保障性住房建設(shè)管理漏洞亟待封堵

　近日，總投資8億元的青海省最大拆遷移民安置工程“康川新城”被曝出存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。

　　根據(jù)今年3月份青海省出臺(tái)的《關(guān)于加快城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)實(shí)施意見》，“康川新城”屬于限價(jià)類保障性住房，按規(guī)定戶型以每平方米800元價(jià)格限制銷售給西寧市甘河灘工業(yè)園5371戶征地農(nóng)民，一次性集中安置22600人。

　　今年4月初，部分村民發(fā)現(xiàn)房子存在質(zhì)量問題，當(dāng)?shù)卣M成專家組對(duì)房屋進(jìn)行全面質(zhì)量檢測(cè)。5月12日，檢測(cè)結(jié)果公布：21棟樓的個(gè)別樓層不同程度存在露筋、空洞、蜂窩麻面、陽臺(tái)欄板強(qiáng)度不夠等質(zhì)量問題，其中有3棟存在混凝土構(gòu)建強(qiáng)度偏低等嚴(yán)重質(zhì)量問題，部分樓層被要求拆除重建。

　　此事被曝光后，公眾紛紛發(fā)問，保障性住房的建設(shè)、管理，為何問題頻出？

　　不久前，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布2011年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書，其中對(duì)我國保障房建設(shè)、管理所存在的癥結(jié)進(jìn)行了深入分析。

　　1998年至2010年間，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后于同期住房建設(shè)。其突出表現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)適用住房投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，但占住房投資比重呈下降態(tài)勢(shì)。

　　“住房改革以來，多數(shù)居民通過房地產(chǎn)市場解決了住房問題，部分居民住房條件也得到了改善。但隨改革同時(shí)誕生的保障性住房建設(shè)滯后于住房建設(shè)，管理力度不夠。我國保障性住房主要有廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限商品住房、公共租賃住房4種。其中廉租住房在2007年前發(fā)展緩慢，兩限商品住房的提出和發(fā)展主要在2007年以后，2009年政府工作報(bào)告中提到公共租賃住房，正式推進(jìn)在2010年住建部等部委出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》后，只有經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)時(shí)間相對(duì)較長。”這是2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書對(duì)我國保障房建設(shè)所作的總體概括。

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到，在2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書成稿前，課題組成員對(duì)我國近年來的保障房建設(shè)情況進(jìn)行了全面調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，自1998年至2010年，我國保障房建設(shè)的比重呈下降態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)介紹，1998年至2010年間，作為保障性住房的主要方式之一，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后于同期住房建設(shè)。其突出表現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)適用住房投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，但占住房投資比重呈下降態(tài)勢(shì)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工占住房竣工的比重下降。

　　“經(jīng)濟(jì)適用住房竣工套數(shù)占住房竣工套數(shù)的比重偏低導(dǎo)致供求失衡。經(jīng)濟(jì)適用住房投資、竣工占住房比重的下降，從另一個(gè)方面表明，受利益驅(qū)動(dòng)影響，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)熱情不高。2009年以前個(gè)別省市有停建經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)象。”對(duì)于我國保障性住房的現(xiàn)狀，2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書作出這樣的總結(jié)。

　　在一些地方，經(jīng)適房成了高收入人群的資產(chǎn)和投資工具。出現(xiàn)以上問題的主要原因是經(jīng)濟(jì)適用住房制度不完善及監(jiān)管不力

　　據(jù)了解，為促進(jìn)住房保障制度建設(shè)和發(fā)展，2007年，國務(wù)院出臺(tái)第24號(hào)文《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。同年還出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，分別取代了2004年原建設(shè)部等頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2004年版的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。2010年，住建部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，不僅完善住房保障制度，還加強(qiáng)了對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的管理。

　　盡管中央不斷出臺(tái)政策，要求加強(qiáng)保障房建設(shè)和管理，但違規(guī)建設(shè)、出售保障性住房的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。

　　據(jù)媒體報(bào)道，浙江省杭州市的不少房產(chǎn)中介違規(guī)出租經(jīng)濟(jì)適用房；此前，福建省龍巖市被曝出公職人員“團(tuán)購”經(jīng)濟(jì)適用房。而隨著后期審查的進(jìn)行，更是發(fā)現(xiàn)在已取得經(jīng)適房購買資格的戶主中，不乏有車一族。

　　“經(jīng)濟(jì)適用住房是我國住房體制改革的產(chǎn)物，在我國從福利分房走向貨幣購房的過程中的推動(dòng)作用是顯而易見的。但在政策執(zhí)行和管理過程中出現(xiàn)了偏頗甚至混亂。如經(jīng)濟(jì)適用住房并沒有由真正的中低收入居民和家庭所購買，反而成了許多高收入人群的資產(chǎn)和投資工具，開奔馳、寶馬的高收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象也并不鮮見。”2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書的編寫者認(rèn)為。

　　2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書的編寫者在分析以上現(xiàn)象時(shí)提到，經(jīng)濟(jì)適用住房在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了較多問題、如戶型過大，地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，交通等配套設(shè)施跟不上等。在審批環(huán)節(jié)上，把關(guān)不嚴(yán)，最主要的原因是和審批單位(購房者單位和有關(guān)建設(shè)部門)沒有直接利益關(guān)系、不用負(fù)任何責(zé)任，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房只是解決低收入居民的基本住房問題，不是作為住房條件改善的范圍。盡管2004年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》實(shí)施后對(duì)戶型面積有了嚴(yán)格規(guī)定，但仍然有個(gè)別地方建設(shè)大戶型、豪華型的經(jīng)濟(jì)適用住房。出現(xiàn)以上問題的主要原因是經(jīng)濟(jì)適用住房制度不完善及

