價(jià)格突圍背后的需求博弈

　　5月1日，旨在抑制房?jī)r(jià)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》開始執(zhí)行，房?jī)r(jià)的上限被制約，雖然開發(fā)商可以提高備案價(jià)格應(yīng)對(duì)，但“一房一價(jià)”給購房者的信號(hào)很明確：國家將持續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)。

　　“國家的樓市調(diào)控一出來，不少購房者就很關(guān)心合理房?jī)r(jià)是多少?其實(shí)，我覺得合理房?jī)r(jià)是個(gè)偽命題。因?yàn)椴煌A層對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力是不同的，特別是當(dāng)房子成為抵抗通脹的金融產(chǎn)品時(shí)，更是不能以誰的意志為轉(zhuǎn)移，而只能是價(jià)高者得，由市場(chǎng)來決定。”有專家認(rèn)為衡量樓市發(fā)展健康與否的最終標(biāo)準(zhǔn)還是市場(chǎng)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前不少開發(fā)商都在給自己的項(xiàng)目“加碼”，比如搞精裝修、做戶型優(yōu)化以及項(xiàng)目硬件升級(jí)等，聰明的開發(fā)商正忙著為增強(qiáng)自己項(xiàng)目性價(jià)比而做功課。在銀根緊縮，調(diào)控發(fā)力的市場(chǎng)背景下，各大開發(fā)商都在謀求突圍之策，這其中價(jià)格是用來撬動(dòng)市場(chǎng)的最好利器。

　　自從2月限購令出來后，事實(shí)上打出促銷優(yōu)惠的樓盤越來越多，然而小打小鬧的打折并沒有在購房者的心理層面產(chǎn)生急劇的波動(dòng)，類似的行為在學(xué)會(huì)捂緊口袋的購房者面前顯得隔靴搔癢。“樓盤推出的存多少抵多少，其實(shí)羊毛出在羊身上，好多價(jià)格沒有出來就談抵多少，太虛了。”對(duì)于有些樓盤的促銷，準(zhǔn)備在城北買房的張先生表示不會(huì)買賬。

　　最近樓市也傳出一些樓盤開盤大捷的消息，比如“開盤兩小時(shí)200余套房源即售罄”、“開盤當(dāng)日去化八成”等。記者了解到目前市場(chǎng)性價(jià)比高的樓盤還是受到廣大購房者青睞，就像我們這期稿件中提到的金都·夏宮、保利·江語海、欣盛·東方福邸、綠都·金域蘭庭、東海·閑湖城等，在當(dāng)前的市場(chǎng)中，它們有著極其重要的示范效應(yīng)，它們告訴這個(gè)市場(chǎng)，購房者到底需要怎樣的房子，他們又能承受多高的價(jià)格。雖然目前廣大購房者都在觀望房?jī)r(jià)何時(shí)觸底，但一些性價(jià)比高的樓盤熱銷表明當(dāng)前樓市并不缺少購房力，缺乏的只是吸引他們的能力。

　　目前國家的調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)將起到非常大的抑制作用，這是毋庸置疑的。“在市場(chǎng)嚴(yán)峻的情況下，經(jīng)歷過2008年打折促銷的廣大購房者只會(huì)為高性價(jià)比的樓盤買單。”部分業(yè)內(nèi)專家表示提高項(xiàng)目性價(jià)比是目前開發(fā)商突圍的唯一出路。國家在以時(shí)間換空間已經(jīng)成為共識(shí)，當(dāng)保障住房到位后，70%的住房由政府解決，30%的住房由市場(chǎng)解決，那時(shí)大家就不會(huì)關(guān)注房?jī)r(jià)的高低了，因?yàn)樗呀?jīng)不是社會(huì)問題，而只是一個(gè)商品的問題。

　　現(xiàn)在想來，前幾年頻現(xiàn)的“不問質(zhì)量便買房，甚至只看到沙盤就搶著掏錢”，既讓人心頭一蹙，也讓人嘴角一哂。有時(shí)，價(jià)格上漲預(yù)期比價(jià)格上漲本身“更可怕”，虛火之下，“恐慌性購房”一再出現(xiàn)，許多房企數(shù)錢都來不及，誰還有太多精力去管房屋質(zhì)量。

　　而眼下，隨著樓市陷入“冷清”，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始對(duì)質(zhì)量格外重視起來，他們提出的新口號(hào)是——以質(zhì)突圍。房企改打“質(zhì)量牌”，更注重工程質(zhì)量，說明價(jià)格一度“虛高”的樓市，將逐步回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)屬性。若能對(duì)此善加引導(dǎo)，將進(jìn)一步優(yōu)化樓市的供給結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。

　　專家論后市

　　購房者應(yīng)“擇優(yōu)”購買

　　在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，尤其是受限購條件的約束，眼下市場(chǎng)的購買群體已經(jīng)大大萎縮。而2011年的樓市是一個(gè)供應(yīng)大年，樓盤競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。人居展前組委會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)可售商品房住宅房源已經(jīng)突破3萬套，可售房源非常充足?？墒鄯吭赐黄?萬套，這已經(jīng)是近一年來的高位，甚至與2008年末2009年初那段樓市最慘淡時(shí)光相比也已經(jīng)非常接近。因此，對(duì)于有夠買資格的群體來說，今后面臨的是選擇性的極大寬裕。這對(duì)于購房者來說，是難得的幸事。畢竟，樓市低迷期當(dāng)市場(chǎng)蛋糕變小的時(shí)候，開發(fā)商只有做更多的努力凸顯出自身產(chǎn)品的比較優(yōu)勢(shì)，才能抓住那些確實(shí)有購房意向的人。

