農(nóng)行專家：樓市庫(kù)存泡沫嚴(yán)重 房?jī)r(jià)暴跌只差一根稻草

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行大客戶部高級(jí)專員何志成　

      匯豐銀行與高盛對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)近期和未來(lái)表現(xiàn)都進(jìn)行了評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，其中匯豐銀行中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)初值為51.1，創(chuàng)10個(gè)月以來(lái)新低；高盛則調(diào)低了2011-2012兩年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，同時(shí)調(diào)高了未來(lái)兩年的通脹預(yù)期。股市的表現(xiàn)和境外金融機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)都在提醒我們：中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能不是太好。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)滯脹風(fēng)險(xiǎn)屬于正在形成的風(fēng)險(xiǎn)，屬于可以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，但前提是必須承認(rèn)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)調(diào)整政策應(yīng)對(duì)，如果無(wú)視這一風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)實(shí)行更嚴(yán)厲的緊縮政策，則可能使經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)加速，使隱形風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)轱@性風(fēng)險(xiǎn)。

　　我注意到，周小川在陸家嘴金融論壇發(fā)言的語(yǔ)氣有了細(xì)微的改變。他說(shuō)，中國(guó)央行未來(lái)的任務(wù)就是要在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)以及控制通脹兩方面找到平衡點(diǎn)。雖然他沒(méi)有說(shuō)平衡點(diǎn)是什么，具體措施是什么，但他今年以來(lái)第一次將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)放在了抗通脹前面，發(fā)出宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控有可能轉(zhuǎn)向觀察期的信號(hào)。無(wú)獨(dú)有偶，周一晚間央行向各金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行本周發(fā)行央票詢價(jià)，在詢價(jià)表格中，沒(méi)有出現(xiàn)三年期國(guó)債的擬發(fā)行數(shù)字。這個(gè)細(xì)節(jié)與周小川行長(zhǎng)講話口風(fēng)的變化使我感覺(jué)到：高層已經(jīng)注意到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的確存在著滯脹風(fēng)險(xiǎn)，或開始準(zhǔn)備政策調(diào)整了。

　　近期，經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否存在三大拐點(diǎn)爭(zhēng)議很大。即：中國(guó)式通脹的拐點(diǎn)；中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否已經(jīng)出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)；中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度目前的放緩表現(xiàn)是正常的，還是未來(lái)有可能出現(xiàn)急跌的拐點(diǎn)。目前談通脹拐點(diǎn)即將來(lái)臨還太早，因此對(duì)高通脹環(huán)境要繼續(xù)保持一定壓力，防止通脹形勢(shì)進(jìn)一步惡化；但經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向保增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控政策尤其是貨幣政策不能太緊，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款要增加，尤其是中小企業(yè)，要防止實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下滑太快。當(dāng)前尤其要注意防止電荒的進(jìn)一步蔓延和擴(kuò)大，避免企業(yè)因?yàn)槿狈α鲃?dòng)資金而停產(chǎn)，保增長(zhǎng)本身就是抗通脹，這是一個(gè)重要的認(rèn)識(shí)，在高通脹環(huán)境中，未來(lái)的新一輪物價(jià)上漲很可能因?yàn)槟承┊a(chǎn)品短缺所引發(fā)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑所引發(fā)，所以保增長(zhǎng)要放在抗通脹的前面；對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最棘手的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，相信也有新的思考。這包括充分考慮目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的“超高庫(kù)存”風(fēng)險(xiǎn)。

　　最近，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在辯論房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌、暴跌。但很少有人分析，暴跌的結(jié)果會(huì)是什么。房?jī)r(jià)漲跌、房地產(chǎn)調(diào)控是否加碼，目前就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　未來(lái)有可能引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入滯脹怪圈的一個(gè)關(guān)鍵因素是房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)急跌、暴跌。如果未來(lái)對(duì)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)采取更謹(jǐn)慎的態(tài)度，今年房?jī)r(jià)則會(huì)出現(xiàn)緩慢下跌。這有利于消化巨大的庫(kù)存，也會(huì)給建立新的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度留出時(shí)間。而這是最重要的。

急跌怕什么？非常可怕！因?yàn)橹袊?guó)目前不是房子太少，而是太多。對(duì)這一點(diǎn)的認(rèn)識(shí)非常重要。今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明：中國(guó)各地的在建和已完工商品房太多了，很多城市住房的空置率也太高了。即使沒(méi)有更嚴(yán)厲的限價(jià)令、限購(gòu)令，這么高的庫(kù)存也需要調(diào)整消化，而更嚴(yán)厲的政策則可能導(dǎo)致“去庫(kù)存”一下子變成“拋庫(kù)存”。

　　我天天觀察周邊的商品房市場(chǎng)報(bào)價(jià)和成交量，應(yīng)該說(shuō)，房源越來(lái)越多，成交量卻大幅度下降。房?jī)r(jià)雖然降幅不大，但僅僅是報(bào)價(jià)沒(méi)有降，真實(shí)的成交，都是降價(jià)的。表面上看，目前房?jī)r(jià)還處在僵持狀態(tài)，但買房人都在觀望，想賣房子的人卻越來(lái)越多，這個(gè)跡象很明顯。以前是賣方市場(chǎng)，現(xiàn)在已經(jīng)逆轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。

這個(gè)時(shí)候就差最后一根稻草，房地產(chǎn)調(diào)控政策再嚴(yán)厲一點(diǎn)，房?jī)r(jià)必然暴跌。我們知道，中國(guó)股市已經(jīng)很便宜，基本沒(méi)有多少泡沫，但周一的暴跌仍然十分可怕。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是公認(rèn)泡沫很嚴(yán)重的市場(chǎng)，而且是高庫(kù)存最嚴(yán)重的地方。一旦暴跌，將是什么狀況——只能跌起來(lái)才能切身感受到。也許有人說(shuō)，讓暴跌來(lái)得更猛烈一點(diǎn)吧，讓去泡沫的過(guò)程來(lái)得更痛快淋漓吧。非也，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很難經(jīng)受大起大落。一旦房?jī)r(jià)因?yàn)檎哌M(jìn)一步收緊而暴跌，一旦很多人不再相信房子能夠保值增值，我們會(huì)突然發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)上的房子怎么一下子那么多，那么便宜，其實(shí)早就很多了。我經(jīng)常強(qiáng)調(diào)這個(gè)數(shù)據(jù)：僅僅沒(méi)有變現(xiàn)的房地產(chǎn)存量就有60億平方米左右，相當(dāng)于每一個(gè)城市居民9平方米，每一個(gè)家庭27平方米，還有保有量中的空置房，大約有35億平方米。如果房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)變?yōu)榧钡@些房子都會(huì)被一下子逼向市場(chǎng)，造成只有大幅度降價(jià)才能賣掉的情況。

　　我最擔(dān)心的就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)短線會(huì)有一次大幅度下滑，如果房地產(chǎn)調(diào)控處理不好的話，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一次急跌，還會(huì)因?yàn)檫@個(gè)急跌過(guò)程導(dǎo)致中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一次大規(guī)模的“拋庫(kù)存”，要知道，中國(guó)的絕大多數(shù)企業(yè)都有巨大的庫(kù)存，而這些庫(kù)存絕大多數(shù)都是與房地產(chǎn)相關(guān)的原材料。

　　股市的暴跌提醒著我們：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨關(guān)鍵點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控需要格外謹(jǐn)慎，處理不好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很可能進(jìn)入滯脹區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)則會(huì)硬著陸。提醒危機(jī)有時(shí)候是需要付出代價(jià)的，中國(guó)股民為此付出了代價(jià)。