內(nèi)地房企排隊赴港上市：缺乏賣點 苦等窗口期

　“一些內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)正在加緊完成手上的業(yè)務，等待‘窗口期’，謀求香港上市。”花旗環(huán)球金融亞洲有限公司分析師蔡金強對《第一財經(jīng)日報》表示。受調(diào)控影響，內(nèi)地開發(fā)商對資金需求上升，又逢銀行信貸收緊，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)境外上市融資再度成為熱點。

　　本月早些時候，德勤中國全國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人何錦榮曾向媒體表示，德勤正與8~10家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)接洽，預計今年第四季度至明年第一季，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市的情況會明顯增加，并暗示當中包括兩家全國性房企以及兩家地方性房企。

　　招商證券董事總經(jīng)理溫天納也估計，第二季度過后，新股市場將不會只青睞消費概念股，久未啟動的內(nèi)房股，將于第三、四季重新掀起一波“上市潮”。

　　不過蔡金強認為，類似今年底至明年初會出現(xiàn)“上市潮”的說法“指標性意義不大”，“內(nèi)房企業(yè)并不會刻意集中在某段時間內(nèi)上市，上市時機取決于‘窗口期’何時出現(xiàn)。‘窗口期’出現(xiàn)的標志：一是房地產(chǎn)板塊整體走強，二是房地產(chǎn)龍頭股表現(xiàn)趨穩(wěn)。”

　　內(nèi)房板塊表現(xiàn)低迷

　　目前，港股內(nèi)房板塊的表現(xiàn)“慘淡”，估值普遍偏低，市盈率多不足10倍。去年至今赴港上市的寥寥幾只內(nèi)房股，除天山發(fā)展(02118.HK)外，中駿置業(yè)(01966.HK)、融創(chuàng)中國(01918.HK)、中國新城鎮(zhèn)(01278.HK)以及萊蒙國際(03688.HK)的股價目前仍低于招股價，累計跌幅也多在20%左右。

　　前不久上市的首只人民幣房地產(chǎn)信托基金匯賢REITs，在香港也遭冷遇。國都香港研究部經(jīng)理朱振明認為，主要是因為匯賢定價過高，且收益率與其他已上市REITs相比沒有吸引力。但一些分析人士也表示，匯賢的冷遇一定程度折射出目前香港市場對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

　　在最近的一份行業(yè)展望中，穆迪將中國房地產(chǎn)業(yè)未來12~18個月的展望，從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。穆迪香港高級副總裁蔡承業(yè)稱：“由于監(jiān)管規(guī)定更加嚴格、利率提高、銀行信貸收緊以及供應增加，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨艱難的運營環(huán)境。我們認為這將不可避免地導致銷售放緩、利潤率以及部分開發(fā)商的資產(chǎn)負債表流動資金承受壓力。”

　　穆迪對26家內(nèi)房企業(yè)所做的流動性壓力測試還顯示，如果今年整體銷售額較2010年下降25%，其中10家開發(fā)商的流動資金狀況較易受影響，造成流動性風險的因素包括大規(guī)模拿地、貸款到期以及高財務杠桿等。被穆迪點名的這十家房企包括合生、寶龍、綠城、恒盛、上海證大、上海置業(yè)、世茂、建業(yè)、眾安、沿海綠色家園。

　　穆迪助理副總裁曾啟賢稱：“2011年房地產(chǎn)供應將有所增加，部分來自開發(fā)商，部分來自計劃中的1000萬套保障房。這將阻止房價進一步上升，并導致過去12~18個月房價上漲最快的城市出現(xiàn)價格溫和回調(diào)。建房的投入成本增加，同時產(chǎn)品質(zhì)量需要提高，以在需求下降的市場上爭取買方，這些因素也將對利潤率產(chǎn)生壓力。”

　　中小房企IPO缺乏賣點

　　除了板塊行情冷淡、行業(yè)前景不明外，對部分計劃上市的中小開發(fā)商而言，還面臨缺少賣點的困境。

　　“較大型房地產(chǎn)企業(yè)大都已經(jīng)上市，因此新上市的中小房地產(chǎn)企業(yè)，很難對投資者構(gòu)成吸引，認購以及估值的情況也不會很理想。”蔡金強表示，以2010年上市的中駿置業(yè)為例，IPO成績乏善可陳，或許可作為中小開發(fā)商赴港上市的一個注腳。

　　去年2月，中駿置業(yè)香港上市，公開發(fā)售超額認購1.69倍，發(fā)售6億股新股，占公司股本21%，發(fā)行價為每股2.60港元，募集資金15.6億港元，表現(xiàn)中規(guī)中矩。

　　“中小房地產(chǎn)企業(yè)上市唯有通過低估值吸引投資者，即使這樣，預計仍會以機構(gòu)投資者認購為主，很難獲得個人投資者的青睞。”朱振明對記者表示。

　　蔡金強則認為，中小開發(fā)商來港上市，發(fā)售規(guī)模不宜過大，以公司股本20%~25%為宜，這樣即使IPO成績不理想，對公司的影響也不會太大，“上市最主要的目的在于獲得海外融資的平臺，有了這樣一個平臺，今后還可以通過發(fā)債或向國外銀行貸款的方式持續(xù)募集資金，不應對一次IPO寄予過高期望。”

　　然而，困擾上市房企的另一個難題是，如何將所募得資金轉(zhuǎn)移至內(nèi)地。“目前，資金回到內(nèi)地還是很困難的。北京、上海監(jiān)管較嚴，匯回這樣的城市，大概需要9個月，也就是說，這9個月時間里，錢都被留在了香港，開發(fā)商無法使用。”但蔡金強也介紹，一些二、三線城市的地方政府，正在通過對調(diào)招商引資項目的手法，協(xié)助開發(fā)商加快資金匯回速度，在這種情況下，境外資金只需兩個月即可到達該市。

　　上市大門未關(guān)

　　目前，也許能讓正在計劃上市的開發(fā)商稍感寬慰的是，海外上市的大門畢竟是敞開的。記者向港交所詢問，近期是否會針對房地產(chǎn)行業(yè)的上市申請做更為嚴格的審核時，對方回復：“香港交易所歡迎所有符合其《上市規(guī)則》要求的公司來港上市，不論他們的規(guī)模及所屬行業(yè)。”

　　蔡金強也表示，相比一些炒作概念的板塊，房地產(chǎn)行業(yè)在眾人嚴厲的目光下，已經(jīng)透明了許多，“貓膩”的花式也在減少，一些開發(fā)商的銷售業(yè)績始終保持高水平，在目前低估值的情形下，發(fā)生“突變”的可能性較小，因此境外市場對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景的看法并不像內(nèi)地一些分析人士那樣悲觀，這從香港投資者對內(nèi)地開發(fā)商所發(fā)債券的認購情況就可以看出。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計，截至4月末，內(nèi)房企業(yè)今年在香港發(fā)債已超700億元人民幣。

　　“一旦市場對調(diào)控政策的恐慌有所減輕，相信就是內(nèi)房企業(yè)上市的窗口期。”蔡金強表示。