　　對(duì)于后人居展時(shí)代以及下半年的樓市走勢(shì)，章惠芳(微博)認(rèn)為，從房交會(huì)來看買房的人還是有，市場(chǎng)沒有我們想象的那么壞，但是的確也沒有那么好。需要注意的是，二手房的活躍度決定了一手房的走向，如果二手房不活躍，僅僅靠剛需的支撐很有限。一旦二手房買進(jìn)賣出有點(diǎn)難，那這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)就不太樂觀。所以，未來市場(chǎng)肯定是兩極分化，肯定是有喜有悲。未來市場(chǎng)是獎(jiǎng)勵(lì)主動(dòng)營銷，獎(jiǎng)勵(lì)愿意做內(nèi)功、做加法、做吻合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。當(dāng)然，有些樓盤在下半年也許會(huì)被市場(chǎng)淘汰，優(yōu)勝劣汰，這樣市場(chǎng)可能會(huì)更健康一點(diǎn)。

　　對(duì)于購房者，章惠芳建議，在“擇優(yōu)”購買的前提下，選擇適合自己的房子，用好自己的購房指標(biāo)，畢竟，對(duì)于許多購房者來說，現(xiàn)在的購房額度“only one”。畢竟，買房對(duì)于個(gè)人來說是一件大事，因此每個(gè)人都要慎重考慮。“所謂的適合自己，一方面是指符合自身的經(jīng)濟(jì)條件，另一方面是指要適合自己的辦公圈。”

　　“滄海橫流方顯英雄本色，樓市整體漲的時(shí)候也許所有樓盤都一起‘雞犬升天’，但跌的時(shí)候優(yōu)質(zhì)樓盤抗跌性會(huì)更強(qiáng)。”著名房產(chǎn)評(píng)論員丁建剛認(rèn)為，現(xiàn)在買房，樓盤的抗跌性很重要，而好的房子不見得是最貴的房子，也不一定非得買在市中心這樣的地方。比如以近來熱銷的金都·夏宮為例，表示夏宮目前的在售價(jià)格為9000元/平方米左右，在區(qū)域內(nèi)處于較低價(jià)位，金都是杭州本土的品牌開發(fā)商，而夏宮本身的樓盤定位在區(qū)域內(nèi)也相對(duì)高端，因此贏得了市場(chǎng)。

　　丁建剛認(rèn)為，對(duì)于目前仍有投資計(jì)劃的購房者來說，必須從長(zhǎng)計(jì)議。所謂從長(zhǎng)計(jì)議，指的是投資客可以將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，逐漸去獲得一些優(yōu)質(zhì)城市的購房資格，如大連、青島、廈門等東部沿海城市，這幾個(gè)城市的共同特征是：氣候好、環(huán)境好、有歷史、有文化。今后，高鐵將改變國人的生活方式、遷徙方式、居住方式，“住在杭州、工作在上海、度假在廈門”這樣的生活或?qū)⒊蔀榭赡?，因此，率先在這些資源優(yōu)質(zhì)而房?jī)r(jià)如今又處在二三線水平的城市進(jìn)行置業(yè)，是可以考慮的一條投資途徑。而投資的原則仍然是——不僅擇優(yōu)質(zhì)城市，還要擇優(yōu)質(zhì)樓。

　　在目前的二手房市場(chǎng)行情下，由于二手樓市受到房產(chǎn)交易成本高、銀行信貸政策的影響，購房者觀望氛圍日漸加重，二手房成交量下滑，房東感受到絲絲涼意，已有部分房東愿意降價(jià)出售房源尤其是郊區(qū)物業(yè)和次新房。對(duì)此，我愛我家(微博)市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人周包軍的建議是，淡季買房，淡季換房，“樓市低迷時(shí)買房，對(duì)于剛需購房者來說是好事，會(huì)有更多房源選擇、比較的時(shí)間和還價(jià)余地。”

　　市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)觀望和博弈

　　跌入塵埃的成交量，濃郁的觀望氣氛，各方迷茫的心態(tài)，這就是眼下的樓市。

　　在雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，在現(xiàn)今政策的打壓下，許多開發(fā)商、購房者對(duì)樓市的長(zhǎng)期發(fā)展依然看好，只是糾結(jié)于短期的價(jià)值判斷，這將是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的博弈過程，而現(xiàn)階段樓市仍然處于僵持之中，預(yù)計(jì)到下半年10月份時(shí)形勢(shì)會(huì)較為明朗。

　　章惠芳認(rèn)為，眼下樓市還沒有出現(xiàn)“驚天動(dòng)地”的價(jià)格優(yōu)惠，但是確實(shí)已經(jīng)是暗潮涌動(dòng)。從剛結(jié)束的人居展來看，開發(fā)商都比較強(qiáng)調(diào)和客戶的互動(dòng)，舉辦了許多活動(dòng)，比如抽獎(jiǎng)、送蘋果、送漢堡。這些活動(dòng)主要是吸引眼球、旺盛人氣，更多地體現(xiàn)出的是一種姿態(tài)，說明開發(fā)商從“被動(dòng)展示”向“主動(dòng)營銷”邁進(jìn)。而除了舉辦活動(dòng)之外，直接給出優(yōu)惠折扣、“理性定價(jià)”的樓盤也不在少數(shù)。這些樓盤大致有如下共同點(diǎn)：處于距離市中心較遠(yuǎn)的板塊、價(jià)格在8000-12000元/平方米左右，“價(jià)格敏感性較高”。一般來說，這些樓盤的價(jià)格在剛需的可接受范圍之內(nèi)，對(duì)于剛需來說是一件“幸事”。相較而言，現(xiàn)階段處境較為尷尬的是一些高端項(xiàng)目，因?yàn)榇蛘鄄皇翘貏e管用。

