一份來(lái)自經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)的報(bào)告顯示：按照目前的建筑速度，中國(guó)能在僅僅兩周內(nèi)建成一個(gè)羅馬城。這份《羅馬是一天建成的》報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)在未來(lái)十年的住房剛性需求仍然強(qiáng)勁，以人民幣標(biāo)價(jià)的房地產(chǎn)也可能成為未來(lái)全球表現(xiàn)最好的資產(chǎn)之一。持續(xù)的城市化進(jìn)程和收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)成為中國(guó)住房需求的強(qiáng)力支撐。
數(shù)據(jù)顯示，重慶從2011年至2020年新增加的城鎮(zhèn)住宅面積達(dá)到11億平米，相當(dāng)于瑞典全國(guó)現(xiàn)有住宅面積的三倍，從全國(guó)范圍看，按照目前的人均居住面積30.3計(jì)算，這期間中國(guó)房地產(chǎn)總投資將高達(dá)75萬(wàn)億元，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于現(xiàn)在英國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的五倍。
如果光從資金角度來(lái)理解房?jī)r(jià)高，似乎不能促進(jìn)政策的惠民特性，如同目前多數(shù)調(diào)控政策都是管用的，為什么房?jī)r(jià)還是沒(méi)有降，倒不是堅(jiān)挺如開(kāi)發(fā)商的腰，而是政策在打擊一部分的利益，也誤傷了正常需求，這個(gè)時(shí)候一旦房?jī)r(jià)在半年之內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)如期下跌，有些人是坐不住的，他們是：
一，換代置業(yè)
換代置業(yè)不僅僅決定于房齡，更主要影響因素來(lái)自于居民的人均可支配收入以及該指標(biāo)背后的隱性因素，如文化、家庭變異、伴隨收入增加對(duì)住宅要求的提升等等。
報(bào)告預(yù)測(cè)，城鎮(zhèn)人均可支配收入未來(lái)十年將增長(zhǎng)2.6倍，達(dá)到51310元，收入增長(zhǎng)，人們?cè)狡谕∵M(jìn)更大的更為舒適的好房子，中國(guó)傳統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)的舒適方面的偏好更明顯。
從文化角度來(lái)看，丈母娘需求實(shí)際上客觀存在，在中國(guó)青年男性往往要努力賺錢(qián)買(mǎi)房，才會(huì)被視為具備了結(jié)婚的條件，現(xiàn)實(shí)又讓這一觀念更有說(shuō)服力，中國(guó)男性數(shù)量因?yàn)閭鹘y(tǒng)原因遠(yuǎn)大于女性，目前的性別比達(dá)到122：100，這意味著女性擁有著更多選擇配偶的權(quán)利。
從家庭變異看，中國(guó)家庭的平均規(guī)模是每戶(hù)3.3人，城市家庭更小，為每戶(hù)2.8人，未來(lái)十年，伴隨獨(dú)生子女政策實(shí)施后期帶來(lái)的家庭數(shù)量變化，以及越來(lái)越明顯的老齡化趨勢(shì)，將更多催生單一成員家庭。
如此巨大的換代置業(yè)環(huán)境下，對(duì)比一下房齡就明白未來(lái)需求如何看漲房?jī)r(jià)，中國(guó)社科院研究報(bào)告表明，中國(guó)的房齡是30年而英國(guó)則達(dá)到132年，何況人均居住面積數(shù)字是個(gè)水漲船高的東西，伴隨收入增加這一標(biāo)準(zhǔn)將劇增。
二，進(jìn)城置業(yè)
根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)和人口模型預(yù)測(cè)，在未來(lái)十年，中國(guó)整個(gè)城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)將達(dá)到26%，大約有16000萬(wàn)農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這將是人類(lèi)歷史上最大的一次遷移。新增城鎮(zhèn)人口必然對(duì)進(jìn)入城市的房屋產(chǎn)生大量需求，尤其是這些區(qū)域主要集中于城市發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低的中西部城市。
與此同時(shí)，中國(guó)將實(shí)施小康化的收入增長(zhǎng)模式，按照十二五規(guī)劃工資翻一番，此前的2010年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民人均可支配收入部分城市超過(guò)城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)率。而未來(lái)十年，中國(guó)還將實(shí)施沿海制造業(yè)內(nèi)遷，以利用農(nóng)村城鎮(zhèn)化后低廉的勞動(dòng)力，并帶動(dòng)就業(yè)與收入的同步增長(zhǎng)，報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)城鎮(zhèn)人口平均年收入將增長(zhǎng)9.8%。
而近年出現(xiàn)的新建住宅與銷(xiāo)售差距不斷增長(zhǎng)，近兩年甚至達(dá)到40%，經(jīng)濟(jì)學(xué)人集團(tuán)研究表明，這既是調(diào)控從緊的起點(diǎn)，也是市場(chǎng)修正的基礎(chǔ)，但不會(huì)消除前述快速增長(zhǎng)的剛性需求。
恰好相反，調(diào)控從緊并沒(méi)有縮小開(kāi)工量與銷(xiāo)售量的差距，相反，調(diào)控首要選擇是從貨幣緊縮方面來(lái)進(jìn)行，相當(dāng)于行政干預(yù)開(kāi)工量，供應(yīng)的緊縮與剛性的增長(zhǎng)，直接決定了未來(lái)僅僅是進(jìn)城置業(yè)一塊便可以支撐房?jī)r(jià)的再次上漲，與人民幣國(guó)際化無(wú)關(guān)。
三，定居置業(yè)
夾在上述剛需之間的則是定居置業(yè)，過(guò)去十年的發(fā)展奠定了城市的基礎(chǔ)，也就是人們選擇居住的范圍與城市已經(jīng)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)而得到沉淀，未來(lái)的十年恰好是新的背景下解決入城市人口定居問(wèn)題的好時(shí)間，因此現(xiàn)在在一些城市漂著的人群未來(lái)十年將形成為一個(gè)中堅(jiān)的置業(yè)群體。
這三類(lèi)置業(yè)的高峰期恰好五至十年，而未來(lái)的兩至三年將屬中國(guó)經(jīng)濟(jì)盤(pán)整期，過(guò)后依然會(huì)高速發(fā)展，城市化率的提升更會(huì)促進(jìn)上述三類(lèi)置業(yè)的集中，因此房?jī)r(jià)未來(lái)十年還會(huì)看漲。 （楚蕓工作室）
