承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
摘要：獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、“大空頭”謝國忠于在2011陸家嘴論壇一場“浦江夜話”中再拋看空論,3年內(nèi)房價(jià)將下跌 40%-50%”。對普遍關(guān)注的樓市和調(diào)控政策，謝國忠拋出了“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了，3年內(nèi)房價(jià)將下跌40%-50%”的說法。對樓市股市“依舊悲觀”，近期房價(jià)成交很低迷，媒體公布的房價(jià)還在上漲不可信。至于股市，盡管目前A股市場處于相對低位，但現(xiàn)在的問題是民間借貸資金利率非常高，資金不愿流入股市。只有民間借貸利率降下來，股市才有希望走強(qiáng)。
刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓表示，每次都說房價(jià)要大跌30%或50%，為什么到最后也未實(shí)現(xiàn)“愿望”？難道這次危言聳聽的恐嚇能靠譜嗎，大家不要聽信這樣的胡說八道。這樣的預(yù)測是極端判斷，已經(jīng)脫離房地產(chǎn)市場最基本的原理，即市場供應(yīng)與市場需求的關(guān)系，如果不從市場供求上分析，永遠(yuǎn)會(huì)迷失房價(jià)走勢的方向。當(dāng)然，市場供應(yīng)受到政府推地和開發(fā)商及需求等政府調(diào)控的限制，但是，需求卻是由于城市化的推動(dòng)，流動(dòng)人口和家庭結(jié)構(gòu)的分裂快速及土地越來越稀少等地價(jià)不斷上漲的因素，說明供求一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。在不平等的市場競爭機(jī)制下，土地只有一個(gè)出口，房源供應(yīng)只有一個(gè)出口，市場上的供應(yīng)與實(shí)際上的供應(yīng)是差別很大的。
其次是他搞不清楚商品房項(xiàng)目資本運(yùn)作模式與保障房建設(shè)運(yùn)作模式的關(guān)系。一看保障房今年建設(shè)1000萬套和三年建3600萬套就認(rèn)為市場供大于求，恰恰忽略了保障房的建設(shè)主體不是開發(fā)商而是政府，和小部分央企和國企。政府拿不出這么多資金和土地供應(yīng)有限及央企和國企也需要利潤，否則就是流失國有資產(chǎn)，銀行會(huì)增加負(fù)債。而商品房項(xiàng)目資本運(yùn)作不僅是政府和開發(fā)商及銀行一條線，還關(guān)于的整體中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
最后是老糾纏著貨幣政策與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系，是沒辦法預(yù)測房價(jià)的。老認(rèn)為貨幣政策收緊是房地產(chǎn)泡沫破裂和房價(jià)大跌的理由，一直在鼓吹房地產(chǎn)泡沫三年內(nèi)破裂，3年內(nèi)房價(jià)將下跌 40%-50%。其實(shí)，中國的貨幣政策已經(jīng)和中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接的關(guān)系，看2008年金融危機(jī)之后,2009年4萬億和9.59萬億貸款,到2010年中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢發(fā)展具有直接的關(guān)系,而房地產(chǎn)所起的貢獻(xiàn)是最大的.況且，土地財(cái)政與中國財(cái)政也是有關(guān)系。
其中，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系是最明顯的，房地產(chǎn)一旦崩潰，中國經(jīng)濟(jì)必然崩潰。而中國經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展期，中國房地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)繼續(xù)上漲。任何一個(gè)國家房地產(chǎn)市場，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速發(fā)展時(shí)，房價(jià)不可能大跌50%。而中國經(jīng)濟(jì)每年保持9%增長的情況下，房價(jià)跌50%，非常不現(xiàn)實(shí)?？上攵?，所謂的房價(jià)跌50%純屬謝國忠危言聳聽的炒作把戲。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，“這個(gè)烏鴉嘴每次都說（房價(jià)要跌），最后也沒有實(shí)現(xiàn)。原因在于，他不是從供求關(guān)系上分析，老是圍繞著房地產(chǎn)泡沫。在經(jīng)濟(jì)處于上升的情況下，沒有看到哪個(gè)國家的房地產(chǎn)市場是下跌的。我國經(jīng)濟(jì)保持9%以上高增長，這種背景下，讓房價(jià)掉下來，是不現(xiàn)實(shí)的。如果沒有調(diào)控政策，根據(jù)去年年底公布的數(shù)據(jù)推測，今年上半年住房供給量大大增加，市場的供需關(guān)系應(yīng)該得到一定的緩解。
