當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控正在緊鑼密鼓的進行，實際上，這是在給近十年來我國房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮“吃藥”。1998年住房體制改革之后，尤其是進入新世紀(jì)以來的這十年，堪稱我國房地產(chǎn)發(fā)展史上的“黃金十年”，在住房制度改革、經(jīng)濟持續(xù)快速增長、加入WTO等多種因素的推動下，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了輝煌成就。同時，也暴露出來一些問題和矛盾，比如住房價格持續(xù)高漲、住房保障滯后等。站在2011年這樣一個新世紀(jì)前十年末的特殊時點，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行進行回顧、總結(jié)成績、反省不足、思考對策，很有現(xiàn)實意義。
一、近十年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就
（一）有效拉動了經(jīng)濟增長，對國民經(jīng)濟作出重大貢獻
隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大，我國房地產(chǎn)業(yè)已逐步成長為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接或間接地有效拉動了我國經(jīng)濟增長，為關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和擴大城鄉(xiāng)就業(yè)立下汗馬功勞。2007年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達4.8%。2008年，產(chǎn)業(yè)增加值達1.27萬億元，是2000年的3.07倍，年均增長15.1%。根據(jù)相關(guān)測算，“十一五”期間，我國城鎮(zhèn)住房投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率平均為17%。
（二）顯著改善了居民居住條件，有力促進民生發(fā)展
2000年至2008年間，我國累計竣工商品住宅32.9億平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米，年均增長0.98平方米，居民居住條件明顯改善。與此同時，城鎮(zhèn)居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%，年均提高1.04個百分點，居民居住房屋不論是工程質(zhì)量，還是功能品質(zhì)都有明顯提高。
（三）形成了較大的開發(fā)規(guī)模，房地產(chǎn)市場體系漸趨成熟
1998年出臺“23號文”以來，我國房地產(chǎn)制度改革不斷深化，在土地、金融、稅收、外資利用等各個環(huán)節(jié)都建立起了一套基本的體制、機制和制度，逐步形成了包括一二三級市場在內(nèi)的完整市場，房地產(chǎn)市場體系漸趨成熟。以此為基礎(chǔ)，2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴大，開發(fā)建設(shè)規(guī)模和交易規(guī)模位列世界前列，創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡。2009年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達3.6萬億元，是2000年的7.27倍，年均增長24.7%；商品房施工面積達31.96億平方米，是2000年的4.85倍，年均增長19.2%；商品房銷售面積達9.4億平方米，是2000年的5.05倍，年均增長19.7%（年均增加0.83億平方米）。
（四）房地產(chǎn)行業(yè)得到較快發(fā)展，培育了一批優(yōu)秀企業(yè)
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益勃興，我國房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平、產(chǎn)業(yè)管理能力、資源集約利用能力都得到了較大幅度的提升，低碳、節(jié)能省地等理念得到了廣泛推廣。一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、營銷代理企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速成長起來。2008年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達87562家，是2000年的3.20倍，年均增加7500余家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員達210萬人，是2000年的2.16倍，年均增加14.1萬人。與此同時，根據(jù)中國房地產(chǎn)企業(yè)測評中心《2009年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜報告》，2009年上半年我國房地產(chǎn)十強開發(fā)企業(yè)銷售總額占全國總銷售額的比重為8.92%，銷售面積比重為5.59%。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營趨勢明顯，行業(yè)集中度進一步提高。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的一些問題
近十年來，我國房地產(chǎn)業(yè)總體上保持了快速、健康的發(fā)展態(tài)勢，但也存在一些問題、矛盾和挑戰(zhàn)。
（一）住房保障工作整體比較滯后
