房企"棄住從商"亦步亦趨 陽光股份冒險沖刺

        在多項調(diào)控政策的組合發(fā)力下，住宅市場卻日顯冷清。一線城市樓市成交量出現(xiàn)大幅滑坡，行業(yè)結(jié)構(gòu)不斷變局，政策引導日趨突顯，此時商業(yè)地產(chǎn)對房企的吸引力驟然增加，尤其二三線城市成為眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)“覬覦”的對象。但是，在商業(yè)地產(chǎn)成為諸多房企“新寵”的同時，其背后的風險，也正在加大。

　　房企被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市　　

　　隨著“二三線城市+商業(yè)地產(chǎn)”擴張組合的浮出水面，各大品牌房企紛紛試水，在布局二三線城市的同時，涉水商業(yè)地產(chǎn)。不久前，陽光股份(000608,股吧)（000608.SZ）稱，與西安北關(guān)村達成合作意向，就城中村的老舊商場進行改造，項目將改造成當?shù)氐囊蛔笮蜕虡I(yè)綜合體，這是典型的“二三線城市+商業(yè)地產(chǎn)”實例。同樣的，萬達、華潤置地等房產(chǎn)企業(yè)出于成本收益等因素的考慮，偏向于選擇土地成本低、開發(fā)潛力大的二線城市，作為新增土地的重點區(qū)域。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，伴隨著一線城市城市化率的提高和市場日趨飽和，對開發(fā)商來說，離開一線城市去往風險相對小的二三線城市是大勢所趨。一方面是因為前者泡沫嚴重、且地價太高；另一方面，二三線城市仍有大量的機會，一些機會表現(xiàn)不僅在于新城開發(fā)，許多機會也于舊城改造，對老舊項目的收購、改建提升等。以陽光股份為例，該公司早在多年前，就在青島、鄭州、石家莊、沈陽等地有多起老舊項目整體收購改造的成功案例。

　　“對老項目進行改造，雖然在諸多方面受限，但能夠有效縮短開發(fā)時間，提高開發(fā)速度。”陽光股份總裁助理李睿接受采訪時表示，未來還將繼續(xù)采取收購的方式，尋找在二三線城市布局商業(yè)地產(chǎn)的機會。

　　眾多房地產(chǎn)巨頭揮師，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)正成為各房企追逐的制高點，地產(chǎn)格局面臨新的洗牌，如何突出重圍,占領(lǐng)高地，各大房企各出奇招。

　　就新近一些案例看來，陽光股份的“并購+改造”模式較為突出，早在多年前陽光股份就為自己選擇了一條獨特的商業(yè)地產(chǎn)擴張之路。通過對老舊項目的改造和品質(zhì)提升，從市場調(diào)研、項目定位、平面規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、招商運營多方面入手，找出最符合項目的產(chǎn)品類型，使之變?yōu)閮?yōu)良資產(chǎn)，從而快速布局二三線城市。另一類是房企采用較多的“自建物業(yè)”模式，即開發(fā)商拿到地后進行新建物業(yè)，通過自建的方式拓展市場，如華潤、凱德置地等。

　　業(yè)內(nèi)人士認為：房企發(fā)展模式應(yīng)尋求突破，不斷創(chuàng)新，找到適合自己的模式，這將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的核心推動力。

　　商業(yè)地產(chǎn)蘊藏風險

　　繼國內(nèi)實力開發(fā)商華潤、保利、金地等先后宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃和目標后，近來一向以住宅專業(yè)化為目標的萬科也公開表示要增加持有型物業(yè)比重至全部物業(yè)的20%，并加快地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了許多地產(chǎn)商的新寵。

　　開發(fā)商一哄而上，然而商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕似乎沒有那么好消化。一個共識是，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項目特別是零售商業(yè)項目，對房企的資本運作能力和零售商業(yè)項目運營能力都很高，涉及資金鏈、開發(fā)理念、客戶資源、運營模式等諸多環(huán)節(jié)。

　　李睿認為：“未來三年內(nèi)將有不少商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)經(jīng)營問題，出現(xiàn)一輪整合，有實力的開發(fā)商將抓住機會，快速擴張。”

　　盡管萬科招兵買馬組建了自己的軍團，但其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上的開拓和嘗試依然相當謹慎，截至2010年8月，萬科共獲取商業(yè)性質(zhì)地塊13個，但其中11個均為商業(yè)居住混合地塊，即物業(yè)僅為住宅社區(qū)的配套服務(wù)。

　　與萬科的謹慎相比，陽光股份在商業(yè)地產(chǎn)方面的拓展就更為積極。早在2006年陽光股份就開始布局商業(yè)地產(chǎn)，制定了明確的商住并舉策略，與當時的萬科“專注住宅地產(chǎn)開發(fā)”形成極大的反差；2009年陽光股份將商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略進一步細化，確定開發(fā)以零售商業(yè)業(yè)態(tài)為主帶動其他業(yè)態(tài)綜合運營的地產(chǎn)項目為未來的主要方向，并在商業(yè)項目產(chǎn)品中，進行細分。目前陽光股份旗下的商業(yè)地產(chǎn)已形成三大產(chǎn)品線，陽光新生活廣場、新業(yè)廣場、陽光股份中心，分別是定位于“社區(qū)型”、“區(qū)域型”的購物中心以及城市中心區(qū)域的高端綜合商業(yè)項目。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國商業(yè)地產(chǎn)的增長在25%以上，而住宅增長僅為7.6%左右，史上最嚴的調(diào)控也是助推投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開始，投入其中的不僅有凱德、九龍倉這樣的外來開發(fā)商，還有富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、金地等諸多老牌房企，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)似乎成了開發(fā)商們“識時務(wù)之舉”。

　　不過也有專家對此表示擔憂：“并非所有開發(fā)商都具有商業(yè)地產(chǎn)的能力，商業(yè)地產(chǎn)從拿地到設(shè)計規(guī)劃以及后期運營等一系列環(huán)節(jié)，都與住宅開發(fā)有著巨大區(qū)別，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)存在機會的同時，也伴隨著巨大的風險。”