高房價轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市 大牌地產(chǎn)商促新一輪房價攀升

　　據(jù)了解，盡管北京在今年推出房屋限購令，中央要求加強房地產(chǎn)調(diào)控，但是緊鄰北京的廊坊市房價應(yīng)聲而漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著保障性住房建設(shè)力度的加大、土地財政的逐步終結(jié)以及樓市調(diào)控的持續(xù)深入，福州房價有望緩慢“下調(diào)”。

　　■襄陽：大牌地產(chǎn)商將引領(lǐng)新一輪房價攀升

　　■廊坊：地方與中央博弈

　　■重慶：房產(chǎn)稅遏制高房價顯成效

　　■福州：發(fā)展新興支柱性產(chǎn)業(yè)扭轉(zhuǎn)土地財政局面

　　國內(nèi)大牌地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐

　　襄陽樓市：調(diào)控寒冬中量價齊漲

　　記者 鄧隆飛 見習(xí)記者 朱煒 通訊員 許強

　　2011年，國家出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，地方政府也出臺了限購令，促使一、二線城市房價的上漲趨勢得到有效控制。作為湖北省副區(qū)域中心的襄陽市，隨著經(jīng)濟增速的加快和區(qū)域中心地位的確立，襄陽樓市在市場調(diào)控的寒冬中悄然崛起。

　　襄陽樓市量升價更升

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，襄陽市商品房成交面積41375平方米，其中市區(qū)成交均價為4321元/平方米，同比增長5.4%。商品房竣工面積82.32萬平方米，同比增長176.7%。新開工房屋面積626.95萬平方米，同比增長34.2%。

　　在調(diào)控大勢下，成交面積雖較去年同期相比下降了23.6%，但成交均價除高新區(qū)降價外，其他各區(qū)域均大幅上升。2011年1月1日，位于襄城區(qū)護城河畔的上海公館首次開盤均價即達(dá)到約7000元/平方米，開盤當(dāng)天即售罄。

　　隨著房產(chǎn)調(diào)控力度加大，一些國內(nèi)大的房地產(chǎn)商也開始布局襄陽，繼萬達(dá)之后，恒 大地產(chǎn)今年3月高調(diào)進(jìn)入襄陽，揮金5.4億元，一口氣拿下4宗地塊。襄陽市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年前3個月，還有萬科、碧桂園、保利等主動前來接洽。

　　2011年，襄陽市將迎來房地產(chǎn)樓盤數(shù)量高峰，有望突破100家。地產(chǎn)品牌企業(yè)的入駐勢必會帶來新理念、新產(chǎn)品、新技術(shù)，但也會由于所占據(jù)地塊位置的重要以及地產(chǎn)領(lǐng)袖的地位，引領(lǐng)襄陽新一輪的房價攀升，住宅單價有望突破1萬元每平方米，使得2011年襄陽樓市出現(xiàn)量升價更升的局面。

　　住房仍以剛性需求為主

　　作為三線城市，購房仍是老百姓的剛性需求，投資性購房需求不大。記者在采訪中了解到，大多數(shù)購房者有的是原來住房不能滿足居住需求，有的是為了結(jié)婚買房，有的是因為工作原因在城區(qū)需要住所等等，剛性需求和改善型購房需求是當(dāng)前襄陽市樓市的主力。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，襄陽市常住人口為550萬人，常住人口數(shù)量位于湖北省第四位。從襄陽整個城市發(fā)展來看，需要改造的城中村、棚戶區(qū)以及舊城拆遷還存在著大量的住房剛性需求。在襄陽每年都有數(shù)十萬新人結(jié)婚，光是婚房需求也是非常大的。

　　“新國八條”、限貸、加息等樓市調(diào)控政策的出臺，限制了一、二線城市的購買需求，這也變相地將一、二線城市的購買力擴散到了三線城市，相當(dāng)于加大了三線城市的剛性需求。加上國家對于推動農(nóng)村城市化進(jìn)程的發(fā)展策略，農(nóng)村人口進(jìn)程、外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)的剛需，勢必推動三線城市房地產(chǎn)發(fā)展。

　　買房依舊不那么簡單

　　在全國各城市出臺房價控制目標(biāo)后，襄陽市也推出了2011年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，即2011年度市區(qū)新建商品住房價格漲幅低于全市GDP增長幅度，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度相適應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年襄陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13333元，年均增長13.2%。農(nóng)民人均純收入6365元，年均增長14.9%。計劃在“十二五”期間實現(xiàn)城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均增幅分別達(dá)到12.6%和12.8%。