雖然早在1998年的房改“23號文”中，我國就曾對住房保障有所界定，但受市場化浪潮影響，2001-2007年我國住房保障政策并未得到有力落實。以經(jīng)濟適用房為例，其新開工量占全部商品住宅的比重從2000年的21.8%逐步降至2007年的6.1%。與此同時，1999年國家就出臺了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，然而直到2006年，我國仍有很多城市根本沒有建立廉租住房制度。截止2009年，我國累計廉租住房受益家庭僅達565萬戶左右，占全國城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)的2.8%左右；經(jīng)濟適用住房受益家庭僅達586萬戶左右，占全國城鎮(zhèn)戶籍人口總戶數(shù)的2.9%左右；公共租賃住房等其他保障性住房制度還尚處探索階段。
（二）部分城市房價漲幅較大
2000年以來，我國房價漲多跌少已是不爭事實。一方面，房價往往漲幅大跌幅小，另一方面，房價上漲的持續(xù)時間往往較長而下跌的持續(xù)時間往往較短，除了2008年受國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下滑影響而導(dǎo)致房價出現(xiàn)短暫、小幅下跌之外，進入新世紀(jì)以來，我國房價基本呈較快上漲之勢。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門等房價漲幅明顯偏大，2001-2009年間其商品住宅均價年均增幅分別為14%、16%、13%、19%、17%，明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L，2009年上述城市房價收入比均超過10倍，北京、上海、深圳甚至超過了13倍，高房價問題凸顯。
（三）地方政府對房地產(chǎn)依賴性過強
近年來，隨著我國土地出讓價格持續(xù)上漲，房價快速攀升，地方政府對“土地財政”的依賴程度越來越高。2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項稅種合計增收1155.51億元，對稅收總收入增長的貢獻為21.8％，比2008年增加11.5個百分點。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35％。如果考慮房地產(chǎn)對銀行信貸和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動，這一比重將更高。與此同時，2009年我國土地出讓收入達1.42萬億元，相當(dāng)于同期全國財政收入的20.8%。2009年末，我國地方融資平臺貸款余額高達7.38萬億元，而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進行融資的。
（四）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式仍然比較粗放
近年我國住宅產(chǎn)業(yè)化水平有所上升，但距發(fā)達國家仍有巨大差距，仍處于住宅產(chǎn)業(yè)化的起步階段，工業(yè)化水平和成套技術(shù)集成度還比較低，科技貢獻率不高，尚未形成系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系。這些與落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展、建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求還很不適應(yīng)。推進住宅產(chǎn)業(yè)化工作面臨著許多困難。一是技術(shù)、部品缺乏配套化和集成化。二是新技術(shù)的研發(fā)與推廣應(yīng)用缺乏有效的政策支持。三是住宅性能認定制度推廣缺少政策支持。四是全裝修住宅推廣工作仍以試點示范項目為主，采取企業(yè)自愿的形式，效果欠佳。
（五）法制建設(shè)還有待進一步加強
在市場經(jīng)濟體制下，法制建設(shè)很重要。房地產(chǎn)法律體系的建立具有促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、維護房地產(chǎn)市場秩序、保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體和持有消費主體合法權(quán)益的作用。中國房地產(chǎn)的法律體系縱向要具備法律、法規(guī)和規(guī)章三個層次，橫向要具備實體規(guī)范、程序規(guī)范和運行規(guī)范。而目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的法律體系尚不完善，法律僅有《土地法》、《城市房地產(chǎn)管理法》兩部。對房地產(chǎn)業(yè)的管理，仍然主要依靠國務(wù)院、中央部委和地方政府的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章，以及各種“通知”、“辦法”、“方案”、“條例”等。在這種施政路徑下，相關(guān)政策的行政效力往往層層衰減，各項措施執(zhí)行效果往往難以保證。
三、促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點應(yīng)對思路
(一)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的三大原則
1、堅持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場健康相協(xié)調(diào)
近十年來，我國房地市場的快速發(fā)展，尤其是房價的過快上漲，引發(fā)了一些社會矛盾，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。未來行業(yè)發(fā)展，必須要更加注重住宅市場的合理性，繼續(xù)抑制投機性購房需求，繼續(xù)保護合理的自住需求；在保證供應(yīng)量的情況下，更加注重發(fā)展中小套型的普通商品住宅；努力使商品住宅價格的增長與經(jīng)濟增長、人均可支配收入增長相匹配。另外，還要更加注重住房保障制度建設(shè)，使更多的中低收入住房困難家庭，能夠受益于住房保障。
2、堅持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鄉(xiāng)共融相協(xié)調(diào)
