任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)暴漲的原因是什么

　　我并不認(rèn)為房?jī)r(jià)過快暴漲是件好事，暴漲也并非合理。但我認(rèn)為想要解決房?jī)r(jià)的波動(dòng)，關(guān)鍵要解決的是形成房?jī)r(jià)暴漲的外部環(huán)境。什么是房?jī)r(jià)暴漲的因？

　　房地產(chǎn)只是宏觀經(jīng)濟(jì)中的一部分，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長時(shí)，沒有哪個(gè)國家的房?jī)r(jià)不隨宏觀經(jīng)濟(jì)的增長而增長，更沒有哪個(gè)國家出現(xiàn)過宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)房?jī)r(jià)普遍下降的先例。但房?jī)r(jià)的上漲如果大大超過了宏觀經(jīng)濟(jì)增長所能接受的水平，則可能會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)格的泡沫。而什么是過度增長的泡沫，卻沒有明確的量化指標(biāo)，也許正如格林斯潘老先生所說的“泡沫只有破滅后才知道是泡沫”。

　　影響房?jī)r(jià)上漲的原因有多項(xiàng)，重點(diǎn)有如下幾項(xiàng)：

　　第一，供求關(guān)系。需求在1998年之前是以福利分配為主，1998年之后成為只有市場(chǎng)一個(gè)出口，讓所有的人，不管是否有支付能力都必須擠進(jìn)市場(chǎng)，并讓政策逼迫市場(chǎng)為低收入家庭提供產(chǎn)品與保障。24號(hào)文件為低收入群體提供了另外一個(gè)出口，可以分流相當(dāng)一部分本不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)的需求，但很遺憾這個(gè)出口政策出臺(tái)得太晚了，尚未達(dá)到分流的效果時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)被推動(dòng)著高漲了。如果這一解決分流的政策提前幾年出臺(tái)，市場(chǎng)根本就不會(huì)出現(xiàn)這種所有人都擠在一個(gè)出口中形成過度擁擠的狀況。

　　而供給則在防止過熱和土地壟斷與計(jì)劃供給的條件下無法適度擴(kuò)大，土地的計(jì)劃供給限制了用土地供給的數(shù)量來平衡土地的資源價(jià)格與市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制。因此在讓土地的天價(jià)迎來地方財(cái)政的喜悅之中，產(chǎn)生了面粉貴于面包的現(xiàn)象，并推動(dòng)了面包價(jià)格暴漲的“核聚變”。

　　防止宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的政策可以限制供給，但卻無法抑制需求(需求應(yīng)靠多種方式分流)，不能分流的需求會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生反作用力。魚與熊掌不可兼得的局面就出現(xiàn)了，有了房?jī)r(jià)過快的上漲，就會(huì)并存房?jī)r(jià)下跌的可能性。而供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上漲并不受成本的約束，供過于求也是同樣。

　　第二，交易稅費(fèi)增加的推動(dòng)作用。二手房交易的稅費(fèi)增長(這與開發(fā)商無關(guān))，在羊毛出在羊身上的轉(zhuǎn)移中，推動(dòng)了二手房交易價(jià)格的上升，反過來也推動(dòng)了一手房交易的價(jià)格上漲。

　　高地價(jià)與高稅收同樣讓房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)發(fā)生了變化，也成為房?jī)r(jià)的推手，面粉與面包的關(guān)系大大改變了上漲的預(yù)期，而這個(gè)預(yù)期在輿論的宣傳中被放大并變成了買賣雙方的現(xiàn)實(shí)。

　　第三，房?jī)r(jià)是非固定內(nèi)涵的一個(gè)指標(biāo)。隨著時(shí)間的推移，這個(gè)指標(biāo)中的內(nèi)涵卻大大不同了，發(fā)達(dá)國家的房?jī)r(jià)有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵。如美國大多按套計(jì)算房?jī)r(jià)，而一套房的面積是有限定標(biāo)準(zhǔn)的，一套房的內(nèi)部配套與裝修標(biāo)準(zhǔn)也是相對(duì)一致的(中國卻有著精裝修與非精裝修的巨大差別)，社區(qū)成熟度與基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)的差別也相對(duì)較小，因此有一個(gè)基礎(chǔ)一致性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)也有了可比性。

　　但中國的房?jī)r(jià)卻不同，此房與彼房的差別巨大。房子本身的建安標(biāo)準(zhǔn)大大提高了、節(jié)能環(huán)保的措施大大加強(qiáng)了、社區(qū)成熟度與基礎(chǔ)設(shè)施變化巨大，內(nèi)涵提高而產(chǎn)生的房?jī)r(jià)變化并沒有真實(shí)的反映在統(tǒng)計(jì)之中。尤其是非市場(chǎng)化定價(jià)的產(chǎn)品供給量會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的計(jì)算產(chǎn)生巨大的影響，因此在非商品化與市場(chǎng)化產(chǎn)品的替代中也產(chǎn)生了房?jī)r(jià)增長的非一致性因素。

　　第四，原材料與勞動(dòng)力成本的增長。包括土地、鋼材、設(shè)備、新材料和勞動(dòng)力成本的增長等都有價(jià)格的推動(dòng)作用。如果經(jīng)濟(jì)增長讓收入與價(jià)格普遍上漲，同比計(jì)算時(shí)是否也應(yīng)考慮這類因素呢？如人均收入與銀行的利率會(huì)考慮消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的增長率、投資增長中應(yīng)扣除消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的增長部分，那么房?jī)r(jià)是否也應(yīng)給以必要的物價(jià)調(diào)整呢？

　　第五，金融環(huán)境與政策性措施的推動(dòng)。金融政策中的升息會(huì)改變資金成本的基礎(chǔ)，緊縮的貨幣信貸讓更多的企業(yè)轉(zhuǎn)而用信托等各種其他融資渠道，利息上浮大大提高了資金成本。

　　而銀行的封閉信貸和捆綁信貸的監(jiān)管會(huì)讓資金產(chǎn)生巨大的閑置和浪費(fèi)，不能發(fā)揮其有效利用率。降低了資金的利用效率就是增加資金的成本，監(jiān)管會(huì)在有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加大房?jī)r(jià)上漲的壓力。

　　當(dāng)然還有其他各種因素在影響著房?jī)r(jià)，如地區(qū)的稀缺性、軌道交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施改善、商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境改善的誘因等。

　　綜上所述，可以看出房?jī)r(jià)的上漲與下降并非房?jī)r(jià)自身的問題，只不過是各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的果，而非引發(fā)經(jīng)濟(jì)變化的因。不是房?jī)r(jià)在引導(dǎo)其他周邊環(huán)境因素的變化，而是各種政策與調(diào)控措施在影響著房?jī)r(jià)的上漲與波動(dòng)。