拿什么來支撐高房價？

——許永紅

    對于中國的住房市場，我一直認(rèn)為分析需求比分析供給更有效果，供給可以為開發(fā)商控制，即便地方政府有打擊屯地的法規(guī)，但是開發(fā)商依然可以得心應(yīng)手的控制市場供給結(jié)構(gòu)，那么市場的拐點(diǎn)只可能出現(xiàn)在需求者買不動的時候。度過了金融危機(jī)，中國的經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了2年的復(fù)蘇，我們已經(jīng)忘卻了金融危機(jī)，但是2年后，支撐房價的因素并不比兩年前樂觀。

    第一，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)復(fù)蘇以來，企業(yè)經(jīng)營經(jīng)歷了短期的反彈，但是近期中小企業(yè)經(jīng)營情況又開始惡化。最近的報道指出，許多中小企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀甚至不及金融危機(jī)之時，為何？金融危機(jī)過后，原油、大宗商品、農(nóng)產(chǎn)品等價格上漲，提高了企業(yè)的物資材料成本，加上這兩年勞動力價格的提高，許多中小企業(yè)的利潤率水平一直處于下降通道，市場是好轉(zhuǎn)了些，但是這樣的好轉(zhuǎn)僅賺了規(guī)模沒有賺錢，甚至一些中小企業(yè)再次陷入虧損境地。

    另外，對于外貿(mào)企業(yè)來說，人民幣升值惡化了外貿(mào)企業(yè)的生存狀況。2008年到現(xiàn)在，人民幣升值已經(jīng)超過10％，在匯改初期，我們估算的外貿(mào)企業(yè)所能承受的升值是3％，10％的升值讓中國制造不再具有成本優(yōu)勢，中國制造已經(jīng)不再是美國超市占比量最大的貨物，那么靠這些產(chǎn)業(yè)生存的中國老板和中國工人呢？

    房地產(chǎn)的價值最終要通過產(chǎn)業(yè)資本來承載，如果產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者不再賺錢，那么房地產(chǎn)的購買力從何而來？

    第二，2008年金融危機(jī)以來，居民的購買力并沒有得到與房價漲幅匹配的提升。一線城市的房價較2007年9月27日新信貸政策調(diào)控以來上漲了超過15％，二線和三線城市甚至出現(xiàn)了翻番漲幅，但是購買力呢？以15％的收入增長看，我們現(xiàn)在的收入水平應(yīng)該是金融危機(jī)時候的1.4倍左右，這已經(jīng)足夠高了那么這兩年來，假設(shè)原來的房價收入比是40年，3成首付情況下，我們的存量收入僅僅足夠支撐15％以內(nèi)的房價漲幅，對于大多數(shù)工薪家庭來說，現(xiàn)在的房價比2年前更加不可承受。

    第三，2007年以前房價的瘋漲，很大程度是因為房價上漲的財富效應(yīng)和投機(jī)效應(yīng)帶動，但是這樣的效應(yīng)在現(xiàn)在完全消失。一線城市相對2007年高點(diǎn)不算太大，所以一些城市這幾年對房價的上漲預(yù)期也比較溫和，二三線城市房價上漲比較猛烈，財富效應(yīng)明顯，房價自然漲得更猛，但是現(xiàn)在看，如果一線城市房價繼續(xù)平穩(wěn)，那么投機(jī)者將會逐步推出炒房市場，試想，幾個炒房者不是在房價上漲的財富效應(yīng)下成長的，如果這樣的財富效應(yīng)消失，那么房價也將失去上漲的動力，現(xiàn)在看，這樣的財富效應(yīng)很可能已經(jīng)走到了頭。

    第四，股市很可能成為房價下跌的導(dǎo)火索。2010年的股市，大盤沒有漲，但是個股漲幅連天，對大多投資者來說，這是比較平靜而又有喜悅的一年，2011年正好相反，指數(shù)沒有怎么跌，但是個股大幅度下跌，對于大多數(shù)投資者來說，這是切實的財富損失。中國的股市是畸形的，石油石化和金融股的大多數(shù)股權(quán)都在政府手上，他們的漲跌對普通百姓的財產(chǎn)性收入影響極小，但是他們表面的繁榮掩蓋下小盤股的下跌，損失的確實大多數(shù)股市投資者。股市遲遲不能帶來財產(chǎn)性收入，這將進(jìn)一步惡化國民對房地產(chǎn)價格的承受能力。

    第五，中國的房價確實太高。近期股市下跌，市值幾個億的公司出現(xiàn)了，30億以下的公司比比皆是。倒不如幾十個人把房子賣了，買家公司，然后在這個公司的底盤上蓋更豪華的別墅，這不是股市和房市之間的福利套利？

    當(dāng)房價步入下跌趨勢后，中國的房價可能迎來綿長的下跌過程，2008－2011房價的上漲趨勢如果逆轉(zhuǎn)，那么再沒有人相信房價只漲不跌，如果這次真的下跌，那么觀望的者的態(tài)度也更加堅決。