謝逸楓:別聽信葉檀房產(chǎn)稅降房價瞎忽悠

 ——中國資深房地產(chǎn)專家 謝逸楓

提要:盡管房產(chǎn)稅的實際征收道路十分艱難，但關(guān)于房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)推廣的聲音從未因此減弱。中國社科院2011年5月發(fā)布的2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》就建議，房產(chǎn)稅試點在 “十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣。藍(lán)皮書的建議是基于開征房產(chǎn)稅不僅可增加地方財政收入，形成穩(wěn)定稅收來源，也可抑制房價過快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距，達(dá)到“削貧富差距之峰”效果的預(yù)期提出的。2010年5月10日前，著名財經(jīng)評論人葉檀女士一口咬定說：“誰說房產(chǎn)稅不能降房價”。2010年5月19日，北京醞釀推行房產(chǎn)稅改革，要求領(lǐng)導(dǎo)如實申報財產(chǎn)。北京醞釀在今年下半年推行房產(chǎn)稅改革，要求領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭支持這項政策，如實申報財產(chǎn)。

  住建部專家認(rèn)為，這是房產(chǎn)稅改革從試點轉(zhuǎn)向全面推開的一個趨勢，它和保障房是兩項必須長期堅持的政策。雖房產(chǎn)稅試點開征過百日,但全面開征時機(jī)尚未成熟。隨著我國住房市場化進(jìn)斷加快，居民購買商品房成為解決住房問題主要渠道，私有住房越來越多，開征房產(chǎn)稅的時機(jī)已經(jīng)成熟。同時，目前開征房產(chǎn)稅還有若干難題需要破解，包括房產(chǎn)價值評估、確定稅基和稅率等?；谶@些因素，房產(chǎn)稅從試點到全面開征的過程應(yīng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細(xì)”“宜富不宜窮”的原則。

  筆者認(rèn)為,從兩地房產(chǎn)稅征收實際上都相當(dāng)寬松，而“對當(dāng)?shù)厥袌鲇绊懳⒑跗湮?rdquo;。重慶房產(chǎn)稅征收對于波及面最大的“個人新購高檔住房”，必須滿足建筑面積單價超過9941元/m2的條件，且還有一定的免征面積，兩個條件一疊加，絕大多數(shù)住房都不需要被征稅。而上海此次開征的房產(chǎn)稅，經(jīng)過七折八扣，實際計算的稅率僅為0.42%。

  三個月繳了多少稅？上海約20筆應(yīng)征房產(chǎn)稅已經(jīng)繳納，三個月入庫稅款只有百萬元左右，甚至不到上海市的一套房款。重慶到4月28日，重慶已征收房產(chǎn)稅79萬元。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月重慶新建商品住宅價格無論同比還是環(huán)比均在上漲。同樣，上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，成交均價上漲12%。房產(chǎn)稅自今年1月28日在滬、渝兩地開征后，就一直是社會的焦點，而見諸報端的則是“征收試點兩個多月來,上海僅入庫不到10筆個人住房房產(chǎn)稅，占被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅住房的百分之一。重慶共收取了17筆房產(chǎn)稅,近15萬元稅收入庫”，被指“房產(chǎn)稅的鋒芒開始受挫”。

  誰說房產(chǎn)稅能降房價？葉檀別嘴硬了，請問上海和重慶開了，房價下降了嗎？請問房產(chǎn)稅的收入有土地財政的一半多嗎？請問房產(chǎn)稅起到遏制房價上漲的效果嗎？顯然，葉檀沒有講出根據(jù)和理由，更沒有確切的數(shù)據(jù)和理論作為原因的支撐。很顯然，說這樣的話是未經(jīng)過謹(jǐn)慎的調(diào)查和研究的，僅僅是博得“磚頭”的炒作，也表明葉檀不是做房地產(chǎn)的，也說明葉檀根本不懂得房地產(chǎn)，更不清楚房地產(chǎn)項目如何運(yùn)作。卻能夠每天發(fā)表大量的有關(guān)房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)，財經(jīng)的文章言論，簡單說就是媒介的寫手，或者說是一個編外記者而已。

  筆者認(rèn)為，如果把房產(chǎn)稅的收入用作保障房建設(shè)和給購買不起房的人補(bǔ)帖，做到取之于民，用之于民，大家都會支持的。況且上海和重慶的也交房產(chǎn)稅么？跟本沒有誠意，手里有幾十套房子的沒有任何影響，只對新購房子收稅，存量房不收稅，怎么能調(diào)控？難道你不明白？社科院的房產(chǎn)藍(lán)皮書不能說沒有道理，但可以肯定的是：所有政府官員都不會支持出臺這種政策，因為目前幾乎所有政府官員都持有多套房，對存量房征稅，就是在自己身上動刀子，他們能情愿嗎？

  筆者認(rèn)為，北京醞釀房產(chǎn)稅改革，實施推行房產(chǎn)稅，并且要求領(lǐng)導(dǎo)如實申報財產(chǎn)，這個根本是很難執(zhí)行的政策，首先是公務(wù)員財產(chǎn)申報制早就變成“一紙空文，猶如形同虛設(shè)。其次是領(lǐng)導(dǎo)最擔(dān)心的就是財產(chǎn)公開，政府也是最害怕曬帳本，要不為什么政府不公開房價成本。最后是政府成為雙重身份的人，有誰去監(jiān)督。結(jié)果仍會是雷聲大雨點小。