　　同商品房市場(chǎng)一樣，二手房市場(chǎng)的成交量數(shù)字也不好看。其實(shí)二手房市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的“熊市”，即使在去年商品住宅賣得風(fēng)生水起的時(shí)候，二手市場(chǎng)的成交量也沒有太大的起色。如今，在嚴(yán)厲的政策壓力下，二手房的成交量再次下探，每天的平均成交量都只有數(shù)十套。

　　對(duì)此，我愛我家市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人周包軍認(rèn)為，市場(chǎng)觀望氣氛將會(huì)延續(xù)一段時(shí)間，買賣雙方出售購買意愿都會(huì)比較猶豫，交易量隨著政策的推遲會(huì)略有回升，但是受到觀望情緒影響，整體仍會(huì)較低。不過，周包軍也認(rèn)為，就眼下二手房的這點(diǎn)成交量，其實(shí)已經(jīng)是跌無可跌了。“雖然后市比較難判斷，但是近三個(gè)月估計(jì)還是會(huì)維持現(xiàn)狀，量微升價(jià)平穩(wěn)。”

　　保利·江語海

　　讓市場(chǎng)看清下沙品牌樓盤的價(jià)格底線

　　作為央企地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，保利地產(chǎn)一直體現(xiàn)其責(zé)任心的一面。在市場(chǎng)好的時(shí)候，投資者可以多賺點(diǎn)，但在市場(chǎng)不好的市場(chǎng)，必須堅(jiān)決讓利給購房者。正是秉承這樣的“平衡主義”，使得保利地產(chǎn)這些年在杭州市場(chǎng)做的風(fēng)生水起。

　　5月8日，保利·江語海再次開盤，而這一次，保利地產(chǎn)給出了一個(gè)無比震撼的價(jià)格——均價(jià)13800元/平方米。在這塊日趨成熟的土地上，如此的價(jià)格技驚四座，市場(chǎng)在第一時(shí)間迅速給出回應(yīng)，開盤當(dāng)天2小時(shí)內(nèi)就預(yù)訂了80%，堪稱完美。

　　13800元/平方米的均價(jià)是怎樣一個(gè)概念，1月份江語海3號(hào)樓的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了16000元/平方米左右，而江語海所在的下沙東區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升到15000元/平方米左右，而江語海這次開盤，相對(duì)之前的價(jià)格有了比較大的下調(diào)，如此的價(jià)格優(yōu)勢(shì)引發(fā)市場(chǎng)的追捧，也就不足為奇了。

　　不過保利方面似乎并不愿意將這次營銷單純地理解為“用價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)”，“只是說，這樣的價(jià)格，再匹配保利的品牌，產(chǎn)品的品質(zhì)，以及該區(qū)域的良好配套，形成了一個(gè)綜合性的高性價(jià)比，最終是呈現(xiàn)的這個(gè)高性價(jià)比打動(dòng)了購房者。”保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　保利·江語海這次推出的是5號(hào)樓miniMAX全江景公寓128套房源，總價(jià)80萬-140萬/套，是純粹意義上的剛需王，契合當(dāng)前的市場(chǎng)。 作為保利地產(chǎn)MAX榮耀產(chǎn)品系列，miniMAX公寓規(guī)劃有56-87平方米的經(jīng)典舒適小戶型，總共4種戶型。其中56-59平方米的戶型，兩房朝南，布局方正，真正做到長(zhǎng)面寬、短進(jìn)深，采光好；67-70平方米的戶型，視野開闊，客廳與臥室均可看到江景；80-83平方米的戶型，三面采光、南北通透，既可看到江景又可觀賞濕地景觀；84-87平方米戶型，可將東向的陽臺(tái)、花池根據(jù)個(gè)人喜好改造成書房或臥室，變換空間滿足個(gè)性需求。

　　合理的總價(jià)、多層次滿足需求的戶型以及一線江景的秀美，外加學(xué)區(qū)和地鐵的利好，使得這樣的配比，拿到整個(gè)杭州范圍內(nèi)，也顯得稀缺，而這一切的組合，成就了江語海的“綜合高性價(jià)比”。

　　“目前市場(chǎng)，價(jià)格是個(gè)重要的籌碼，但絕對(duì)不是唯一性的，其實(shí)在保利·江語海周邊，有些樓盤的售價(jià)還比我們低，但他們沒有我們賣得好，這就說明了問題?，F(xiàn)在的購房者都很成熟，他們對(duì)于自己要購買的房子了解得很清楚，從品牌到品質(zhì)，從產(chǎn)品到配套，都是他們?cè)谝獾?，各方面都好了，再有個(gè)好價(jià)格，才能真正打動(dòng)他們。”盡管目前市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)非常關(guān)注，但從目前情況看來，降價(jià)銷售的風(fēng)潮不會(huì)蔓延開來，“要價(jià)格大跌不太可能，現(xiàn)在市場(chǎng)上也沒出現(xiàn)這樣的局面，多的是價(jià)格回歸合理范圍。”

