2011房地產(chǎn)市場或?qū)⑻ど喜①弾p峰

2011年，房地產(chǎn)市場或?qū)⑻ど喜①弾p峰，超越2010年的84起記錄，并購數(shù)量有望突破百起大關(guān)。

　　2011年4月1日，SOHO中國宣布與上海靜安地產(chǎn)有限公司達(dá)成協(xié)議，收購上海靜安區(qū)曹家渡萬航渡路716弄-794弄地塊。這是SOHO中國自2009年8月收購SOHO東海廣場成功進(jìn)軍上海后的第五次收購。

　　“市場上轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目比去年多多了。”SOHO中國董事長潘石屹在當(dāng)天的電話會議中透露，目前已經(jīng)明顯迎來房地產(chǎn)并購市場的巔峰，他們堅(jiān)定今年完成150億元的收購計(jì)劃沒有變化。

　　一切都事出有因。

　　清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011的1月和2月，房地產(chǎn)行業(yè)的并購依舊保持了去年的火爆態(tài)勢，位居所有行業(yè)并購的首位。其中，從并購類型上來看，國內(nèi)并購19起，交易總額為10.47億美元；外資并購3起，交易金額為1.03億美元。并購的細(xì)分行業(yè)集中在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，共發(fā)生19起，并購總額為10.95億美元；其次是房地產(chǎn)中介經(jīng)營和物業(yè)管理領(lǐng)域。

　　3月份，房地產(chǎn)并購更是達(dá)到頂峰，整月共有10起并購。

　　“一些房企負(fù)債率已經(jīng)處于危險(xiǎn)的高位，經(jīng)營現(xiàn)金流嚴(yán)重縮水。”清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿表示，資金實(shí)力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險(xiǎn)境地；而大型房地產(chǎn)公司則可擇機(jī)擴(kuò)展全國版圖，通過并購獲得業(yè)務(wù)和土地，將資金拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。

　　清科研究中心預(yù)計(jì)，2011年房地產(chǎn)市場或?qū)⑻ど喜①弾p峰，超越2010年的84起記錄，并購數(shù)量有望突破百起大關(guān)。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)正進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢通道。

　　對比去年一季度，銷售金額在100億元以上的房企數(shù)量從原先的1家激增至6家，排名前十的房企銷售金額、銷售面積雙雙大漲，十強(qiáng)‘門檻’從53.5億元、48.2萬平方米分別提升到88億元和55萬平方米。

　　上海同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海和保利的一季度銷售金額同比分別增長了120.69%、111.84%和89.33%。其中，萬科依然領(lǐng)跑整個(gè)行業(yè)。今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積270萬平方米，銷售金額320億元。

　　一季度，房企銷售金額十強(qiáng)共累計(jì)錄得近1500億元。同時(shí)，中小房企在全行業(yè)整體成交不理想的弱市下，初現(xiàn)虧損。上市房企中航地產(chǎn)(000043)于4月13日公布今年一季度業(yè)績預(yù)告，凈利潤預(yù)計(jì)虧損600萬-700萬元，較去年同期下跌212%至231%。

　　由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)對1000家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查?！秷?bào)告》稱，2009年，房企IPO融資總額為302億元；2010年這一數(shù)字卻為零，融資緊張程度可見一斑。加之2011年的調(diào)控大環(huán)境，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度會進(jìn)一步提高，2011年市場優(yōu)勝劣汰的淘汰機(jī)制將加速運(yùn)行。

　　由于房地產(chǎn)市場整體客戶量減少，《報(bào)告》認(rèn)為2011年將出現(xiàn)全國六萬余家房地產(chǎn)企業(yè)競相追逐有限客戶的局面，這也造成了競爭白熱化，使得部分房企面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。而“融資能力”將是這一次市場進(jìn)行的“壓力測試”之關(guān)鍵指標(biāo)。

　　在多家產(chǎn)權(quán)交易所的官方網(wǎng)站，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告隨處可見。記者在上海、北京、江西、重慶等地的產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)看到，海南湘源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、青島中金海岸實(shí)業(yè)有限公司100%股權(quán)、上海城開集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司100%股權(quán)及2.39億元債權(quán)等都在掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　“曲線”拿地

　　清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿表示，今年發(fā)生的并購主要是房地產(chǎn)上市公司對小型地產(chǎn)公司的并購，且并購領(lǐng)域集中在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)，交易金額都較大，動輒數(shù)億元人民幣。

