二三線房價過快上漲 調控陷按下葫蘆浮起瓢

　18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格漲幅均未超過1%。其一，一線城市方面，4月份，北京、廣州和深圳等一線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)為100.45，新建商品住宅價格比3月份上漲了0.45%，增幅比3月份提高了0.32個百分點，新建商品住宅價格上漲明顯。

　　18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅環(huán)比價格漲幅均未超過1%。

　　但要提防統(tǒng)計上“被降”，警惕房價過快上漲的局面在二三線城市重演，以免這邊“瓢”尚未摁下，那邊的“葫蘆”已經(jīng)浮起。

　　對4月份全國70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，可從三個角度加以解讀：從一線城市看，環(huán)比漲幅有所增加，有待觀察；從二三線城市看，不少城市同比上漲較快態(tài)勢仍然存在，需加警惕；從統(tǒng)計結構看，“新建商品住宅價格”漲幅明顯小于“新建住宅”，聯(lián)想到各地此前公布的今年房價控制目標，一些城市房價可能因成交結構變化而在統(tǒng)計上“被降”，值得提防。

　　其一，一線城市方面，4月份，北京、廣州和深圳等一線城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)為100.45，新建商品住宅價格比3月份上漲了0.45%，增幅比3月份提高了0.32個百分點，新建商品住宅價格上漲明顯。其中，北京的房價較上月漲0.1%，廣州、深圳均漲0.7%。一線城市新建商品住宅價格定基綜合指數(shù)為103.70，即新建商品住宅價格比2010年全年上漲了3.70%。

　　從1-4月環(huán)比價格變化看，90平方米以下的小戶型價格漲幅持續(xù)回落，而144平方米以上的大戶型價格持續(xù)上漲，介于中間的90-144平方米的戶型價格則出現(xiàn)了明顯波動。而來自市場機構的數(shù)據(jù)顯示，一線城市4月大戶型住房銷售有所增加。業(yè)內人士認為，一線城市環(huán)比房價漲幅再次擴大，如果不是房價統(tǒng)計方式出現(xiàn)偏差，則意味著調控效果正在弱化。若5-6月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大，則很可能招致新一輪調控政策的出臺。

　　其二，二三線城市方面，不少城市房價同比較快上漲的態(tài)勢仍然存在。記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1-4月，70個城市中新建商品住宅價格同比漲幅超過5%的城市各月分別有44個、45個、42個和38個，均為二三線城市；雖然數(shù)量逐月減少，但與一線城市相比依然“漲勢逼人”。1月份，漲幅最高的岳陽甚至達到22.0%；漲幅列第五的丹東也有12.3%。至4月份，丹東以11.3%的漲幅領漲，而排名第五的吉林漲幅也有8.5%。

　　個別城市房價連月保持高速上漲。比如，1-4月丹東的新建商品住房同比漲幅分別高達12.3%、14.3%、15.4%和11.3%，2月份以來更是連續(xù)三個月漲幅位列70個城市之首。事實上，在二三線城市中，漲幅連月保持在兩位數(shù)以上的比比皆是。

　　業(yè)內人士分析，部分二三線城市上漲，與一部分投資投機性需求自一線城市被“擠出”后“涌入”當?shù)赜嘘P，也跟當?shù)貐^(qū)位優(yōu)勢凸顯、交通設施完善、城市經(jīng)濟快速發(fā)展有關。但要警惕房價過快上漲的局面在二三線城市重演，以免這邊“瓢”尚未摁下，那邊的“葫蘆”已經(jīng)浮起。一旦二三線城市成為炒房投資需求新的“戰(zhàn)場”，將對全局的房價調控造成十分不利的影響。

　　其三，統(tǒng)計結構方面，相比“新建商品住宅”，4月各地“新建住宅”的漲幅要溫和許多。比如，北京4月“新建商品住宅”同比漲幅為3.4%，而“新建住宅”的漲幅為2.8%，相差0.6個點。大部分城市兩者之間的差距也都比較明顯。

　　在今年各地公布的房價調控目標中，“房價”內涵存在差別，包括“新建商品住房”、“新建住宅”甚至“新建商品房”(除住宅外，還包括商辦物業(yè))，實際上為調控目標的實現(xiàn)埋下了“伏筆”。比如，“新建住宅”除新建商品住宅外，還包括動遷安置房、限價房等各種價格較低、波動較小的保障性住房。隨著后一類住宅的加快推進和供應，樓市成交結構將發(fā)生明顯變化。由此，“新建住宅”的均價將明顯被拉低，其漲幅也將“不出意外”地得到“有效控制”。但同時，購房者的感受可能會與統(tǒng)計部分的結果大相徑庭。

　　房地產(chǎn)調控的目的究竟是遏制商品住宅價格的過快上漲，還是僅僅是在統(tǒng)計上使房價“被降低”，這是需要盡快明確的問題。