但政策把市場攪亂了，地方政府要對房價(jià)上漲幅度進(jìn)行控制，因此控制房子的供應(yīng)量，大家突然發(fā)現(xiàn)沒有那么多房子可買了，為什么？因?yàn)檎?/font>給發(fā)銷售證。供給量不增加的時(shí)候，剛性需求還在。所以，雖然住宅房屋銷售量下降，但是房價(jià)沒掉。政府如果把所有造好的房子都轟出來，房價(jià)自動(dòng)就掉了。
中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，要對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展新一輪房貸壓力測試。本輪測試將房價(jià)下跌50%情況納入其中。新一輪房地產(chǎn)壓力測試增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形，并提高了房價(jià)下降的輕、中、重三種情況的標(biāo)準(zhǔn)。這三種情形分別是：房價(jià)平均下跌30%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)；房價(jià)下跌40%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)；房價(jià)下跌50%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。
而銀監(jiān)會(huì)去年5月開展的房貸壓力測試所設(shè)置的情形是，全國房地產(chǎn)價(jià)格平均分別下跌10%、20%和30%。壓力測試絕非傳達(dá)房價(jià)可能下跌一半的信息。據(jù)報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)此前表示，房貸壓力測試的“各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)市場走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。這一輪房貸壓力測試還將北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市列為房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，需按照房價(jià)較大幅度下跌的條件測算房地產(chǎn)貸款受沖擊的情況。
刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓表示，難道房價(jià)會(huì)下跌50%？其實(shí)，這僅僅反映監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)采取了更審慎的態(tài)度，并非傳達(dá)房價(jià)可能跌一半的信息。房價(jià)大幅下跌的情況不會(huì)出現(xiàn)，壓力測試的設(shè)置并非傳達(dá)房價(jià)可能跌一半信息。從目前市場情況看，產(chǎn)品供應(yīng)將更具層次，即低端、中端、高端項(xiàng)目共存。開發(fā)商捂盤惜售的可能性很小。目前政策面偏緊、資金面也已不如前期寬裕，融資渠道又被嚴(yán)格限制，預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月行業(yè)推盤增加時(shí)，開發(fā)商將采取銷售為先的策略，加速回款 以確保公司未來的發(fā)展。
刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場是整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)中最重要的市場，滲透于整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)。而城市化進(jìn)程加快、居民資金缺乏投資渠道以及市場競爭不完善，一直在推動(dòng)房地產(chǎn)市場。在價(jià)格機(jī)制完善的市場，中國的金融體系仍然缺少完善的市場機(jī)制，資金借貸的價(jià)格對信貸投放的影響有限。因此，借貸成本的增加并不能像其他發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體那樣，對信貸產(chǎn)生強(qiáng)烈的抑制效應(yīng)，也就奈何不了房價(jià)。從2005年6月到2010年9月，中國央行每一次收緊信貸，都伴隨著房價(jià)同比上漲5%。也就是說，每加息0.5%，一年后房價(jià)就上漲5%。每當(dāng)貨幣政策收緊，投資者非但沒逃離市場，反而爭著買房。
于是，盡管北京決意控制投機(jī)和投資者需求，中國央行把存款準(zhǔn)備金率提升至20%，極大限制商業(yè)銀行的信貸能力，但住房價(jià)格仍未大跌。相反，早在今年1月份，惠譽(yù)國際評級就預(yù)計(jì)隨著中國居民可支配收入增加，且外資持續(xù)流入，今年中國房價(jià)可能將上漲5%到10%。其中，一線城市的今年房價(jià)升幅可能將低于去年的20%~40%，但仍將超過其他城市房價(jià)升幅。另外，中國主要房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過發(fā)行離岸債券來融資，避開緊縮政策的沖擊。所以，別指望加息能拉低房價(jià)，能堵住因通貨膨脹預(yù)期而增強(qiáng)的購房需求就上上大吉了。
