借用學(xué)科分類的方法，可以將中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程劃分為三個(gè)階段：
第一個(gè)階段是經(jīng)濟(jì)學(xué)和建筑學(xué)時(shí)代。這個(gè)時(shí)代從商品房市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)育至最近，經(jīng)歷了二十多年的時(shí)間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)代的關(guān)鍵點(diǎn)是住房制度改革，國(guó)家通過(guò)取消福利分房制度、全面啟動(dòng)住房市場(chǎng)化機(jī)制解放了住房問(wèn)題上的生產(chǎn)關(guān)系，進(jìn)而徹底解放了生產(chǎn)力。隨后中國(guó)出現(xiàn)了一場(chǎng)持續(xù)十多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，數(shù)十億平方米的房屋被生產(chǎn)了出來(lái)，造就了中國(guó)房地產(chǎn)一輪波瀾壯闊的大牛市。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)代的意義在于解決了中國(guó)住房量的問(wèn)題。
隨著住房市場(chǎng)化機(jī)制的建立，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)追求品質(zhì)的階段，各種國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想紛紛進(jìn)入中國(guó)，洋大師稱雄一時(shí)，各種新的設(shè)計(jì)風(fēng)格、新的建筑材料被大膽的嘗試，中國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和開(kāi)發(fā)建設(shè)水平有了巨大的提升。在這個(gè)階段，中國(guó)最忙碌的人是建筑師。中國(guó)大中型城市的基本面貌和格局都在這短短十年之中被定格。這個(gè)時(shí)代是典型的建筑學(xué)時(shí)代，建筑學(xué)時(shí)代的意義在于解決了房地產(chǎn)的質(zhì)的問(wèn)題。
在經(jīng)濟(jì)學(xué)和建筑學(xué)時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)在快速城市化的推動(dòng)下創(chuàng)造了令世人為之瞠目的建筑奇跡，中國(guó)大地上幾乎每一天都在發(fā)生新的變化，各種成熟或不成熟的建筑都在中國(guó)找到了實(shí)踐和落地的機(jī)會(huì)，中國(guó)的人均居住面積和住房私有化率也得到了迅速的提高，房地產(chǎn)呈現(xiàn)著一種水漲船高的態(tài)勢(shì)。
但是，盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)和建筑學(xué)時(shí)代從宏觀上解決了中國(guó)房地產(chǎn)的質(zhì)和量的問(wèn)題，但是這個(gè)時(shí)代沒(méi)有能夠解決住房結(jié)構(gòu)不平衡的問(wèn)題以及其他一些更深層次的問(wèn)題，由此房地產(chǎn)進(jìn)入了開(kāi)始進(jìn)入了新的階段。
第二個(gè)階段是倫理學(xué)和社會(huì)學(xué)時(shí)代。這個(gè)階段從近兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)始，正處在現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)，而且會(huì)延續(xù)一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)期。在第一階段的發(fā)展過(guò)程中，人們發(fā)現(xiàn)，住房市場(chǎng)化機(jī)制煥發(fā)了巨大的市場(chǎng)活力，是一個(gè)成功而重大的制度改革，但是也存在一個(gè)無(wú)法解決的缺陷：由于收入差距問(wèn)題造成的弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題無(wú)法通過(guò)單純的市場(chǎng)化機(jī)制來(lái)解決。房地產(chǎn)需要一個(gè)倫理學(xué)的思考方式和解決方案。保障性住房的出現(xiàn)提供了弱勢(shì)群體居住問(wèn)題的解決之道。市場(chǎng)自有市場(chǎng)自身的運(yùn)行規(guī)律，簡(jiǎn)單通過(guò)行政干預(yù)來(lái)調(diào)控市場(chǎng)必將產(chǎn)生巨大的副作用，最終也無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的政策目標(biāo)。