　　3月16日，杭鋼地產(chǎn)將旗下的房產(chǎn)子公司—上海杭鋼嘉杰實(shí)業(yè)有限公司打包轉(zhuǎn)讓。杭鋼旗下杭州紫元教育投資有限公司總經(jīng)理張永杰表示，之所以轉(zhuǎn)讓上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊，是因?yàn)楹间摰禺a(chǎn)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，即以長三角為中心專注二三線城市發(fā)展。同時(shí)，他也坦陳，此番轉(zhuǎn)讓也有平衡資金方面的考慮。

　　對此，濱江房產(chǎn)董事長戚金興認(rèn)為，杭鋼地產(chǎn)作為年銷售額僅有11.35億元的開發(fā)企業(yè)，運(yùn)作一個(gè)前期投入就超過20億元的項(xiàng)目，在當(dāng)前房地產(chǎn)融資幾近陷入絕境的大背景下，開發(fā)難度過大。在市場環(huán)境不看好的情況下，開發(fā)商選擇合作開發(fā)不僅可以分?jǐn)傎Y金壓力，更分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)。與其直面競爭，不如握手合作，這是減少競爭的最好辦法。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2011年至今有逾30家房地產(chǎn)上市公司公布了對外投資及收購方案，涉及的交易金額接近300億元。土地市場仍是開發(fā)商投入的重點(diǎn)，有近240億元流入土地市場。在其余的股權(quán)收購中，以并購方式“曲線”拿地成為常態(tài)。

　　徐衛(wèi)卿告訴《浙商》記者，從融資渠道來看，信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴(yán)，傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力巨大；從宏觀金融政策來看，連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，令很多開發(fā)商的資金鏈極度繃緊。很多小型房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈緊張和銷售遇阻的背景下，開始尋求“靠山”；而資金儲備充裕“不差錢”的大型房地產(chǎn)上市公司則擇機(jī)開展并購。

　　萬科有關(guān)人士曾公開表示，目前外界所說的“并購”，實(shí)際上是萬科通過盤活存量土地獲取項(xiàng)目資源，目前萬科的拿地方式有很多種，并購只是合作方式的一種。但從項(xiàng)目個(gè)數(shù)上來看，2010年萬科新增的項(xiàng)目中一大半是通過合作方式獲取的。

　　成熟標(biāo)志

　　“企業(yè)進(jìn)入并購期，從某種角度講是市場成熟化的標(biāo)志。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，只有成熟的市場才有可能出現(xiàn)并購。因?yàn)槭袌龅挠螒蛞?guī)則已基本確立，這個(gè)過程中必然出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)正面臨洗牌，在市場調(diào)整階段，往往是優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)擴(kuò)大市場份額的最佳時(shí)機(jī)。

　　“預(yù)計(jì)這些并購主要發(fā)生在一二線城市的中小企業(yè)身上。”聶梅生認(rèn)為，這類企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模小、易操作、債權(quán)等不復(fù)雜、交易過程較快捷。而一線城市地少價(jià)高，中小企業(yè)最有可能會由于缺失資金而面臨生存問題。

　　“市場劇變受影響最大的是融資能力較弱的中小型開發(fā)企業(yè)，如果這類企業(yè)項(xiàng)目銷售已過半，那么其生存基本不會受到影響；但如果其主要項(xiàng)目處于開發(fā)初期或中期，融資能力較弱將成為其發(fā)展的最大瓶頸，使企業(yè)被兼并收購的可能性大大增加。”中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平點(diǎn)評道。

　　對于保障房建設(shè)，龍勝平認(rèn)為，只有有實(shí)力的大企業(yè)才有可能從保障房計(jì)劃中獲利。一般來說，地方政府評估的指標(biāo)有三：第一個(gè)是規(guī)模類的指標(biāo)，使得大企業(yè)承接保障性住房的概率大大增強(qiáng)；第二是財(cái)務(wù)穩(wěn)健類的企業(yè)；第三是有比較好的社會聲譽(yù)的企業(yè)。”

　　世聯(lián)地產(chǎn)(002285)分析，考慮到目前高通脹的局面，短期內(nèi)貨幣政策很難放松。如果二季度成交量繼續(xù)走低，對于開發(fā)商資金鏈將是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)，尤其是對于一些城市布局少的中小開發(fā)商來講，將存在較大的降價(jià)促銷壓力。鑒于一些資金充裕的大開發(fā)商出于戰(zhàn)略布局的需要，可以預(yù)期未來行業(yè)并購還將進(jìn)一步加速。