  因此，可見，北京學(xué)習(xí)上海和重慶試點開征房產(chǎn)稅,不是重在調(diào)控效果,而是配合國務(wù)院調(diào)控和增加財政收入及嚇唬開發(fā)商.政府也非常清楚,要領(lǐng)導(dǎo)干部如實申報房產(chǎn)，理論上是行得通，實際不可操作。雖然技術(shù)環(huán)節(jié)容易操作，但面對龐大的利益集團(tuán)和既得利益，實際上根本無法執(zhí)行。公務(wù)員或領(lǐng)導(dǎo)財產(chǎn)申報制度早已經(jīng)"名存實亡"是最好證明，況且父親監(jiān)督兒子，還有什么陽光操作性。

  根據(jù)國土資源部最新數(shù)據(jù)，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%。房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場調(diào)控具有積極作用，被一度認(rèn)為是抑制房價過快上漲的“殺手锏”,此次重慶房產(chǎn)稅的首月開征情況，總體來說還是起到一定的作用，但從中長期來看，房產(chǎn)稅對于房價的影響可能比較有限。房價主要取決于供求關(guān)系，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的出臺也不太可能導(dǎo)致房價出現(xiàn)大幅下降。1月28日正式啟動房產(chǎn)稅開征試點以來，重慶房產(chǎn)稅開征已滿一個月，目前已有近15萬元稅收入庫，房產(chǎn)稅的開征有效地遏制了高端住房消費(fèi)。

  根據(jù)報道,今年1月28日，重慶市在國務(wù)院的批準(zhǔn)下正式啟動房產(chǎn)稅開征試點。根據(jù)重慶市出臺的個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則，這個市對主城區(qū)個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0．5％；3倍（含）至4倍的，稅率為1％；4倍（含）以上的稅率為1．2％。同時，對在該市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，開征房產(chǎn)稅，稅率為0．5％。房產(chǎn)稅實施一個月來，重慶市已收取17筆房產(chǎn)稅，共149978．01元稅收入庫。被征收的對象多為外地炒房者和高檔住房所有者，獨(dú)棟別墅占少數(shù)。這些入庫的房產(chǎn)稅稅收，將主要用于公共租賃住房建設(shè)。

  2011年1月20日，財政部發(fā)布報告，2010年1至12月累計，全國財政收入83080億元，比上年增加14562億元，增長21.3%。其中，財政收入中的稅收收入73202億元，增長23%；非稅收收入9878億元，增長9.8%。稅收收入仍占我國財政收入的主體，2010年占比為88%。2011年1月20日，統(tǒng)計局發(fā)布，我國2010年的GDP增速為10.3%，同期的財政收入增速已經(jīng)是GDP的兩倍多，我國稅收、財政收入增速過快，這種增速應(yīng)該得到控制。

  根據(jù)統(tǒng)計，2009年土地出讓金已經(jīng)占到同期全國地方財政總收入的46%左右，審計署公布的情況表明，審計調(diào)查的18個省、16個市和36個縣本級，截至2009年底，政治性債務(wù)余額合計2.79萬億元，一旦地價回落怎么辦？據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2009年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元。而賣地收入是還貸的主要來源。

  在“土地財政”模式下，難免產(chǎn)生高價地進(jìn)而產(chǎn)生高價房，有悖于國有土地為全民所有這一基本屬性客觀地說，十幾年來，“土地財政”對緩解地方財力不足、公共品供給融資難，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會和提升城市化水平等都有很大促進(jìn)作用，功不可沒。“土地財政”為人詬病，不在于地方政府由此獲得了較為充分的財政收益，而是獲得這一收益的過程不盡合理、公平，以及可能帶來的一系列弊端。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自1994年實施分稅制后，地方政府的財政收入占整個財政收入的比重逐年下降，從1993年的78％下降到2004年的42.7％；但另一方面，地方政府的財政支出占整個財政支出的比重卻沒有相應(yīng)變化，一直在70％上下波動。而1994年以來，省、市政府也在想方設(shè)法增加集中度，財力逐步向省、市集中。

  一些二線城市成為開發(fā)商進(jìn)軍的重點,賣地收入同比翻倍。地方政府一直保持著“前松后緊”的供地節(jié)奏,或許是有意為之。因為上半年放慢供地節(jié)奏,會在一定程度上造成供不應(yīng)求的市場預(yù)期,從而推高此后的土地成交價格。之所以會出現(xiàn)這樣的情況,其根源在土地財政。土地財政問題不解決,“地王”的記錄就會不斷刷新。

  筆者認(rèn)為,土地財政的需求，追求GDP的職能沖動，使一些地方政府不想、不愿對樓市“痛下殺手”。財政部最新數(shù)據(jù)顯示，2010年全國財政收入達(dá)到83080億元，增長21.3%。此前，據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%。“土地財政”占全國財政收入比重高達(dá)33.75%。在過去5年中，土地出讓收入總額超過了7萬億元?？梢哉f，高房價的背后是政府“土地財政”作祟。當(dāng)前，各地在加快發(fā)展的過程中，普遍出現(xiàn)地方政府高度依賴賣地等“寅吃卯糧”的現(xiàn)象。之所以出現(xiàn)“土地財政”，專家的說法是地方稅體系沒有成形，地方政府要貫徹自己的發(fā)展戰(zhàn)略、出政績，只能通過賣地、借債來籌資。

  土地財政，某種程度上是逼出來的。按照目前的分稅制，增值稅75%交中央，所得稅60%交中央，即使在東部發(fā)達(dá)地區(qū)縣區(qū)預(yù)算內(nèi)財政也是“吃飯財政”。該區(qū)2010年財政總收入58億元，上交給中央29億元，再除去上交省、市兩級，區(qū)一級可用財政去年13億元。如果不搞土地經(jīng)營，這些老百姓住房事情再過兩屆政府都解決不了。