　　“購房者的認(rèn)可說明我們開價(jià)的合理，這跟我們的初衷一致，我們希望能有一個(gè)合理的價(jià)格探路，這次我們已經(jīng)看清這個(gè)板塊的價(jià)格底線，這跟我們?nèi)ツ暝诒＠麞|灣進(jìn)行的‘存5萬抵25萬’的活動(dòng)一樣，當(dāng)時(shí)也看清了那個(gè)區(qū)域的價(jià)格底線所在。”

　　欣盛·東方福邸

　　理性定價(jià)打動(dòng)城西改善族

　　東方福邸的南側(cè)，便是曾經(jīng)紅透杭州樓市的萬家花城。這個(gè)已經(jīng)交付的申花大盤，如今在二手市場(chǎng)里的價(jià)格已經(jīng)在每平方米兩萬六七上下，加上目前二手房交易必須承擔(dān)的巨額成本，買一套萬家花城的二手房，算上交易成本估計(jì)已經(jīng)接近三萬元/平方米。

　　正是在這樣的價(jià)格參考體系下，有著東方潤園城西續(xù)篇定位的東方福邸，開出的26000元/平方米左右的價(jià)格，才強(qiáng)烈沖擊了購房者的欲望之心。

　　操刀東方福邸的欣盛團(tuán)隊(duì)在推介這個(gè)樓盤的時(shí)候，也經(jīng)常拿萬家花城的二手價(jià)格作為比較，這招確實(shí)管用，這樣的橫向比較確實(shí)凸顯出了東方福邸的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，

　　當(dāng)然，讓欣盛團(tuán)隊(duì)有底氣的絕不僅僅是比較有吸引力的價(jià)格，還有作為板塊升級(jí)作品的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。申花的第一代樓盤，基本是面磚涂料唱主角、小戶型扎堆，而東方福邸對(duì)區(qū)域氣質(zhì)的改變是顛覆性的。其是在產(chǎn)品品質(zhì)上，無論是外立面上杭州首現(xiàn)的鋁板、石材和玻璃幕墻的組合，帶獨(dú)立電梯廳、兩個(gè)以上套房設(shè)計(jì)的戶型，還是22幢高層錯(cuò)落排布，實(shí)現(xiàn)家家戶戶最佳景觀視角的整體規(guī)劃，庭院中花影浮動(dòng)移步異景的現(xiàn)代自然園林風(fēng)景，都將重塑城西新貴申花的板塊地位。

　　即使與欣盛自身的作品——譽(yù)滿全城的東方潤園相比，東方福邸也毫不遜色。東方福邸不僅將沿襲東方潤園的優(yōu)秀元素，甚至還會(huì)在某些方面進(jìn)行升級(jí)和提升，欣盛團(tuán)隊(duì)希望借此讓人們看到他們?cè)诋a(chǎn)品品質(zhì)上的進(jìn)取心。東方福邸匯集香港劉伍建筑師事務(wù)所、香港PAL室內(nèi)設(shè)計(jì)公司(梁景華)等東方潤園的原班團(tuán)隊(duì)，并聯(lián)袂加拿大奧雅景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所，首次引入規(guī)劃、建筑、景觀等同步設(shè)計(jì)理念，對(duì)整個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行了優(yōu)化和提升。

　　在香港劉伍為東方潤園設(shè)計(jì)的方案中，延續(xù)的是著名豪宅曉廬“鋁板+玻璃幕墻”的外立面;這一次，劉伍則攜新作“亞洲第一豪宅”天匯之余譽(yù)，為東方福邸帶來了“鋁板+石材+玻璃幕墻”的更高配置。外立面之外，地下空間是東方福邸提升最多之處，其地下大堂凈高由潤園的2.4米提高到3.6米，專門配備了空調(diào)，并引入地下庭院采光。業(yè)主從跨出車門那一刻起，即可享受到五星級(jí)酒店般的尊貴。

　　而從區(qū)域上來看，如果說申花板塊是近年來杭州成長(zhǎng)最快的板塊之一，應(yīng)該并不為過。放眼東方福邸周邊2公里范圍，各種城市級(jí)的配套多得數(shù)不勝數(shù)：已開業(yè)的新武林商業(yè)中心、沃爾瑪、印象城，正在建設(shè)的世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、好又多紫金廣場(chǎng)購物中心、五洲國際購物中心。毫無疑問，這里將是未來大城西繁華的中心。交織于此的地鐵5號(hào)線和2號(hào)線，則將城西的鼎沸人氣與整個(gè)城市連通。

　　隨著申花的居住氛圍愈來愈濃郁，許多老城西人逐漸發(fā)現(xiàn)：若想改善居住，又不想遠(yuǎn)離原來的生活圈，申花幾乎是最理想的選擇。而對(duì)于杭州主流的改善型家庭而言，東方福邸的很多設(shè)計(jì)都是非常具有吸引力的。比如四房?jī)蓮d三衛(wèi)的200平方米的戶型，采用大面寬短進(jìn)深設(shè)計(jì)，南向面寬近14米，與餐廳相連的客廳面寬也達(dá)到4.8米。此外，還帶有南北陽臺(tái)、側(cè)陽臺(tái)和三個(gè)贈(zèng)送飄窗。如果入住的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的三代同堂家庭，那么每一個(gè)家庭成員都可獲得套房般的舒適生活空間。主人甚至可以把主臥、主衛(wèi)、衣帽間和書房打通，組成一個(gè)約56平方米的超大套房。而這些，正是向往城西、向往申花的改善型居住者們之所需。