　　《法制日?qǐng)?bào)》記者了解到，2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書除對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的經(jīng)濟(jì)適用房管理亂象進(jìn)行了分析，還提出了廉租住房的管理問題。

　　“沒有健全的機(jī)構(gòu)和人員落實(shí)制度。部分市縣沒有設(shè)立專門的廉租住房管理工作機(jī)構(gòu)和實(shí)施機(jī)構(gòu)，其辦事機(jī)構(gòu)都是臨時(shí)性的，掛靠在市、縣的房管局，人員配備不足，多為兼職，人員組成是從相關(guān)局抽借，人少事多，也沒有財(cái)政下?lián)艿墓ぷ鹘?jīng)費(fèi)，不能滿足廉租住房工作需要。”2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書的編寫者認(rèn)為，廉租房管理問題的出現(xiàn)，還在于審核機(jī)制不完善。一些地方的收入核查部門協(xié)作機(jī)制不健全，對(duì)居民收入核查的信息化程度不高，導(dǎo)致一些根本不符合享受廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的家庭利用廉租房準(zhǔn)入機(jī)制的漏洞享受到廉租住房。廉租住房信息管理系統(tǒng)建設(shè)滯后，尚未建立有效的監(jiān)管手段，不能及時(shí)監(jiān)測(cè)廉租住房使用和保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況變化情況，對(duì)于一些享受廉租住房而家庭收入已經(jīng)明顯改善、收入和住房面積都高于廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)的家庭，因?yàn)槿狈τ行У耐顺鰴C(jī)制、監(jiān)督和懲罰機(jī)制，讓他們退出住房存在現(xiàn)實(shí)困難。

　　對(duì)策

　　如何解決目前在保障房建設(shè)和管理中出現(xiàn)的問題，2011年中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告給出了如下建議：

　　◆　建立健全保障性住房管理機(jī)構(gòu)和管理機(jī)制

　　保障性住房要有法定專門機(jī)構(gòu)來組織運(yùn)作，同時(shí)指定一個(gè)牽頭部門，協(xié)調(diào)各方面機(jī)構(gòu)，特別是廉租住房和公共租賃住房，要建立個(gè)人收入和房地產(chǎn)檔案，健全準(zhǔn)入和退出機(jī)制。

　　加強(qiáng)廉租住房管理，逐步擴(kuò)大覆蓋范圍。廉租住房建設(shè)要建立以財(cái)政資金為主渠道的制度性的穩(wěn)定資金來源。要逐步提高廉租住房覆蓋面，特別是要將符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)入城鎮(zhèn)長期務(wù)工人員的家庭納入廉租住房的保障范圍。加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理，每半年進(jìn)行一次資格和標(biāo)準(zhǔn)核定。此外，對(duì)解決“夾心層”住房問題的公共租賃住房，在重視建設(shè)的同時(shí)也要重視管理，汲取現(xiàn)有保障性住房管理中的教訓(xùn)，盡量避免發(fā)生同樣的問題。

　　規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度創(chuàng)新，將經(jīng)濟(jì)適用住房作為解決低收入居民住房問題的渠道之一，最好采取由政府主導(dǎo)的封閉運(yùn)作模式。

　　完善兩限商品住房制度。兩限商品住房建設(shè)與管理要協(xié)調(diào)3個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限商品住房與一般商品住房要形成合理的價(jià)格結(jié)構(gòu)；適當(dāng)控制兩限商品住房的總量；做好兩限商品住房供應(yīng)對(duì)象的界定工作。建立健全監(jiān)督機(jī)制，做到公平、公開、公正。

　　◆　將進(jìn)城務(wù)工人員納入視野

　　我國住房保障制度的保障目標(biāo)和供給對(duì)象定位相對(duì)模糊，供給方式和程序存在制度性漏洞。從原則上說，城鎮(zhèn)居民租房保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)包括城鎮(zhèn)中低收入家庭和進(jìn)入城鎮(zhèn)長期務(wù)工人員。隨著城市化進(jìn)程加快，進(jìn)入城鎮(zhèn)長期務(wù)工人員將來會(huì)有很大比例轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘谐Ｗ∪丝?，其中多為中低收入人群，如何制定針?duì)這一龐大人群的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，成為當(dāng)前住房保障政策中的難題。住房保障制度不但應(yīng)有解決短期問題的考慮，更應(yīng)有長期持續(xù)的目標(biāo)，政府部門不僅要保障和解決具有“城市身份”居民的住房問題，還應(yīng)包括已經(jīng)長期居住在城市的務(wù)工人員。

　　◆　加快建立政策性住房金融制度

　　隨著我國住房制度改革的推進(jìn)，政策性住房金融的發(fā)展已成為推動(dòng)住房保障制度建設(shè)的關(guān)鍵。住房是資金密集型的產(chǎn)品，單位價(jià)值很高，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中低收入家庭的收入水平。政府部門應(yīng)對(duì)個(gè)人購房提供金融支持，來提高他們的支付能力。目前我國政策性住房金融除住房公積金貸款以外，尚未有直接面向中低收入家庭發(fā)放的低息或無息貸款的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。因此，必須建立規(guī)范的政策性住房金融制度。

　　◆　完善保障性住房梯度覆蓋模式

　　我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，不可能在短時(shí)期內(nèi)大范圍解決居民的住房問題，因此，住房保障制度必須分層次，根據(jù)不同保障對(duì)象的具體需求，提供不同保障水平的保障模式。必須制訂分級(jí)計(jì)劃，有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)政策安排、不同的住房發(fā)展階段和不同的居民保障需求，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式方面建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力的、分層次的住房保障體系。監(jiān)管不力。