樓市反暴利說(shuō)來(lái)容易執(zhí)行難

　　5月初，首開股份旗下的北京“常青藤”最新開盤的樓盤，通過(guò)折扣等優(yōu)惠措施暗降10%以上，導(dǎo)致數(shù)十位前期業(yè)主抱團(tuán)要求開發(fā)商補(bǔ)償損失。業(yè)主表示欲對(duì)開發(fā)商提起反暴利的投訴。當(dāng)前全國(guó)樓市中絕非只這一例因降價(jià)而產(chǎn)生了維權(quán)糾紛，但因降價(jià)引發(fā)業(yè)主進(jìn)行反暴利的投訴，在全國(guó)十分罕見。

　　反暴利本質(zhì)是要反高房?jī)r(jià)，但是若因反暴利導(dǎo)致開發(fā)商不敢降價(jià)，這是否與反暴利的本質(zhì)背道而馳？面對(duì)這種困境，應(yīng)如何破解？

　　業(yè)主首次以反暴利投訴

　　首開“常青藤”去年至今曾多次開盤，基本無(wú)折扣，但在今年“五一”前后，開發(fā)商采取了較大幅度的促銷措施。

　　自去年12月以來(lái)的前三次開盤，共推出了4棟樓，涉及200戶左右業(yè)主，他們的購(gòu)買價(jià)格比目前促銷后開盤的價(jià)格高出20萬(wàn)到80萬(wàn)元，平均下來(lái)，該樓盤預(yù)售均價(jià)目前已暗降近20%。

　　目前已有數(shù)十位業(yè)主明確表態(tài)抱團(tuán)維權(quán)，“希望能與開發(fā)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。若此次協(xié)調(diào)無(wú)果，我們就會(huì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行反暴利起訴，以法律的途徑迫使開發(fā)商將暴利部分返還給我們”。

　　與以往降價(jià)后引發(fā)補(bǔ)償與退房的現(xiàn)象不同，今年降價(jià)潮引發(fā)的后遺癥中出現(xiàn)了一個(gè)新名詞：反暴利。

　　在2008年下半年與2009年年初的樓市降價(jià)潮中，福建、北京、浙江等全國(guó)多地均出現(xiàn)了退房潮。2008年年底，廈門市一樓盤4個(gè)多月內(nèi)房?jī)r(jià)縮水近一半，47戶業(yè)主聯(lián)名要求退房。2009年初，福州市一房地產(chǎn)項(xiàng)目的20多位業(yè)主以開發(fā)商遲交房為由提出退房。一些業(yè)主曾向媒體透露，他們退房的真正原因是與該樓盤同等地段的樓盤均價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)下跌了1000多元。

　　面對(duì)這種以反暴利為理由的補(bǔ)償要求，首開股份一位高層人士表示：當(dāng)初雙方簽約是基于價(jià)格自愿，這怎么是暴利呢？

　　然而一些城市出現(xiàn)的天價(jià)樓盤單價(jià)，卻高得讓人咋舌。5月24日，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，東釣魚臺(tái)家園項(xiàng)目3號(hào)樓的擬銷售價(jià)格達(dá)30萬(wàn)元/平方米，成為北京最貴單價(jià)住宅，刷新樓市紀(jì)錄。5月初，媒體曝出，三亞鳳凰島項(xiàng)目，開盤均價(jià)便在5.5萬(wàn)元/平方米以上，傳言曾一度被炒到15萬(wàn)元/平方米。

　　降價(jià)證明樓盤存在暴利？

　　對(duì)于業(yè)主由退房轉(zhuǎn)向反暴利，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，在2008年的一波樓市降價(jià)潮中，全國(guó)多地發(fā)生了業(yè)主維權(quán)乃至退房的事件，已經(jīng)給了市場(chǎng)很大的一個(gè)教訓(xùn)，那就是房?jī)r(jià)并非只能上漲、不能下跌，房?jī)r(jià)是可以波動(dòng)的，買房確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，老百姓應(yīng)該增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由此對(duì)于因降價(jià)而要求退房的事件，社會(huì)各界已不再像以往那樣呈現(xiàn)一邊倒的聲援，退房訴求很難再得到支持。