綠都“三江造城”第二樂章金域蘭庭

　　“萬元房”的宜居沖擊

　　記者 李超

　　雖說如今樓市成交不溫不火，但一些單價(jià)在1萬元左右的低總價(jià)房源正在慢慢走俏。開發(fā)商也逐漸意識(shí)到在投資投機(jī)幾乎完全被抑制的情況下，2011年誰能抓住“剛需族”，誰就是贏家。而戶型好、總價(jià)低、區(qū)位佳成為不少剛需購房者最為看重的三個(gè)條件。

　　市場(chǎng)焦灼之時(shí)，位于杭州南、三江口的綠都金域蘭庭逆市開盤，短短兩個(gè)月去化率近8成。不得不說，新政調(diào)控下的樓市還能取得如此佳績(jī)實(shí)屬不易。綠都金域蘭庭也憑借一流的產(chǎn)品研發(fā)，過硬的施工質(zhì)量，科學(xué)的戶型設(shè)計(jì)，以及合理的價(jià)格定位，最終贏得購房者的認(rèn)可。

　　2009年，綠都在聞堰板塊的第一力作金域三江以理性的價(jià)格五次開盤，隨著市場(chǎng)從冰凍期逐步好轉(zhuǎn)，價(jià)格也頻頻上漲，到2009年12月時(shí)金域三江均價(jià)已穩(wěn)穩(wěn)站上萬元大關(guān)。等到2010年4月，金域三江推出最后的江景房源，均價(jià)漲至14000元/平方米，但仍不敵市場(chǎng)旺盛需求，兩千人爭(zhēng)搶136套房源，凌晨一點(diǎn)“被開盤”。彼時(shí)，該樓盤單價(jià)最貴的頂樓西邊套江景房已高達(dá)20000元/平方米以上，漲幅讓人目瞪口呆。

　　如果說聞堰當(dāng)年因金域三江一降成名，義橋今年也是憑著同是綠都旗下的金域蘭庭逆市開盤試水而為人們所知。3月中旬，杭版“國八條”細(xì)則出臺(tái)不久，金域蘭庭首次開盤推出150多套90方左右面積的房源，以11000元/平方米的單價(jià)再次撼動(dòng)了杭州樓市。不過，產(chǎn)品熱銷也是對(duì)這個(gè)價(jià)格最好的回饋。

　　而在當(dāng)下，對(duì)于剛需置業(yè)者來說，戶型和總價(jià)始終是他們最為關(guān)心的，花最少的錢擁有最大的可用空間則是性價(jià)比高的最佳體現(xiàn)。

　　“我看了很多樓盤，80多方的要不就是南北不通，要不就是戶型設(shè)計(jì)不科學(xué)，金域蘭庭這次推出的戶型很不錯(cuò)。”開盤當(dāng)日，綠都的一位認(rèn)購者指著89方的戶型圖對(duì)記者說。

　　的確，此次推出的89方戶型都贈(zèng)送一個(gè)12平方米左右的可變空間，還有大露臺(tái)和飄窗。此外，戶型的布局也十分巧妙，每個(gè)戶型都做到了南北通透，全明設(shè)計(jì)，還有兩個(gè)大衛(wèi)生間可使用。這樣的戶型在杭城其實(shí)并不多見，記者在樣板房中直觀感受，這相當(dāng)于其他樓盤110方的戶型才會(huì)有的空間感。

　　目前，濱江的房子都已經(jīng)在2萬—3萬元/平方米了，而金域蘭庭單價(jià)11000元/平方米左右，總價(jià)僅100萬。到濱江或跨過四橋才十幾分鐘的車程，而且?guī)缀醪粫?huì)堵車。

　　“同樣是100萬元，若在主城區(qū)買一套90平方米的房子，一般只能是兩房，而且連首付都是個(gè)問題，而在金域蘭庭，也是100萬，卻可以全額買下，而且不再是局促的兩房，是寬敞舒適的大三房。”綠都房產(chǎn)策劃經(jīng)理如是說。“雖然首付上調(diào)對(duì)我們影響很大，畢竟我們將近8成的購房者是申請(qǐng)貸款按揭的，但這樣的房?jī)r(jià)總是價(jià)值洼地，該買的還是要買。”

　　除此之外，在與主城區(qū)如此相近的地方，也能享受到遠(yuǎn)離喧囂的居住感受，也是金域蘭庭走俏的一個(gè)重要原因。

　　記者從主城區(qū)駕車，穿過冠山隧道一路向南，僅15分鐘后，便抵達(dá)了金域蘭庭項(xiàng)目。

　　冠山隧道的通車，給聞堰一帶的居民們帶來了太多便利。15分鐘抵達(dá)濱江核心區(qū)、20多分鐘抵達(dá)錢江新城、杭州市中心，一系列數(shù)字足以說明問題。而一路南下的四季大道，雙向六車道，平整且通暢。除冠山隧道外，錢江一橋、三橋、四橋，四季大道、時(shí)代大道、風(fēng)情大道，包括繞城高速在內(nèi)，都是連通主城區(qū)的快捷通道。