中國“十二五”規(guī)劃綱要提出，未來五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。“十二五”規(guī)劃綱要中提出，未來五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套。其中，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。同時(shí)在“十二五”規(guī)劃綱要中，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實(shí)行廉租房制度。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，不同意用現(xiàn)在這種“大躍進(jìn)”的方法建設(shè)保障性住房，并稱在中國經(jīng)濟(jì)高增長的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格不可能大幅下跌。反對建設(shè)“大躍進(jìn)”，最低收入人群不是固定人群，比如說當(dāng)大學(xué)生沒有畢業(yè)、沒有收入時(shí)，他們的家 大學(xué)生和保障房無關(guān)，看著臺(tái)下聽講座的大學(xué)生，不要以為保障性住房可以覆蓋到你們，沒有你們什么事。“十二五”規(guī)劃綱要提出，房地產(chǎn)市場應(yīng)分為兩個(gè)市場，一個(gè)是商品房市場，另外一個(gè)是保障性住房市場。每1000萬套保障房里，有400萬套是給棚戶區(qū)改造的人群的，就是把破房子變成新房子，這和原來就沒房子的人沒有關(guān)系；第二部分是經(jīng)濟(jì)適用房，盡管國家給了優(yōu)惠政策，但沒有一定的資產(chǎn)額度的人可能也買不起。至于公租房和廉租房，大學(xué)生畢業(yè)后肯定不是最低收入階層，也沒有資格申請。唯一可能有希望享受到的是20%的公租房，但200萬套房分配到660個(gè)城市中，每個(gè)城市有多少套？
黃金五月，對于開發(fā)商來講非常關(guān)鍵，大部分開發(fā)商要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上需要交出一份上半年銷售的成績單，這就像是期中考試，及格分?jǐn)?shù)要完成全年銷 售目標(biāo)的30%—40%，如果 “房交會(huì)”之后銷售業(yè)績依舊慘淡的話，那么房價(jià)“破冰之日”可能將會(huì)提前到來。樓市在五月的春天，量升價(jià)松可期。存貨堆積的后市將影響開發(fā)商的銷售政策，促使其加快銷售，并適當(dāng)調(diào)整和放緩開工進(jìn)度，因此，即使近期房價(jià)顯示短暫反彈的動(dòng)力，但由于后續(xù)存量巨大，地產(chǎn)商捂盤惜售的可能性很小，實(shí)際房價(jià)上漲壓力有限，價(jià)格戰(zhàn)或難以避免。
隨著利率的提高，房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本也越來越高，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金占用量大，如果惜售僅貸款增加的成本就非常多，這對開發(fā)商而言不是一個(gè)好的選擇。對于房地產(chǎn)市場的未來走勢，未來房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。因?yàn)榉績r(jià)大幅波動(dòng)的條件并不具備，未來房價(jià)將會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)保持10%左右小幅盤整的狀態(tài)。在國家的調(diào)控下，未來房價(jià)將會(huì)維持在合理的水平。
通脹目前處于非常不穩(wěn)定的狀態(tài)，貨幣政策收緊不可避免。目前貨幣供應(yīng)量增速已從 20%回落到16%，這只是第一步，未來貨幣供應(yīng)量還會(huì)下降。2011年通脹不可避免的高企。未來經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，但是通貨膨脹率可能會(huì)比較高。通脹將在今年年中見頂，年內(nèi)或?qū)⒂幸淮渭酉?，以控通脹，?jīng)濟(jì)增長速度可能會(huì)放緩。今年人民幣存在5%-6%的升值空間。但短期來說，當(dāng)貨幣政策持續(xù)收緊，相關(guān)的調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，會(huì)出現(xiàn)一些階段性的變化。對本輪通脹的原因是貨幣超發(fā)惹的禍，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。禍根是美聯(lián)儲(chǔ)濫發(fā)貨幣。