　　近些年，襄陽市住宅類商品房均價一路高歌猛進(jìn)。2008年底，市區(qū)(不含襄州區(qū))新建住宅類商品房均價約為2800元/平方米，2009年底則為3712元/平方米，上漲幅度約32.57%；去年底，襄陽市區(qū)(不含襄州區(qū))新建住宅類商品房均價為4137元/平方米，每平方米上漲了425元，漲幅11.45%。

　　從目前的襄陽市場分析來看，建設(shè)商品房的建材成本在不斷提高，土地價格也不斷提高，勞動力成本也在不斷增加。在這樣的一種成本增加的預(yù)期下，實現(xiàn)“降價”的目標(biāo)是十分困難的。

　　解決住房問題仍需各方合力

　　自2006年起，襄陽市分別通過發(fā)放住房補貼、建設(shè)廉租房等保障方式，對市區(qū)低收入或住房困難家庭進(jìn)行保障。然而，由于經(jīng)濟收入、戶籍、年齡、婚姻狀況、工作年限的“門檻”限制，相當(dāng)一部分市民既買不起房又無法享受優(yōu)惠政策，成為住房“夾心層”。

　　今年，湖北省政府分配給襄陽市的保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)為28253套。其中新增廉租住房1184套，新增發(fā)放租賃住房補貼3300戶，新增公共租賃住房7000套，新建經(jīng)濟適用住房3800套，新建限價商品住房1800套。

　　然而解決住房問題，最根本的還是要增加居民收入。作為“省域副中心”的襄陽市有著優(yōu)越的地理位置和深厚的歷史文化資源。目前，襄陽市正著力構(gòu)建以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)和龍頭，電力、高新技術(shù)、紡織和食品四大產(chǎn)業(yè)為支柱，建材、冶金、化工等原材料工業(yè)以及地方特色工業(yè)全面發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)體系。

　　廊坊：投資抬升房價熱氣球

　　記者 梁文君

　　作為三四線城市的典型，作為占據(jù)京津冀一體化區(qū)域內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢的廊坊市，正在接受過快過熱的房地產(chǎn)業(yè)投資熱潮帶來的喜悅和煎熬。

　　最近，廊坊市香河縣大規(guī)模違規(guī)圈地的新聞鋪天蓋地，香河縣土地市場秩序面臨整頓。而香河則恰恰是繼三河燕郊之后被房地產(chǎn)商看好的投資熱土。只不過，在香河事件發(fā)生后，廊坊市的房地產(chǎn)業(yè)投資有可能趨于溫和。

　　據(jù)記者了解，廊坊市是一個宜居的中小型城市，距離北京和天津車程均在半個小時左右，極具交通便利的優(yōu)勢。也就是在這樣的比較優(yōu)勢下，廊坊的房價在一線城市北京的輻射帶動下，上演了跨越式的飆升。記者日前在廊房網(wǎng)中看到，市區(qū)內(nèi)萬達(dá)廣場、壹公館、中房馨園報價均在8000元／平方米以上，而位居開發(fā)區(qū)的塞納榮府項目報價則逼近1萬元／平方米。

　　據(jù)了解，盡管北京在今年推出房屋限購令，中央要求加強房地產(chǎn)調(diào)控，但是緊鄰北京的廊坊市房價應(yīng)聲而漲。一位當(dāng)?shù)厥忻駥τ浾哒f，現(xiàn)在每平方米漲了1000多元，廊坊房價已然躍居河北省地級市的前列了。

　　不過，最近廊坊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛除了毗鄰京津之外，也還與河北省的政策息息相關(guān)。去年底，河北省決定在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，充分發(fā)揮河北省環(huán)京津、環(huán)渤海的區(qū)位優(yōu)勢和立體交通體系優(yōu)勢；構(gòu)建環(huán)京津城市群、加快緊鄰北京的13個縣(市、區(qū))發(fā)展，構(gòu)筑環(huán)首都新型城市群。與此同時，河北省決定加快建設(shè)新興城市。

