——全經(jīng)聯(lián)首批地產(chǎn)研究員 陳寶存
本輪地產(chǎn)調(diào)控注定陷入僵局，延續(xù)了03年開始的屢次調(diào)控之錯(cuò)，但是責(zé)任在誰呢？愿房企還是地方政府？實(shí)際誰也別埋怨地方政府與房企的不配合，是你的調(diào)控從基礎(chǔ)到手段的完全錯(cuò)誤，而我們的高層再重復(fù)錯(cuò)誤，又永遠(yuǎn)不承認(rèn)。
保障房亂象是注定的，早在年初1000萬套保障房計(jì)劃大力推出之時(shí)，我們很多業(yè)內(nèi)專家就將根本不具執(zhí)行可能的保障房建設(shè)計(jì)劃定義為大躍進(jìn)。
早在2月21日我的文章《陳寶存：保障房住建部問責(zé)住建局有效嗎？》中，我曾經(jīng)講了一個(gè)故事：“前天（2月19日）某地房管局的朋友和我說了一個(gè)事：剛上任的新局長，給下屬各分支機(jī)構(gòu)下指標(biāo)，必須完成多少套公租房，不論你采用何種手段，是買是租還是建。貌似要求十分強(qiáng)力，但是我們知道的是，恰恰城建房管部門一無資金，二無土地，問責(zé)一把手最終演變?yōu)閱栘?zé)住建局，住建部會(huì)有何感想？”
我評價(jià)政策的后果：“最近看電視劇《鋼鐵時(shí)代》，對于大煉鋼鐵的歷史場景有了新的認(rèn)識。那個(gè)時(shí)期人們對社會(huì)主義祖國的建設(shè)傾注了極大的熱情，人們不但“人有多大膽地有多大產(chǎn)”，也同時(shí)認(rèn)為鋼產(chǎn)量的翻番可以通過土法上馬大建家庭小高爐實(shí)現(xiàn)。但是，科學(xué)性卻不是熱情可以解決的。由于大躍進(jìn)引發(fā)的三年自然災(zāi)害后果十分嚴(yán)重。
對于保障房建設(shè)的熱情，我們并不否認(rèn)。但是，超越過程的所有努力，都未必見效。強(qiáng)加給地方的保障房建設(shè)任務(wù)，在保障房問責(zé)制下，會(huì)產(chǎn)生什么問題，目前我還想象不到。但是，我想在目前的土地供應(yīng)局面下，靠配建制解決1000萬套保障房的目標(biāo)是不可能實(shí)現(xiàn)的。那么，1000萬套保障房的開工還必須完成，地方政府的各級機(jī)構(gòu)會(huì)如何操作保障房建設(shè)的完成情況報(bào)告，值得我們關(guān)注。
上述房管局領(lǐng)導(dǎo)的做法，我不認(rèn)為是決心使然。簡單的行政命令加上官本位的機(jī)制，下屬的分支機(jī)構(gòu)用什么智慧幫助領(lǐng)導(dǎo)完成目標(biāo)，如何完成目標(biāo)，在我們民間超強(qiáng)的變通能力下還是有的。”
現(xiàn)在已經(jīng)有了初步答案：首先石家莊市罰沒違建小產(chǎn)權(quán)基本屬于胡亂粗暴行政。山西發(fā)文直接將職工集資建房建房這樣只針對少數(shù)特權(quán)和小利益群體的保障房加以肯定。北京更是直接鼓勵(lì)央企國企中央與北京市機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位等等建設(shè)職工福利房。如此亂象，主要是保障房大建計(jì)劃是那么不切實(shí)際。
關(guān)于保障房分配的問題，我一直強(qiáng)調(diào)，即使土地資金建設(shè)盈利問題都能解決，保障房分配一定是新的不公正。我們慣有的思維決定了公平才是主要社會(huì)問題。而建設(shè)過程與分配過程中選擇公平太難了。如何做到公正公平？什么才叫公正公平？
我們曾經(jīng)50年選擇公共租賃房，也就有了50年住房供應(yīng)的巨大欠債，我相信不是資金問題，而是積極性問題。這也是啟動(dòng)房改的最大因素。我們不是沒有選擇過公有制實(shí)踐，我們的養(yǎng)懶人機(jī)制下的所謂公有制效果如何？我們不能健忘到這種程度。靠分配解決，拋開市場因素的分配是最大的不公平。保障房分配是不可能解決分配公平問題的。
那么還原市場解決住房問題是必須的。而且十二五期間的保障房3600萬套只是階段性的解決基本住房需求，這對市場上主要以換房、改善性住房的需求根本沒什么關(guān)系。而外來人口的住房需求，與3600萬套的關(guān)系只有大約800萬套的公租房，而公租房40平米為主，實(shí)在是無視每年進(jìn)城1500萬農(nóng)村人口的實(shí)際需求。那么，商品房還將是未來新晉城市人口的重心，只是，我們的保障房大建只能放慢商品房土地供應(yīng)。這樣造成的需求壓制的結(jié)果才是最大問題。我們有否解決方案？還是從此以后不讓老百姓進(jìn)城，也不讓本地居民提升住房品質(zhì)？
靠目前延續(xù)了很多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，只能制造更大的不平等，更大的不公平。也會(huì)制造最大的市場波動(dòng)。