當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正在快速推進階段，2009年底城鎮(zhèn)化率已超過46%，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須為城鎮(zhèn)化服務(wù)。通過大力發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)，尤其是重點發(fā)展中小城市，以及大城市的郊區(qū)衛(wèi)星城、新市鎮(zhèn)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口合理布局，縮小大中小城市之間，以及大城市市區(qū)和效區(qū)之間的城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的差距。
3、堅持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相協(xié)調(diào)
十七屆五中全會更加強調(diào)包容性增長，注重經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也應(yīng)由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展，需要重點關(guān)注行業(yè)的發(fā)展的低碳、環(huán)保、節(jié)能、省地，更大力度的推進產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，提高行業(yè)的科技利用率。
（二）促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的五點對策
1、加強住房保障建設(shè)力度，完善住房保障體系
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要目的之一是改善民生，必須加強住房保障制度建設(shè)。通過不斷創(chuàng)新思路、創(chuàng)新機制，大力加強住房保障制度建設(shè)，建立健全分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系；健全由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、舊改安置房等組成的保障性住房供應(yīng)體系；優(yōu)化運行機制、提高管理效率；完善相關(guān)的土地、財稅和信貸支持政策；爭取使本地中低收入群體中的住房困難家庭享有合適的住房保障，同時逐步將青年職工、優(yōu)秀人才和外來務(wù)工人員納入住房保障范疇。
一是要擴大廉租住房受益面。不斷放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴大廉租住房受益面，著力提高實物配租比例，增加廉租住房房源供應(yīng)，對符合條件的申請家庭做到“應(yīng)保盡保”。二是完善經(jīng)濟適用住房制度，建立健全運行機制，嚴格準(zhǔn)入和退出機制，實行共有產(chǎn)權(quán)，各地可根據(jù)區(qū)域情況，逐步放寬經(jīng)濟適用住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，擴大經(jīng)濟適用住房的受益面。三是啟動公共租賃住房建設(shè)，按照“政府引導(dǎo)、市場運作”的原則大力推進，積極鼓勵、引導(dǎo)和扶持產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等建設(shè)單位租賃房和市場化租賃房。四是加快棚戶區(qū)改造，使部分困難家庭因此而改善住房條件。
2、著力推進住宅產(chǎn)業(yè)化和現(xiàn)代化，促進行業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型
對于房地產(chǎn)業(yè)來說，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式集中體現(xiàn)為改變當(dāng)前粗放、低效的增長方式，轉(zhuǎn)換成集約化增長方式，全面提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)科技、生態(tài)、環(huán)保水平，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟。
第一，牢固樹立節(jié)約資源觀念。要轉(zhuǎn)變居民的住房消費觀念，樹立適度消費理念。要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)理念，樹立開發(fā)資源節(jié)約型房地產(chǎn)的新觀念。要轉(zhuǎn)變政府的業(yè)績觀念，樹立“建立節(jié)約型社會”的新理念。
第二，以技術(shù)提升為支撐，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅。積極推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，不斷完善“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)集成應(yīng)用的技術(shù)體系和推進機制，健全住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系。大力推進太陽能等可再生能源利用、住宅建筑節(jié)能65%標(biāo)準(zhǔn)，逐步開展建筑能效測評標(biāo)識。
第三，完善土地規(guī)劃，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，集約化利用土地。適當(dāng)放寬容積率限制，鼓勵開發(fā)商建設(shè)高層小高層住宅，提高土地使用效率。挖潛存量土地，促進集約利用，一方面要加強開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中點的用地管理，提高產(chǎn)業(yè)集中度；另一方面要利用級差效應(yīng)，盤活存量。