　　并不是只有高價(jià)的樓盤或者別墅才能享受到山清水秀的潤澤，價(jià)格低，照樣可以享受這樣的宜居場(chǎng)所。

　　如今，錢塘江時(shí)代的杭州，是以錢塘江為軸心的一江兩湖大格局，其中湘湖則以其獨(dú)特的人文地理風(fēng)光及位置，成為城市發(fā)展與地產(chǎn)開發(fā)的新貴。而與湘湖隔山相望的三江口，則是人們遙望主城生活的又一塊風(fēng)水寶地。

　　綠都金域蘭庭所在的三江板塊地處三江水源保護(hù)區(qū)，是湘湖新城的重要組成部分。如今，54平方公里的湘湖新城規(guī)劃緊鄰濱江，不讓西湖時(shí)代專美于前；而由錢塘江、浦陽江、富春江組成的三江交匯處，則將與湘湖遙相呼應(yīng)，成為一道耀眼的自然風(fēng)光。住在金域蘭庭，前有湘湖一湖碧水，后有三江口三川長(zhǎng)流，“后花園”般的先天優(yōu)勢(shì)呼之欲出。

　　綠都房產(chǎn)在三江板塊正打造百萬方的宜居之城，繼金域三江成功打響頭炮之后，金域蘭庭只是他們“造城計(jì)劃”的第二樂章，因?yàn)槲鱾?cè)的御景藍(lán)灣也將在今年動(dòng)工，屆時(shí)也將打造成濱江南部大型住宅名盤?？梢灶A(yù)見的是，隨著綠都“造城計(jì)劃”的不斷深入，板塊的成熟度將得到進(jìn)一步的提升，濱江南的居住價(jià)值也將逐步凸顯。

　東海·閑湖城優(yōu)惠鍛造出的熱銷

　　記者 毛雨佳

　　本月15日，正是為期4天的第十一屆杭州人居展舉辦期間，東海·閑湖城紅樹灣組團(tuán)選擇在了這一天開盤。當(dāng)天推出的是紅樹灣6、8號(hào)樓，總計(jì)156套房源，600余組剛需客戶匯聚在閑湖城售樓部現(xiàn)場(chǎng)，構(gòu)成了一派人潮熙攘的火熱景象。

　　開盤當(dāng)天，根據(jù)售樓處的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，156套房源總共吸引了600余組客戶，平均3.8組客戶搶一套房的緊俏程度，甚至超出了開發(fā)商最初的預(yù)計(jì)。對(duì)比同期交易量稍顯平淡的杭州樓市，東海·閑湖城紅樹灣組團(tuán)開盤當(dāng)日的一幕幕畫面，再次驗(yàn)證了一個(gè)道理：只要是定價(jià)合理、性價(jià)比高的房子，無論什么市場(chǎng)環(huán)境下都能熱銷。

　　29歲的唐先生，在城西一家IT公司做研發(fā)。他是15日最早趕到售樓處的客戶之一，和妻子挑中了一套89平方米的三室兩廳一衛(wèi)戶型。

　　“雖然不是本地人，但來到杭州的那一刻起，就喜歡上這個(gè)美麗的城市。但畢竟是工薪階層，手里的積蓄有限，一些不錯(cuò)的地段，房?jī)r(jià)確實(shí)不菲。開始注意到閑湖城，是被那句‘首付25萬起’的廣告吸引。對(duì)我們這些首次置業(yè)者來說，首付是最重要的一道門檻，這句廣告當(dāng)然很抓人。”唐先生一邊說，一邊還向記者展示了手中的資料，顯然對(duì)閑湖城推出的優(yōu)惠頗有研究心得，“這次東海·閑湖城推出的加州陽光置業(yè)計(jì)劃，100平方米以下戶型，存5萬抵15萬，100平方米以上戶型，存5萬抵20萬，同時(shí)還可享受開盤當(dāng)天的折扣優(yōu)惠政策。以我自己買的89平方米的戶型為例，11000元/平方米的均價(jià)，存5抵15萬差不多相當(dāng)于打了8.9折；100平方米以上的戶型，折扣更低，這個(gè)優(yōu)惠幅度，在近期開盤的樓盤中算是很不錯(cuò)了。就是因?yàn)槭鞘淄品吭?，才能有這么高的性價(jià)比，我們當(dāng)然要趕上這頭一班車。”

　　如果說首付25萬的亮眼廣告詞是吸引唐先生前來東海·閑湖城參觀的第一推動(dòng)力，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所了解到的關(guān)于閑湖城的種種，則無疑更加讓人心動(dòng)。

　　“來到現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)樓盤的交通也很方便，我們都在城西上班，從這兒坐公交大概半個(gè)小時(shí)就能到單位，將來地鐵開通了，會(huì)更便捷。這一點(diǎn)非常吸引我。”唐先生如是說。

　　對(duì)于剛需客戶而言，他們所能夠承擔(dān)的總價(jià)有限，眼光卻很精準(zhǔn)挑剔，考量的因素也很多。同時(shí)，他們的群體又比較龐大，是時(shí)下購房的主力大軍，因而，鍛造房子更高的性價(jià)比來吸引剛需，便成為一個(gè)樓盤能夠脫穎而出的第一要素。