　　上述業(yè)主告訴記者，根據(jù)有關(guān)部門打擊房地產(chǎn)暴利的要求，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)存在暴利。

　　4月26日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林曾對(duì)外透露，發(fā)展改革委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

　　上述業(yè)主認(rèn)為：如果開發(fā)商基于市場(chǎng)現(xiàn)狀作出適度回調(diào)，那很正常，但突然在兩三個(gè)月內(nèi)下調(diào)近20%，就不正常了。兩三個(gè)月前開發(fā)商的定價(jià)是否為暴利型定價(jià)？目前開發(fā)商的不合理定價(jià)已對(duì)我們?cè)斐闪藢?shí)際的損失，我們?yōu)槭裁床痪S權(quán)呢？

　　上述首開股份高層人士則表示，“大部分促銷房源價(jià)格降幅確實(shí)在10%以上，只有個(gè)別房源降幅達(dá)到20%，這種促銷很正常，是公司隨行就市的經(jīng)營(yíng)行為”。據(jù)他介紹，此次降價(jià)促銷的樓盤基本位于小區(qū)外圍，離馬路較近，有一定的噪音影響，另外交房時(shí)間要晚一年，而且此前有些意見的業(yè)主購(gòu)買的高價(jià)樓盤大多是小區(qū)的樓王，價(jià)格難免高一些，不同類型的產(chǎn)品價(jià)格不同，這與暴利無(wú)關(guān)。

　　不過(guò)北京問(wèn)天律師事務(wù)所合伙人李雪森律師則表示，這種短期內(nèi)劇烈的價(jià)格波動(dòng)，確實(shí)給購(gòu)房者帶來(lái)了較大的損失。“更重要的是，根據(jù)價(jià)格法第四十一條明確規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者因價(jià)格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者多付價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分，因此業(yè)主反暴利的訴求是成立的。”

　　反暴利讓開發(fā)商不敢降價(jià)？

　　北京中原地產(chǎn)的一份分析報(bào)告指出，當(dāng)前所有項(xiàng)目尤其是老項(xiàng)目面臨著難以定價(jià)的現(xiàn)象：維持之前的售價(jià)難以被市場(chǎng)接受，而降價(jià)的幅度又難以控制，而且部分項(xiàng)目降價(jià)更是導(dǎo)致了老客戶糾紛，甚至出現(xiàn)了反暴利的投訴，這影響了帶頭降價(jià)項(xiàng)目的出現(xiàn)。

　　而未來(lái)形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析，自國(guó)家第三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，全國(guó)多地成交依然較為低迷。以北京為例，2011年4月新開期房當(dāng)月簽約率僅為26.1%，從5月前20天成交情況來(lái)看，新開期房項(xiàng)目簽約率僅為9.1%。而從今年新開項(xiàng)目銷售情況的趨勢(shì)上看，當(dāng)月簽約率大于50%的項(xiàng)目占比在明顯減少，而簽約率不足10%的低簽約項(xiàng)目在迅速增加。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，由于調(diào)控的影響，新項(xiàng)目滯銷也開始顯現(xiàn)，簽約率的降低直接影響開發(fā)商新項(xiàng)目的資金回籠，在市場(chǎng)冷淡期，開發(fā)商面臨巨大的銷售壓力，必將采取各種銷售手段。

　　香港金達(dá)利筑地北京公司副總經(jīng)理陳玉城表示，從一些項(xiàng)目降價(jià)熱銷的情形來(lái)看，當(dāng)前采取降價(jià)手段，擠出樓市價(jià)格中的泡沫因素，市場(chǎng)才能恢復(fù)正常。

　　“隨著反暴利、退房等現(xiàn)象的出現(xiàn)，開發(fā)商陷入了一種降價(jià)不能、自救乏力的局面。”一位業(yè)界人士分析指出，要打破這種局面，必須建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。首先，房地產(chǎn)行政管理部門必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)管。其次，開發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地，另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取房?jī)r(jià)持續(xù)發(fā)展的空間。