　　記者獲悉，在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，在環(huán)京津地區(qū)，以三河市、香河縣、大廠縣為基礎(chǔ)，建設(shè)京東新城；以涿州市為基礎(chǔ)，建設(shè)京南新城；以懷來縣、涿鹿縣為基礎(chǔ)，建設(shè)京北新城。而三河市、香河縣、大廠縣恰恰就在廊坊市的轄區(qū)內(nèi)。來自全國的大型地產(chǎn)商萬達(dá)、萬科、萬通紛紛入駐廊坊市境內(nèi)。

　　此間分析人士指出，在一線城市推出限購令等等措施之后，大量的民間資金會流向三四線城市，房價上漲之勢已是必然。在中國房地產(chǎn)市場的所有調(diào)控手段中，除了地方政府集體失語之外，地方政府和中央政府的陰奉陽違乃至公開博弈實際上是當(dāng)今中國樓市亂象叢生的最主要原因，因此三四線城市房價飆升的背后不是需求失衡而是有既得利益托市。

　　房產(chǎn)稅對樓市調(diào)控作用顯現(xiàn)

　　重慶：高檔房成交均價降一成

　　朱薇

　　【據(jù)新華社重慶電】記者日前從重慶市國土房管局獲悉，重慶房產(chǎn)稅改革政策實施3個多月以來，高檔住房交易出現(xiàn)了量價齊跌的局面，約束高檔住房和引導(dǎo)個人合理住房消費的調(diào)控作用逐步顯現(xiàn)。

　　重慶市國土房管局局長張定宇介紹說，目前，重慶房產(chǎn)稅政策對高檔住房的約束效果逐步顯現(xiàn)，集中體現(xiàn)在對高檔住房的“消費購買約束”、“價格約束”、“開發(fā)供應(yīng)約束”等三大方面效果明顯。

　　一是通過對高檔住房的“消費購買約束”，起到了引導(dǎo)住房合理消費的作用。張定宇介紹說，房產(chǎn)稅實施后，高檔商品住房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降。據(jù)調(diào)查，多數(shù)高檔商品住宅項目樓盤訪客量下降30%-50%。1月28日-4月30日，高檔商品住房成交25.66萬平方米，占商品住房成交量的7.8%，較去年高檔住房成交面積占比下降3.1個百分點。群眾住房消費觀念有所轉(zhuǎn)變，部分購房者改變了買大房、買貴房的消費傾向，在一定程度上約束了投資投機性購房需求。

　　二是通過對高檔住房的“價格約束”，起到了遏制高檔住房帶動房價上漲的作用。張定宇說，房產(chǎn)稅實施后，受高檔住房消費需求下降的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高檔住房的定價更趨理性，價格上漲預(yù)期不斷下降。1月28日-4月30日，主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價格有所下降，應(yīng)稅住房成交建面均價13140元/平方米，較房產(chǎn)稅實施前(1月1日-1月27日)同類房屋成交建面均價14678元/平方米下降10.48%。

　　三是通過對高檔住房的“開發(fā)供應(yīng)約束”，優(yōu)化了商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。張定宇介紹說，房產(chǎn)稅政策實施后，部分開發(fā)企業(yè)開始調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)，將大戶型住房比例降低，減少大戶型住房的供應(yīng)量，增加中小戶型住房的供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度主城區(qū)建筑面積200平方米以上的高檔住房新開工面積與去年四季度相比下降了4.5%。2月-4月，建筑面積戶型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%。

　　張定宇表示，房產(chǎn)稅政策實施后，增加了高檔住房購買者的持有成本，政府通過對占有公共資源多的高收入者進(jìn)行征稅，并將稅款全部用于住房保障建設(shè)，起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用，對改變地方政府稅收結(jié)構(gòu)、完善財稅體系具有重要作用。

　　據(jù)悉，重慶市國土房管局建立了完善的主城區(qū)個人住房信息查詢系統(tǒng)，為準(zhǔn)確采集征收信息提供了技術(shù)支撐；財政、國土房管、地稅等三部門建立了流暢的房產(chǎn)稅征收協(xié)作機制，能夠為納稅人提供便捷的服務(wù)。

　　居民自住為主 炒樓已不多見

　　福州：剛需托起堅挺房價

　　記者 俞鳳瓊

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)控的高壓態(tài)勢下，今年以來，福州樓市成交量大幅下滑，但倚靠龍頭企業(yè)的實力和剛性需求的支撐，該市房價依然“堅挺”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著保障性住房建設(shè)力度的加大、土地財政的逐步終結(jié)以及樓市調(diào)控的持續(xù)深入，福州房價有望緩慢“下調(diào)”。