　　5月份開盤推出的紅樹灣組團(tuán)，便是專門針對(duì)剛需客戶設(shè)計(jì)的，它的規(guī)劃是基于東海的一個(gè)基本理念：剛需是支撐樓市的中堅(jiān)力量。“我們很看重剛需這一部分市場(chǎng)，也相信只要設(shè)身處地去為剛需客戶著想，就能夠造出他們真正滿意的房子。”

　　從閑湖城的整個(gè)地塊、周邊配套來講，閑林鎮(zhèn)本身有比較好的基礎(chǔ)。此外，閑湖城內(nèi)部還新造了7萬多方的商業(yè)配套，涵蓋了商業(yè)中心、餐飲中心、商業(yè)街、西餐廳、咖啡館、健身俱樂部、購物街等等，進(jìn)一步提高了生活便利性和休閑品質(zhì)。從幾期購房者的反應(yīng)來看，這一部分的滿意度是比較高的。

　　另外跟剛需聯(lián)系特別緊密的一點(diǎn)，就是戶型。閑湖城所有戶型都力求實(shí)用、舒適、不浪費(fèi)，比如大部分戶型設(shè)計(jì)了180度的弧形景觀窗，方便居住者觀景，同時(shí)89平方米可以做三房，滿足了剛需客戶對(duì)三居室的強(qiáng)烈需求。

　　無論是本市居民或者外地購房者，在杭州這塊土地上購房，就總是對(duì)于“湖”有一種割舍不掉的情結(jié)。寸土寸金的西湖周邊已然是大部分人無法企及的夢(mèng)，東海·閑湖城卻另辟蹊徑，在大西溪開辟出一個(gè)嶄新的世外桃源。

　　相當(dāng)于25個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小的私家湖泊——閑湖，周長(zhǎng)1500米左右，步行一圈約40分鐘，剛好是最適宜人散步的一個(gè)距離，可謂是稀缺中的稀缺，更使得參觀者一進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，便仿佛是來到了自然公園一般，無論是景觀，還是環(huán)境都顯露出一股天然清新的意味，是個(gè)理想居住之所。

　　同在城西工作的趙先生，今年33歲，從事的是貿(mào)易行業(yè)，他選的是一套117平方米的三室兩廳兩衛(wèi)戶型，同樣通過加州陽光置業(yè)計(jì)劃，享受到了大幅度的存抵優(yōu)惠：“我跟太太選中這里，主要是考慮我們家的情況，老人年紀(jì)大了需要照顧，小孩馬上上小學(xué)了，希望能找個(gè)盡量實(shí)用、好住的房子，閑湖城紅樹灣的價(jià)格、地段、配套各方面性價(jià)比不錯(cuò)，閑林鎮(zhèn)上的超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院都能滿足我們的生活需求，學(xué)校就在家門口，方便小孩讀書、也讓我們比較放心。而且，酒店、西餐廳、咖啡館都很齊全，可以就近跟客戶會(huì)談，戶型也是我們特別滿意的，117平方米的功能很全，每個(gè)房間的尺度、朝向也都不錯(cuò)。最重要的是，價(jià)格在我們的承受范圍之內(nèi)，這是我們做出這個(gè)選擇的最重要的前提，也多虧了這個(gè)實(shí)在的價(jià)格，圓了我們家三代同堂的一個(gè)夢(mèng)。”

　臨平北板塊，金都·夏宮上演價(jià)格突圍戰(zhàn)

　　記者 胡靈波

　　買房要搶，如果放在早幾年或許還是普遍現(xiàn)象，但如今，這樣的樓盤不多見，也很難得。

　　金都·夏宮當(dāng)日預(yù)定300多套，認(rèn)購率達(dá)到86%，4月17日，臨平北新盤金都夏宮荷院的首次開盤堪稱火爆。據(jù)了解，夏宮原計(jì)劃推4號(hào)樓183套房源，卻因開盤現(xiàn)場(chǎng)來了1000多名客戶，不得不臨時(shí)加推1號(hào)樓的178套房源，使得當(dāng)日推出的房源總量達(dá)到了361套。如今，為求相對(duì)理想的開盤效果，大部分樓盤都是一棟一棟賣的，敢于兩棟一起推的夏宮可謂膽大又底氣足。

　　5月15日人居展期間，乘勝出擊的金都·夏宮荷院再次開盤，推出2、3號(hào)樓，房源供應(yīng)量達(dá)到了363套，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的人氣依然非常旺盛，吸引了約400多名客戶前來選房。開盤不到半個(gè)小時(shí)，已經(jīng)成功認(rèn)購了50多套房源。

　　這一切熱銷奇跡的創(chuàng)造，緣自金都·夏宮的震撼價(jià)格。按照首次開盤當(dāng)天回饋的“多重好禮”折算，原先均價(jià)9500元/平方米的夏宮，多數(shù)房源的均價(jià)已經(jīng)不到9000元/平方米。二期開盤的均價(jià)雖有小幅上漲，但折后9000元/平方米左右的均價(jià)還是讓很多購房者覺得“很實(shí)惠”、“很厚道”。

　　金都·夏宮營銷策劃總監(jiān)謝久芬認(rèn)為，金都集團(tuán)的品牌價(jià)值、夏宮項(xiàng)目?jī)?yōu)越的交通區(qū)域價(jià)值、稀缺的山水景觀資源和完善的配套及綠色科技的運(yùn)用，是夏宮受到購房者追捧的原因所在。她還承認(rèn)均價(jià)相對(duì)較低是夏宮獲得理想銷售業(yè)績(jī)的直接促動(dòng)力，“產(chǎn)品品質(zhì)好，價(jià)格在普通購房者的承受范圍之內(nèi)，下單速度也就特別快了。”

