找錢找伴找買家 中小房企“窮”則思變

    “要是自己有錢做開發(fā)，怎么會舍得轉(zhuǎn)讓這么好的一塊地呢？”深圳市一家小開發(fā)商無奈地表示，由于沒有能力開發(fā)，正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓南山區(qū)的一塊商業(yè)及住宅用地，占地四萬多平方米。在房地產(chǎn)市場“錢緊”的狀況下，許多中小房企經(jīng)營活動面臨困境，轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán)成為其救命稻草，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒚媾R一輪并購整合大潮。

　　中小房企賣資產(chǎn)

　　“如果能找到有錢的合作伙伴一起開發(fā)就更好了，可以多賺點。”這家開發(fā)商表示，目前實力雄厚的大型房企成了中小房企爭相拉攏的對象，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目合作迅速增加，這些大型房企也趁機擴張版圖，搶占市場，不過大型房企更喜歡直接收購?fù)恋刈约洪_發(fā)。

　　廣東一家規(guī)模中等的開發(fā)商向中國證券報記者抱怨，現(xiàn)在銷售回籠資金慢，融資成本又比大開發(fā)商高，資金情況日益惡化，準(zhǔn)備將項目的部分股權(quán)出售，借助大開發(fā)商力量合作開發(fā)。

　　自年初信貸收緊以來，中小房企就開始傍上大型房企。1月初，廣東省清遠(yuǎn)市新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與碧桂園的子公司順德碧桂園訂立協(xié)議，合作開發(fā)新亞在廣東省內(nèi)項目，僅清遠(yuǎn)境內(nèi)的地塊面積就達(dá)到120萬平方米。深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司也宣布，佳兆業(yè)集團擬以6.72億元收購其100%股權(quán)，浙江伍豐擁有位于杭州某度假區(qū)3.9376萬平方米的土地面積，可用作住宅項目開發(fā)。

　　隨后，恒大集團以16.6億元的價格斬獲了深圳建設(shè)集團71%的股權(quán)，又在2、3月份收購了清遠(yuǎn)市銀湖城投資有限公司的銀湖城項目。3月份，大連海昌集團引入佳兆業(yè)集團，合作開發(fā)原海昌名城，并更名為大連佳兆業(yè)廣場。4月1日，萬科以31億元收購了廣州原新光城市花園項目100%股權(quán)，并更名為廣州萬科紅郡。

　　根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成32起并購案例，在諸多行業(yè)中位居第一，占比14.1%；一季度房企并購金額達(dá)83 .16億元，同比大幅增長229.1%，環(huán)比增長了72.6%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌表示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金周轉(zhuǎn)要求很高的行業(yè)，在資金鏈承壓的情況下，市場成交量又極度萎縮，出于資金周轉(zhuǎn)需要出售部分資產(chǎn)，比賣房子回籠資金要快一些。隨著調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計會有更多的中小房企出售房地產(chǎn)類資產(chǎn)，而資本雄厚的大開發(fā)商會借機進行并購或者擴張。

　　上市公司加速“去地產(chǎn)化”

　　在部分中小房企轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán)的時候，由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)吸引力下降以及再融資計劃，一些上市公司也開始出售旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加速“去地產(chǎn)化”。5月20日，大江股份召開2010年年度股東大會，決定退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并向大股東關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓下屬房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。弘業(yè)股份也公告稱，擬轉(zhuǎn)讓所持南京愛濤置地有限公司12%的股權(quán)，以評估值1014.20萬元為掛牌價，公司關(guān)聯(lián)方江蘇愛濤置業(yè)有限公司擬受讓該股權(quán)。

　　5月13日，宏達(dá)股份及其控股子公司四川華宏國際經(jīng)濟技術(shù)投資有限公司，擬分別將持有的成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司93.1%、4.9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給四川宏達(dá)世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格分別為11.33億元和6000萬元。金發(fā)科技也已經(jīng)將持有的長沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州誠信投資管理有限公司，轉(zhuǎn)讓價為5.54億元；建發(fā)股份則轉(zhuǎn)讓了上海長進置業(yè)公司100%股權(quán)。

　　北京城建的大股東北京城建集團也將所持有的北京金州工程有限公司30%股權(quán)、三亞京海成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、深圳市產(chǎn)權(quán)交易中心以及上市公司公告粗略統(tǒng)計，今年以來地產(chǎn)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓已涉及資金近百億元，其中受讓方七成為非國有企業(yè)。

　　國家住建部政策研究中心秦虹曾表示，高品質(zhì)房子是未來住宅的發(fā)展方向，好房子要有資金的支持、人力的投入、高科技的植入，沒有一定實力的企業(yè)將難以勝任未來房地產(chǎn)發(fā)展的需要。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些公司選擇“去地產(chǎn)化”是因為近期房企銷售減速，資金鏈趨緊，開發(fā)難度加大，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的吸引力有所下降。

　　另有消息人士透露，上市公司剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，撇清與房地產(chǎn)的聯(lián)系，恐怕還與資本市場再融資有密切關(guān)系。從2009年7月至今，按申萬一級行業(yè)分類，共有59家房地產(chǎn)類上市公司公布了增發(fā)方案，擬募集金額約1240億元，只有4家公司的定向增發(fā)獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)，37家公司的增發(fā)方案由于長期擱置而停止實施。

　　業(yè)內(nèi)紛紛猜測，信貸收緊形勢下，上市公司通過資本市場再融資需求較大，此時選擇剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或是為了獲得再融資放行。

　　房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌

　　當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的并購整合浪潮與資金緊張有直接關(guān)系，眼下房地產(chǎn)企業(yè)正忙于四處找錢。5月27日中南建設(shè)發(fā)布委托借款公告，擬通過江蘇銀行南京河西支行向金陵飯店股份有限公司借款2億元，用于公司的經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)，借款期限1年，年利率高達(dá)12%。

　　中航證券研究報告指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)整體已接近負(fù)債上限，20%至30%的企業(yè)面臨被迫出局的窘境。118家地產(chǎn)上市公司未來一年需要支付的短期債務(wù)總額達(dá)11800億元，平均每家公司100億元，較2009年上升35%。這些公司的樓盤銷售在放緩、財務(wù)壓力在增大，這要求地產(chǎn)企業(yè)更嚴(yán)格地遵守財務(wù)安全底線。

　　長城證券也指出，如果以上市地產(chǎn)公司年度銷售商品的金額除以12作為月平均銷售金額，目前上市地產(chǎn)公司的存貨消化周期為25.7個月，“招保萬金”四大龍頭公司存貨消化周期22.6個月，均接近歷史最高水平。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，地產(chǎn)行業(yè)已開始進入去庫存時代。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，企業(yè)進入并購期，從某種角度講是市場成熟化的標(biāo)志，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨洗牌，而在市場調(diào)整的階段，往往是優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)擴大市場份額的最佳時機。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，活躍的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量正在減少，主要原因就是因為在土地和項目上開發(fā)能力的缺失。大企業(yè)并購中小房企，一方面有利于獲得價格便宜的土地和項目，降低開發(fā)成本，另一方面可減少由于開發(fā)資金緊張而出現(xiàn)的土地閑置，加速項目開發(fā)銷售，增加市場供應(yīng)。房企并購雖然并不直接決定房價走勢，但在不形成壟斷的前提下，一定程度上有利于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場供求平衡。