　　剛需為主房價“堅挺”

　　“福州平均工資在3000元左右，一個家庭兩夫妻年收入約7萬元。但福州目前的平均房價為1.2萬元/平方米左右，市區(qū)遠(yuǎn)高于這個價格。也就是說，在福州買一套100平方米左右的房子，要120萬元。房價與年收入比近20倍，堪比一線城市，購房壓力可想而知。”

　　在這樣的壓力之下，福州樓市近況如何？在連日的走訪中，記者發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，今年以來，該市房地產(chǎn)市場行情持續(xù)低迷，但這并不影響房價的“堅挺”，許多樓盤均價依然保持在1萬元/平方米以上。

　　記者注意到，在這些購房者中，購房主力正由“外地人”變?yōu)楸镜鼐用?，呈現(xiàn)出了“以自住需求、中小套型、本地居民購房為主”的市場格局，以前常見的炒樓如今已不多見。“這說明目前福州樓市的炒房泡沫正在減少，剛性需求仍然強烈。”房地產(chǎn)資深人士林先生表示。

　　多重因素“催熱”樓市

　　盡管不是一線城市，但福州近年來房價上漲速度卻像“過山車”。“2005年之前福州房價并不高，但這幾年價格上升確實比較快，究其原因，以前福州地理環(huán)境比較封閉，發(fā)展比較緩慢，而現(xiàn)在兩岸實現(xiàn)三通，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善，地理位置越來越好，尤其是海西建設(shè)蘊藏著無限商機，吸引了廣大投資者的目光。”房產(chǎn)專家劉福泉說。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，紛紛在福州布局，一定程度上為房價的“堅挺”提供了支撐。“2007年以來，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科、保利、萬達(dá)等紛紛通過土地拍賣市場實現(xiàn)了進(jìn)軍福州的目標(biāo)。以萬科為例，自進(jìn)駐以來，該企業(yè)已連續(xù)開發(fā)了金域榕郡、金域華府等多個項目，在福州的土地儲備超過120萬平方米。在龍頭企業(yè)的帶領(lǐng)下，福州的樓盤品質(zhì)進(jìn)一步提升，價格也隨之上漲。”

　　房價有望“慢慢下調(diào)”

　　“一次性付款可在減免后的總價上，再享受9.3折的優(yōu)惠”，近日來，留心福州樓盤的市民會發(fā)現(xiàn)，福州各大樓盤的優(yōu)惠力度變大了，推出優(yōu)惠的樓盤也多了。這是否意味著福州房價將出現(xiàn)下調(diào)呢？盡管目前還不能這樣肯定地表示，但近段時間來，有關(guān)福州房價將“慢慢下調(diào)”的“佐證”確實不少：

　　開發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎。從福州近幾次舉行的拍賣會上看，開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象少了，而一些地塊由于配建保障房比較大，更是少人問津。例如，在福州較為中心地段——鼓樓區(qū)北二環(huán)路北側(cè)福飛路東側(cè)一地塊，其樓面地價僅為5935元/平方米，創(chuàng)歷年新低。

　　保障性住房建設(shè)力度加大。今年，福州將確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。計劃到2012年，將建設(shè)1647.5萬平方米保障房，規(guī)模是同期商品房建設(shè)計劃的2倍以上，數(shù)量將達(dá)20萬套左右。而在建設(shè)資金保障方面，國家開發(fā)銀行將在今后3年內(nèi)為福州保障性安居工程提供100億元信貸支持。

　　土地財政將逐步走向終結(jié)。目前福州有六大支柱產(chǎn)業(yè)，分別為：水產(chǎn)業(yè)、電子信息業(yè)、機械工業(yè)、輕紡工業(yè)、房地產(chǎn)與建筑建材業(yè)、旅游業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的逐步深入，福州正努力發(fā)展新興支柱性產(chǎn)業(yè)，力爭扭轉(zhuǎn)土地財政局面，實現(xiàn)土地財政向稅收財政的轉(zhuǎn)變。

　　采訪中，無論業(yè)界人士還是專家均向記者提及上述利好，他們認(rèn)為，在這樣的形勢下，福州房價將進(jìn)入盤整期，只要調(diào)控的政策延續(xù)，福州房價有望“緩慢下調(diào)”。