住房制度需要雙軌制。從某種意義上說(shuō)，住房制度雙軌制是全世界不同國(guó)家真正解決住房問(wèn)題的國(guó)際慣例，“有錢(qián)的找市場(chǎng)，沒(méi)錢(qián)的找市長(zhǎng)”，看得見(jiàn)的手和看不見(jiàn)的手一起動(dòng)手，才能從根本上解決不同階層人們的住房問(wèn)題。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了二十多年，高品質(zhì)樓房和新的小區(qū)大量出現(xiàn)，但令人遺憾的是，雖然房屋的物理品質(zhì)有了很大提升，但是與居住相關(guān)的精神和文化內(nèi)涵卻相當(dāng)枯萎干澀。人們發(fā)現(xiàn)自己擁有的只是一套房子，而很難感受到自己擁有一個(gè)社區(qū)；房子經(jīng)常只是一個(gè)住人的機(jī)器，而不是讓人心有所依、身心放松的家園。身體住在漂亮寬敞的新房子里，心靈卻仍在四處漂蕩，魂不守舍，并沒(méi)有真正的安全感和歸屬感。與中國(guó)傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村民居或是老北京的四合院相比，現(xiàn)在這些豪華、漂亮得多的房子，很難讓你產(chǎn)生魂?duì)繅?mèng)繞、依依不舍的感覺(jué)。如何建設(shè)具有社區(qū)凝聚力和群體歸屬感的當(dāng)代住區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代人的精神家園，這就是房地產(chǎn)進(jìn)入社會(huì)學(xué)時(shí)代的核心課題。
房地產(chǎn)社會(huì)學(xué)時(shí)代的另外一個(gè)重要課題，就是創(chuàng)造新的生活方式。最近二十年建了幾十億平米的房子，但人們住進(jìn)新房子之后，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)空間雖然大了很多，生活方式上富有意義的變化卻不多，在新房子里過(guò)老日子的情況并不少見(jiàn)。如何通過(guò)理念和模式的創(chuàng)新、通過(guò)精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)和創(chuàng)造性的空間場(chǎng)所安排，創(chuàng)造出新的生活方式，讓人們與時(shí)代同步，更好地享受現(xiàn)代生活的意義，成為地產(chǎn)人必須認(rèn)真思考的問(wèn)題。
與此同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、休閑度假類地產(chǎn)，這些具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d領(lǐng)域，因其與社會(huì)問(wèn)題和全新生活方式等的密切相關(guān)，具備了濃厚的倫理學(xué)和社會(huì)學(xué)特色，成為房地產(chǎn)進(jìn)入倫理學(xué)和社會(huì)學(xué)時(shí)代的重要內(nèi)容。
第三個(gè)階段是藝術(shù)學(xué)和宗教學(xué)時(shí)代。這是房地產(chǎn)發(fā)展的遠(yuǎn)景和最高階段，是一個(gè)在國(guó)強(qiáng)民富、太平盛世時(shí)代出現(xiàn)的階段。經(jīng)歷了前面的兩個(gè)時(shí)代的基礎(chǔ)，這個(gè)時(shí)代的房地產(chǎn)的核心任務(wù)和使命將進(jìn)入文化創(chuàng)造、精神審美、人文關(guān)懷和終極關(guān)懷等領(lǐng)域。這似乎是一個(gè)帶有烏托邦色彩的愿景，但是我們依然可以在歷史長(zhǎng)河的記憶中找尋到相關(guān)的跡象。歐洲的古城，比如巴黎、羅馬、雅典、威尼斯，整座城市難道不是一座座龐大的藝術(shù)博物館？從西安法門(mén)寺地宮的稀世珍寶和洛陽(yáng)龍門(mén)石窟佛像的瑰麗雄偉中，我們難道沒(méi)有感受到大唐盛世時(shí)代中國(guó)人對(duì)永恒世界的強(qiáng)烈追求？這或許是一個(gè)可望不可即的時(shí)代，或許我們終其一生都無(wú)法目睹，但是，關(guān)于文化創(chuàng)造、關(guān)于精神審美、關(guān)于人文關(guān)懷，這些與精神家園、與人類文明有關(guān)的主題，在第二個(gè)階段的房地產(chǎn)發(fā)展中，也是可以被思考、被實(shí)踐的。房地產(chǎn)人，不應(yīng)該僅僅成為贏取私利的優(yōu)勢(shì)群體和建造住人機(jī)器的匠人，還可以通過(guò)自己手上的資源，為歷史的發(fā)展和文明的進(jìn)步有所作為。
