展、中駿置業(yè)、復(fù)地、華南城、碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)、路勁、寶龍、瑞安建業(yè)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式發(fā)力海外資本市場儲備資金。

　　中小房企則全面轉(zhuǎn)向極具靈活性的金融工具——信托融資。從近幾個月各個信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分都投向中小開發(fā)商位于二三線城市的住宅類項目，融資額大多在５億元以內(nèi)。也有少數(shù)知名大型房企身影，如世茂股份，去年５月以來已前后進行了５次信托融資，總?cè)谫Y規(guī)模超過２６億元。

　　北京市天睿律師事務(wù)所運營總監(jiān)陳謀博告訴記者。“在調(diào)控政策的作用下，一定會有部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商倒掉?，F(xiàn)在中小開發(fā)商都不可能從銀行獲得開發(fā)貸款，通過我們公司介紹融資的百分之百都是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們普遍希望能通過信托融資。”

　　自從國家對房地產(chǎn)市場開始嚴(yán)厲的調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)信托業(yè)就逆勢而起。中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項目金額高達７１０．９億元，同比增長１２．５％。

　　同期央行數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣房地產(chǎn)貸款新增５０９５億元，同比少增３３３８億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增１６７８億元，比上年末回落６．５個百分點，其中還包括保障性住房開發(fā)貸款的６５１億元。

　　信貸與信托“此消彼長”，可見信托資金已成為中小房企的主要融資來源之一。

　　房地產(chǎn)信托銷售火爆

　　多位接受記者采訪的信托公司人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)“求資若渴”，而信托公司受到凈資本管理約束，不可能無限制發(fā)行信托產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)信托“供不應(yīng)求”，收益率屢屢創(chuàng)新高。

　　據(jù)好買基金研究中心監(jiān)測，去年１０月之前，房地產(chǎn)信托最低年化收益率在５．５０％－６．００％之間，１０月之后達到６．６０％，今年以來均在７％以上，最低收益率接近１０％的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不勝枚舉。而信托產(chǎn)品的最高預(yù)期收益率從１１％一路漲至１５％，個別信托計劃甚至打出最高收益率超過２０％以此吸引投資者。

　　股市低迷，樓市前景不明，房地產(chǎn)信托如此可觀的收益預(yù)期，確實頗具投資吸引力。

　　宜信財富管理中心高級貴賓理財顧問葛偉芬告訴記者，信托投資門檻以１００萬元起步，投資者是高凈值客戶，特別是樓市限購令出臺后，很多客戶將注意力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托。“尤其是去年下半年以來，收益率越來越高，目前我們代售的房地產(chǎn)信托計劃收益率均在９％－１２％。今年房地產(chǎn)信托銷售很好，特別是一些質(zhì)量好的項目，產(chǎn)品出來一周就被搶購一空。”

　　高收益總是伴隨高風(fēng)險，樓市成交已初顯疲態(tài)，開發(fā)商在信托產(chǎn)品到期時能否回籠資金，能否及時兌付是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險所在。

　　葛偉芬稱，現(xiàn)在做的房地產(chǎn)信托項目都是二三線、三四線城市，拿地成本低，且當(dāng)?shù)卣鲇谡猩桃Y目的還會給予一定補貼，增強了房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，同時也降低了信托產(chǎn)品的風(fēng)險。

　　好買基金研究中心報告稱，信托公司目前處于“賣方市場”，有機會選擇資質(zhì)相對優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，并可在股權(quán)質(zhì)押、抵押物、抵押率、擔(dān)保條款、連帶責(zé)任條款上做更好的選擇。

    房地產(chǎn)信托收緊趨勢明顯

　　實際上，若考慮信托發(fā)行等各環(huán)節(jié)費用，目前開發(fā)商信托融資的成本一般在１５％以上，極個別開發(fā)商融資成本甚至達到２５％－３０％。

　　一面是高企的資金成本，一面是初顯疲態(tài)的房地產(chǎn)市場，風(fēng)險累積不容忽視。去年，銀監(jiān)會就出臺《信托公司凈資本管理辦法》，擬以類似銀行資本充足率的指標(biāo)約束信托公司；隨后又發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求信托公司自查房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全等條件，并要求信托公司每月上報房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險監(jiān)測情況。

　　４月以來，信托業(yè)內(nèi)幾度傳出銀監(jiān)會將暫停房地產(chǎn)信托的消息，盡管銀監(jiān)會人士表態(tài)并未叫停，對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的要求沒有變化，不過銀監(jiān)會確實收緊了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最重要的銷售渠道——商業(yè)銀行。

　　信托公司人士告訴記者，銀監(jiān)會主要領(lǐng)導(dǎo)此前在內(nèi)部會議上警示，對于存在違規(guī)行為和高風(fēng)險經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行不得協(xié)助通過房地產(chǎn)信托類理財產(chǎn)品、發(fā)行債券等方式募集資金。

　　銀監(jiān)會主席劉明康也明確表示，要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

　　監(jiān)管的緊縮信號已經(jīng)釋放，無論是從資金主要募集方銀行，還是從產(chǎn)品發(fā)行方信托公司，均在遏制房地產(chǎn)信托的推出。銀行銷售渠道對房地產(chǎn)信托的謹(jǐn)慎，甚至停售，無疑將大大影響產(chǎn)品募集。此外，目前已有大型信托公司按月對融資類房地產(chǎn)信托的總規(guī)模規(guī)定上限。

　　聯(lián)華國際信托高級信托經(jīng)理周林對記者說，監(jiān)管層雖說近期不會針對房地產(chǎn)信托出臺新規(guī)，但業(yè)界都認(rèn)為收緊趨勢明顯，最近希望多做幾個項目。畢竟對不少信托公司來說，房地產(chǎn)信托是非常重要的盈利來源。

　　羅靖說，一方面，部分商業(yè)銀行暫停銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實對信托公司有比較大的影響，特別是那些非常依賴銀行渠道的信托公司；另一方面，隨著樓市成交下滑，投資者對購買房地產(chǎn)信托也愈發(fā)謹(jǐn)慎。