第四，加強住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。一方面加快完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、導(dǎo)則和管理規(guī)定，另一方面積極推廣住宅設(shè)計模數(shù)化和材料部品化，擴大工業(yè)化住宅體系應(yīng)用覆蓋率。完善推進、監(jiān)管機制，大力推進住宅全裝修。政府應(yīng)當(dāng)對住宅產(chǎn)業(yè)化的部品體系、建筑體系和技術(shù)支撐體系給予在稅收、金融等方面的優(yōu)惠支持。
3、健全財稅政策，優(yōu)化行業(yè)運行機制
財稅政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)利益分配、促進行業(yè)健康發(fā)展的重要政策。我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題主要是稅種過多，稅率過高，重復(fù)征稅；開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)偏重，保有環(huán)節(jié)偏輕；政府難以調(diào)節(jié)土地、開發(fā)過程中產(chǎn)生的巨額增值收益。需對房地產(chǎn)稅制進行改革和完善，精簡現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種，增加持有環(huán)節(jié)種收，當(dāng)前應(yīng)加快實施房產(chǎn)稅，長期來看應(yīng)合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等，統(tǒng)一開征物業(yè)稅。“十二五”期間國家財稅體制改革的方向之一，是賦予省級政府適當(dāng)稅政管理權(quán)限，培育地方支柱稅源，作為地方稅種的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，將有助于增加地方稅收，減少對于土地出讓金的依賴度。
對于購房住房行為實行持久性的差別化政策。近幾年房地產(chǎn)調(diào)控中，一直實行差別化的稅收政策，但稅收政策不健全、變化快，不利于其作用的發(fā)揮。建議針對中小戶型、中低價位普通住房的建設(shè)與消費，實行稅收抵扣和差別稅率政策；針對大戶型、高價位的高檔商品住宅，采取高稅率或累進稅率。針對購買用于自住的首套普通商品住房，應(yīng)實行優(yōu)惠稅費政策；針對購買“二套及以上”住房的，采取高稅率政策。另外，對于中低收入家庭購買首套商品住宅，可考慮實行貸款貼息政策。
4、創(chuàng)新住宅金融模式
采取相關(guān)措施大力培育我國房地產(chǎn)金融體系，創(chuàng)新住宅金融模式，進一步促進我國住房建設(shè)發(fā)展。
一是建立差異化的住房信貸體系，優(yōu)先安排普通商品住房開發(fā)貸款；提高對低密度、大套型、高檔商品住房和別墅類住房開發(fā)貸款的門檻和貸款利率，實行差別化的利率政策。對個人購買中低價位、中小套型普通商品住房并用于自住的，應(yīng)執(zhí)行貸款優(yōu)惠利率，在進一步完善住房貸款擔(dān)保制度的基礎(chǔ)上，降低首付款比例，適當(dāng)延長貸款期限，采取靈活多樣的還款方式等。
二是開辟多元化融資渠道。研究開放金融市場，發(fā)展多元化的融資渠道，包括投資基金、房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資等；多種融資渠道并行，優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)信托投資；加快抵押貸款證券化。
三是建立和完善房地產(chǎn)信用制度。在直接融資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接面對投資者，沒有良好信用是難以取得投資者的信任的。對投資者來說，決定是否投資的依據(jù)是項目回報和風(fēng)險的大小，而企業(yè)信用是判斷風(fēng)險的重要依據(jù)之一。因此，建立和完善房地產(chǎn)信用制度是發(fā)展資本市場融資的前提條件之一。
5、完善房地產(chǎn)法律體系，減少短期性的市場調(diào)控
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開法律的保障和法律手段的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)法是我國法律體系的重要組成部分，指導(dǎo)、規(guī)范、調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)領(lǐng)域的物權(quán)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系、權(quán)益關(guān)系和管理關(guān)系?？v觀發(fā)達國家，無不非常重視住房保障制度的立法工作。美國國會1949年就通過了《全國可承受住宅法》，先后又通過了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。 1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法》第8條的租金資助計劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%。日本政府1950年先后制定實施了40多部相關(guān)法律來保證住房保障制度的有效執(zhí)行。
我國房地產(chǎn)法律體系尚不健全，一些法律規(guī)范存在著凌亂、不系統(tǒng)、缺乏協(xié)調(diào)性、互相抵觸和規(guī)格較低的問題，有待在新時期逐步予以完善。建議盡快修定《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺《基本住房保障法》。只有這樣，才能減少使用短期調(diào)控政策，更多有依靠法律體系解決一些深層次的矛盾與問題，從而為促進房地產(chǎn)業(yè)進一步持續(xù)健康發(fā)展提供動力與保障。
