樓市重心隱現(xiàn)轉(zhuǎn)移 二三線城市坐享擠出效應(yīng)

　　樓市在限購、限貸及限價這“三座大山”的重壓之下，不同的城市及區(qū)域的市場分化開始漸趨明顯。

　　根據(jù)同策咨詢研究數(shù)據(jù)，最近一周，全國大多二三線城市的成交數(shù)據(jù)環(huán)比上揚，其中最為顯著的是南京漲幅56%，三亞、蘇州、青島、長春的周成交漲幅分別達38%、41%、32%、61%。同策咨詢研究部總監(jiān)王巍(微博專欄)立分析，二三線城市的剛性購買比例本來就比較高，隨著最近傳出可能提高首套房首付比例的消息，很多觀望人群抓緊入市，促成了樓市放量。

　　市場分析人士指出，政策壓力之下，一線城市所受影響遠高于二三線城市。二三線乃至四線城市的樓市也正因一線城市需求和資金的擠出效應(yīng)，而逐漸受到開發(fā)企業(yè)的重視。

　　房地產(chǎn)市場重心將轉(zhuǎn)移

　　與許多二三線城市形成鮮明對比的是，在一線城市，今年連“傳統(tǒng)樓市紅五月”這個概念都極少被提及。

　　“你問我哪個城市賣不動?。可虾？?。”在全國范圍內(nèi)布局有10個城市的某地產(chǎn)公司營銷高管向《第一財經(jīng)日報》記者表示，近段時間，該公司在武漢、沈陽等地的項目紛紛熱賣，但上海項目的成交量卻始終難以撬動。

　　以上海為例，來自佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，5月以來，上海商品住宅的成交量始終維持在16萬平方米左右的較低水平。市場分析人士指出，成交量持續(xù)低迷，主要因為嚴厲的樓市調(diào)控政策抑制了一線城市市場中的投機投資需求，促使部分改善型客戶退出市場；另一方面，為控制通脹，2011年央行已經(jīng)兩度上調(diào)基準利率，再次加劇了市場的觀望氣氛。

　　與此同時，調(diào)控政策使開發(fā)企業(yè)對一線城市的市場預(yù)期和資金供應(yīng)也產(chǎn)生了較大影響。而因一線城市資金擠出效應(yīng)發(fā)酵，二三線城市的土地成交出現(xiàn)了量跌價漲的局面。

　　中房網(wǎng)最近發(fā)布的一份報告顯示，今年以來，土地市場成交同比已大幅度下滑。從20個重點城市供求情況上看，“新國八條”出臺后的2月土地成交面積同比下滑明顯，一線城市同比下滑51.7%，二三線城市下滑55.9%；進入3月后，隨著供應(yīng)面積的上升，一線城市成交有所回升，成交面積同比下滑2%；而二三線城市同比下滑56.3%。但成交均價上，一線城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三線城市2月同比上漲16.9%，3月上漲22.8%，漲幅有所擴大。

　　報告指出，二三線城市土地成交均價同比上漲，其主要原因在于：政策壓力之下，一線城市所受影響遠高于二三線城市，二線、三線乃至四線城市市場逐漸受到開發(fā)企業(yè)的重視，企業(yè)在二三線城市拿地積極性的上升促使二三線土地成交均價的上漲。

　　打折促銷仍是主要手段

　　根據(jù)同策咨詢研究數(shù)據(jù)，就在剛剛過去的4月，包括上海、北京、廣州在內(nèi)的7個城市還出現(xiàn)了成交面積環(huán)比上揚的趨勢，一線城市中，上海、廣州尤為矚目，這兩個城市成交面積環(huán)比上揚幅度分別達到61%和73%，在一手新增住宅大幅放量的情況下，成交也隨之帶動；而二線城市中，杭州漲幅86%，成為監(jiān)測的所有城市中成交面積環(huán)比漲幅最高的城市。當月，大連、西安、深圳、武漢、南京成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，其中大連下降幅度最大，達到83%，而成交數(shù)據(jù)的大幅下挫也充分說明了限購政策對市場影響巨大。

　　進入5月之后，一線城市的樓市成交量已大多企穩(wěn)，而二三線城市因為限購令下被迫從一線城市出逃熱錢的流入，加上打折優(yōu)惠幅度的升溫，成交量紛紛搶跑，每周成交數(shù)據(jù)大幅上揚。

　　王巍立指出，部分城市的成交放量，和某些大體量特價樓盤的集中促銷不無關(guān)聯(lián)。例如南京的成交大幅上揚，就主要因為日前南京碧桂園鳳凰城低價發(fā)售，數(shù)萬市民瘋狂搶購。

　　據(jù)了解，在宏觀政策未現(xiàn)松動的情況下，特價房加上吸引眼球的促銷手段仍將是推動成交的重要方式。例如4月底深圳龍崗地區(qū)的中海推出1000多套“限價房”，遭遇眾人瘋搶。“中?？党菄H”和附近500米外的“中海塞納時光”這次出售房源的起價是9680元/平方米，所有房源均價為11000元/平方米。公開信息顯示，這兩個樓盤所在的深圳市龍崗地區(qū)，商品房均價在13000元/平方米左右，高出上述兩盤售價近2000元/平方米。

　　不過，從國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市的房價指數(shù)來看，僅有3個城市同比下降，多數(shù)城市房價還是延續(xù)上漲態(tài)勢，但漲幅趨緩。在70個城市中，新建商品住宅價格同比漲幅回落的城市有52個，環(huán)比漲幅縮小的城市有26個。

　　北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(博客)指出，從樓市成交的相對增幅看，中部地區(qū)正在獨領(lǐng)風(fēng)騷，增幅遠超東部。從絕對數(shù)量上看，雖然中部地區(qū)還是和東部有著一定的差距，但已經(jīng)成為挑戰(zhàn)者，在未來很可能超越東部，成為我國房地產(chǎn)市場的重心。