　　一個(gè)很明顯的跡象表露：夏宮不乏改善型客戶，但是購房群體中剛需的比例也很高，其86—89平方米小戶型，空間上可變?yōu)槿績(jī)蓮d，最低花80萬元左右就可買到一套高層公寓，很符合首次置業(yè)人士的購買力，難怪連杭州的購房者都被勾過去了。

　　在杭州購房者的傳統(tǒng)印象中，金都房產(chǎn)一直是走高端樓盤開發(fā)路線的，除去富春山居、金都雅苑等低密度住宅外，以城市芯宇、高爾夫藝墅為代表的城市公寓也都是地段極好的市中心鼎級(jí)樓盤。品質(zhì)高出周邊樓盤一大截，單價(jià)也要相對(duì)高一點(diǎn)。所以，當(dāng)原本在客戶印象中很高端、很奢華的金都·夏宮一下子開出了很親民的價(jià)格，成為大多數(shù)購房者都能買得起的萬元盤，那么，價(jià)格和產(chǎn)品上的組合優(yōu)勢(shì)就直接撬動(dòng)了銷售上的爆發(fā)。

　　在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、通脹加劇的背景下，樓市調(diào)控不可能在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，需求遇冷已是普遍共識(shí)，開發(fā)商資金鏈的影響也將日趨嚴(yán)峻，在這種背景下，項(xiàng)目盡早入市、合理定價(jià)才是應(yīng)對(duì)特殊市場(chǎng)環(huán)境的明智舉措。從過多倚重高端市場(chǎng)的策略，到推出定價(jià)上更趨理性的多元化產(chǎn)品，夏宮可以說是金都房產(chǎn)新市場(chǎng)戰(zhàn)略的典型體現(xiàn)。此前，業(yè)界對(duì)該項(xiàng)目高層公寓的開盤價(jià)普遍預(yù)測(cè)在1萬元/平方米左右，而品質(zhì)依舊嚴(yán)苛的夏宮，最后折后價(jià)格基本維持在板塊的低限。

　　當(dāng)前，推出優(yōu)惠折扣幅度的樓盤不少，但是大多數(shù)購房者仍選擇持幣觀望，究其最終原因，皆是未達(dá)到購房者心理預(yù)期，無法吸引購房者下單。在老百姓眼中，營銷上的“怪招”、“奇術(shù)”，只能算是隔靴搔癢，真正打動(dòng)人心的還是最原始的“價(jià)格策略”，這也是為什么在淡市中還有樓盤能制造出超高人氣，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)上的逆勢(shì)突圍。

　　正是價(jià)格“殺手锏”，讓金都·夏宮在淡市之中交出了令人滿意的成績(jī)表。

　　金都·夏宮充滿誘惑的價(jià)格，提高了整個(gè)臨平北板塊在杭州區(qū)域的話語權(quán)，將購房者的目光引至了這里，但同時(shí)也帶給周邊樓盤不小的壓力。夏宮目前的這一定價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近在售樓盤價(jià)格水平，如某品牌開發(fā)商的樓盤在售均價(jià)為15000元/平方米左右，附近另一樓盤在售房源的均價(jià)約為11000萬元/平方米。

　　當(dāng)噱頭營銷開始“過時(shí)”，看得更務(wù)實(shí)的購房者必然會(huì)從價(jià)格、配套、環(huán)境、品牌知名度等等方面進(jìn)行選擇。同樣的臨平北板塊的項(xiàng)目，如果東廈·東港花園、藍(lán)江·四季晶品也要賣9000元/平方米左右，那么購房者可能會(huì)更傾向于選擇綠城、金都這樣的品牌房企開發(fā)的樓盤，畢竟產(chǎn)品品質(zhì)更有保障。如果不幸有些樓盤的品牌認(rèn)知不高，價(jià)格又相對(duì)較高，那么就很可能只能在市場(chǎng)中“靠邊站”了。

　　金都·夏宮的理性定價(jià)舉動(dòng)也如同重磅炸彈，引發(fā)了臨平北板塊的價(jià)格松動(dòng)。“定價(jià)比我們?cè)阮A(yù)想的都要低很多，尤其是金都的項(xiàng)目，原本企業(yè)做的就是比較高品質(zhì)的樓盤，現(xiàn)在我們這個(gè)區(qū)域基本均價(jià)都在1萬/平方米以上，一下子開出這樣的價(jià)格，對(duì)購房者而言的確非常有誘惑力，我們的壓力很大啊。”在夏宮開盤后，周邊樓盤的同行這樣感言，并坦陳周邊新盤的震撼定價(jià)的確讓他們有點(diǎn)措手不及，而且還會(huì)明顯影響到他們接下來的開盤定價(jià)計(jì)劃。事實(shí)上，在金都毅然將夏宮的定價(jià)控制在萬元線以內(nèi)之后，周邊萬元線以上的樓盤紛紛撇清自己實(shí)際售價(jià)其實(shí)都不足萬元。

　　截至目前，臨平北板塊的住宅庫存量高達(dá)300多萬平方米，位列杭州各板塊之首。在政策調(diào)控與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重考驗(yàn)下，為了搶占?jí)嚎s的客戶資源，一個(gè)如此大供應(yīng)量的新興板塊注定會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈。