——楚蕓工作室
已經(jīng)有非常多的人，包括開發(fā)商陣營以及業(yè)內(nèi)及媒體人士，甚至部委官員及以發(fā)表白皮書見長的社科院同志，都認(rèn)為未來兩至三年內(nèi)中國房價必現(xiàn)拐點。
筆者耐心仔細(xì)研究與幾位同仁辯論，固然囿于自身從中獲得利益，但客觀評價，筆者認(rèn)為中國房價無拐點有以下六大原因：
一，未來住房需求將井噴
城鎮(zhèn)人均可支配收入未來十年將增長2.6倍，達(dá)到51310元，收入增長，人們越期望住進更大的更為舒適的好房子，中國傳統(tǒng)對房產(chǎn)的舒適方面的偏好更明顯。
從文化角度來看，丈母娘需求實際上客觀存在，在中國青年男性往往要努力賺錢買房，才會被視為具備了結(jié)婚的條件，現(xiàn)實又讓這一觀念更有說服力，中國男性數(shù)量因為傳統(tǒng)原因遠(yuǎn)大于女性，目前的性別比達(dá)到122：100，這意味著女性擁有著更多選擇配偶的權(quán)利。
從家庭變異看，中國家庭的平均規(guī)模是每戶3.3人，城市家庭更小，為每戶2.8人，未來十年，伴隨獨生子女政策實施后期帶來的家庭數(shù)量變化，以及越來越明顯的老齡化趨勢，將更多催生單一成員家庭。
如此巨大的換代置業(yè)環(huán)境下，對比一下房齡就明白未來需求如何看漲房價，中國社科院研究報告表明，中國的房齡是30年而英國則達(dá)到132年，何況人均居住面積數(shù)字是個水漲船高的東西，伴隨收入增加這一標(biāo)準(zhǔn)將劇增。
根據(jù)宏觀經(jīng)濟和人口模型預(yù)測，在未來十年，中國整個城鎮(zhèn)人口的增長將達(dá)到26%，大約有16000萬農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這將是人類歷史上最大的一次遷移。新增城鎮(zhèn)人口必然對進入城市的房屋產(chǎn)生大量需求，尤其是這些區(qū)域主要集中于城市發(fā)展基數(shù)相對較低的中西部城市。
與此同時，中國將實施小康化的收入增長模式，按照十二五規(guī)劃工資翻一番，此前的2010年已經(jīng)實現(xiàn)農(nóng)村居民人均可支配收入部分城市超過城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率。而未來十年，中國還將實施沿海制造業(yè)內(nèi)遷，以利用農(nóng)村城鎮(zhèn)化后低廉的勞動力，并帶動就業(yè)與收入的同步增長，報告預(yù)測，未來城鎮(zhèn)人口平均年收入將增長9.8%。也就是說，未來房價還有一個東風(fēng)西漸的過程。
二，壟斷環(huán)境下開發(fā)商主流化
近年出現(xiàn)的新建住宅與銷售差距不斷增長，近兩年甚至達(dá)到40%，經(jīng)濟學(xué)人集團研究表明，這既是調(diào)控從緊的起點，也是市場修正的基礎(chǔ)，但不會消除前述快速增長的剛性需求。
恰好相反，調(diào)控從緊并沒有縮小開工量與銷售量的差距，相反，調(diào)控首要選擇是從貨幣緊縮方面來進行，相當(dāng)于行政干預(yù)開工量，供應(yīng)的緊縮與剛性的增長，直接決定了未來僅僅是進城置業(yè)一塊便可以支撐房價的再次上漲，與人民幣國際化無關(guān)。
統(tǒng)計表明掌握于開發(fā)商手中的存量多達(dá)11億平米，這些地主要掌握在保利這樣的國企、萬科碧桂園這樣的上市房企、河南建業(yè)這樣的地方區(qū)域巨頭手中，也就是說土地?fù)Q和平在目前樓市已經(jīng)成為主導(dǎo)。
除存量地上產(chǎn)生壟斷，從緊調(diào)控后地方城市正在重復(fù)北上廣的故事，上述在一線城市已經(jīng)形成壟斷的主流房企同樣在調(diào)控后紛紛被招商引資進地方城市，規(guī)?；玫厥撬麄兊臍⑹诛担虼藦奈磥戆l(fā)展看二三線城市未來兩至三年將形成壟斷環(huán)境。
三，未來供應(yīng)呈現(xiàn)多元化將稀釋高房價中的泡沫
調(diào)控帶來房產(chǎn)業(yè)的成熟，除產(chǎn)品差異外，更重要的一點就是圍繞資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做文章的開發(fā)商自我調(diào)整。而大開發(fā)商進入全國戰(zhàn)略后，將著眼于供應(yīng)多元化來稀釋其在一線城市的泡沫風(fēng)險。
如果你進入地方城市考察下，會發(fā)現(xiàn)地方政府已經(jīng)透支了過多的存量土地資源，而任何稍有發(fā)展的新興城市，其可供開發(fā)商的市區(qū)級用地幾乎沒有，全部頒布于外環(huán)，而壟斷主流品牌開發(fā)商進入這些城市低成本大規(guī)模囤地后可通過規(guī)模與周期滾動發(fā)展對抗目前的宏觀調(diào)控政策。
此外，由于地方政府無地可賣，城市化城鎮(zhèn)化腳步不能停，并且只有城市化城鎮(zhèn)化可以出政績，在這種利益驅(qū)動下，地方城市最大的開發(fā)現(xiàn)象集中于舊地在改造，這些區(qū)域的用地轉(zhuǎn)化至開發(fā)商手中由于追求多元化產(chǎn)品與分期發(fā)展，往往造成供應(yīng)緊縮，沒有足夠的住宅產(chǎn)品來滿足需求，因為拆遷本身就導(dǎo)致住宅需求增加，再加上多元發(fā)展造成實際可開發(fā)住宅量的劇減。
地方政府有沒有基礎(chǔ)擺脫土地財政依賴呢，沒有，其核心原因在于欠負(fù)過多而在城市化初期必然依賴房地產(chǎn)業(yè)的長盛發(fā)展。
四，高房價的暴利吸引已經(jīng)綁架了實體產(chǎn)業(yè)
仔細(xì)研究一下上市公司，其業(yè)績年報中報中不動產(chǎn)方面的自持酒店、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)、存量土地、在營房地產(chǎn)項目構(gòu)成非常重要的一塊，這足以證明高房價下的暴利吸引已經(jīng)綁架了實體產(chǎn)業(yè)。
6000余家上市公司完全與房地產(chǎn)脫離了干系的幾乎沒有。即使奶類企業(yè)也囤積了非常多的地塊，名說養(yǎng)牛，實則評估價已經(jīng)包含增值部分。
更有相當(dāng)多的企業(yè)為了上市增持不動產(chǎn)，尤其是商業(yè)用地，其目標(biāo)直指高房價，所有風(fēng)險都系于房價上漲而不是下跌，比這風(fēng)險更大的情形是，實體企業(yè)拿地，還通過從事房地產(chǎn)開發(fā)獲利，并將利得轉(zhuǎn)化為流動資金，向其旗下的實體產(chǎn)業(yè)輸血。
也就是說實體產(chǎn)業(yè)的多數(shù)企業(yè)已經(jīng)短期內(nèi)無法擺脫高房價依賴癥。
五，股票與房產(chǎn)利基及投資市場缺陷造成了市場的極端化
即使股市不景氣，即使房價真的出現(xiàn)拐點，也無法回避，過去至今的高房價以及房價在嚴(yán)重打壓之下仍然堅挺，均是房產(chǎn)與股票惹的禍。
中國證券登記結(jié)算有限公司2010年11 月30 日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至上周末持倉A 股賬戶數(shù)約為5545.40 萬戶，環(huán)比增37.5 萬戶。而年初此項數(shù)字為1.47億戶。股市頻繁的出進，并不是股民們多么善于理財與投資，而是旁邊放著的房產(chǎn)成為他們的晴雨表：北京房價2010年四月初正式完成較上年度同期絕對數(shù)字上漲10000元，而在年末前一月底，正是調(diào)控序幕全面拉開之時。
而在過去十年投資回報統(tǒng)計上，股市回報率居第二，不動產(chǎn)回報率高居所有投資品種首位，唯一超過兩位數(shù)回報的是不動產(chǎn)中的房產(chǎn)而不是商業(yè)物業(yè)。
股市跌水造成的只是富翁變負(fù)翁的過程，但富翁的成就過程，累計已經(jīng)投放至樓市的不動產(chǎn)，因為房價上漲，其回報率補足股市跌水有余，這就是過去黃金十年的現(xiàn)狀。
所以人稱，過去沒有買房的都后悔了。
為什么房產(chǎn)與股票是拉長房價的兩只手呢，除投資品種少，人們閑資只能用于這引起基本領(lǐng)域外，更核心層次的原因是房產(chǎn)與股票拉大了貧富差距，而貧富差距又是投資投機炒房的核心原因，也是直接導(dǎo)致房價虛高的核心原因。
現(xiàn)在有些人為什么擔(dān)心樓市，不是高尚，是因為股市與樓市同時受到政策的影響，而其它如白銀、黃金、期貨、中小板以及基金、信托等，都只有投機沒有投資空間。
資金緊縮時代已經(jīng)難言風(fēng)險，有的就是堅守或者出逃。
所以，從拉長房價上漲的房產(chǎn)與股票兩只手的角度看，只要股市不存在保值功能，只要房屋持有環(huán)節(jié)與增值環(huán)節(jié)稅收缺失，那么要想穩(wěn)定房價或者保持合理水平，基本無可能，唯一之路可能就是在拐點尚未出現(xiàn)之際，崩盤已經(jīng)開始。
六，泡沫破裂與崩盤的牽制決定中國樓市必?zé)o拐點
現(xiàn)在，多數(shù)美元國家盯著中國人民幣升值，中國外匯儲備已經(jīng)突破20000億元，相當(dāng)于排在第二至七位的六個國家外匯儲備的總和，但我們發(fā)現(xiàn)中國近期卻出現(xiàn)貿(mào)易逆差，這說明中國宏觀經(jīng)濟外環(huán)境已經(jīng)嚴(yán)峻。
而在國內(nèi)，人們應(yīng)該對股災(zāi)、對上個世紀(jì)海南廣西的房災(zāi)記憶猶新。
正是基于對發(fā)生在自己國度內(nèi)股災(zāi)與房災(zāi)的現(xiàn)實回憶與擔(dān)憂，決定了上至國家，下至決策層及多數(shù)主流供應(yīng)商，利益集團，都不可能不思考，萬一拐點來臨，持幣觀望轉(zhuǎn)化為不買房運動，那些炒家無法出逃，那些已經(jīng)付了首付或者擬入市買房者，難道看不到放棄才是首選。筆者清楚記得表哥，海南一處房產(chǎn)，如果不繼續(xù)下去，節(jié)余的錢已經(jīng)足夠再買入同類產(chǎn)品的時候，他的心還敢炒房嗎？
從經(jīng)濟整體面來說，中國還沒有強大到能夠承擔(dān)整個房市崩盤的程度，換言之，軟著陸是政府的共識，也是必然性選擇，因此無論從哪個角度，決策層將妥當(dāng)安置那些開發(fā)商及現(xiàn)有供求關(guān)系。
而統(tǒng)計工具、民間平臺、輿論工具都將為防拐點而出工出力。反面看，寧可宣傳崩盤，不得提及拐點。
