房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大不是好兆頭

——上海易居房地產(chǎn)研究院 楊旭紅

去年以來，兩種價(jià)格最受全國(guó)人民關(guān)注，一是消費(fèi)品價(jià)格（即CPI）；另一個(gè)是房?jī)r(jià)。偏偏兩種價(jià)格都不爭(zhēng)氣，CPI持續(xù)上漲，4月份為5.3%；房?jī)r(jià)也不消停，昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：4月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，八成商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲。

眾所周知，自2009年12月份以來的緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控，基本上可以說惟一的目標(biāo)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，或者按中央的標(biāo)準(zhǔn)新說法是：使房?jī)r(jià)回歸合理水平。但調(diào)控以來，只有去年6月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過0.1%的環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，其余15個(gè)月份皆屬正增長(zhǎng)。

不過，隨著今年1月26日“新國(guó)八條”的出臺(tái)，房?jī)r(jià)這頭“野馬”，終于開始放慢腳步。對(duì)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均后可知，1-4月，70個(gè)城市月度房?jī)r(jià)環(huán)比整體漲幅依次為：0.80%、0.46%、0.29%和0.31%。顯而易見，2-3份的漲幅持續(xù)回落，然而4月份卻重新擴(kuò)大！另外，1-4月，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量依次為：68、56、50、56。難道4月份成為房?jī)r(jià)漲幅調(diào)頭向上的“拐點(diǎn)”嗎？

70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格漲幅月度走勢(shì)圖

這似乎與多數(shù)人一直期待的房?jī)r(jià)向“下拐”背道而馳。為什么會(huì)這樣？實(shí)際上，這一房?jī)r(jià)數(shù)所據(jù)，與一般市場(chǎng)規(guī)律和人們對(duì)市場(chǎng)的感知存在一定出入。今年2月以來，全國(guó)市場(chǎng)降溫勢(shì)頭明顯，4月全國(guó)新建商品房成交量較3月下跌近二成。一般年份都有所謂的“春季行情”，今年成交量居然史無前例的下滑二成，說明市場(chǎng)已籠罩在調(diào)控陰霾之中。

部分一二線城市的“春季收成”尤其慘淡。以上海為例。4月上海新建商品住宅成交面積為64萬平方米，雖然環(huán)比3月上漲五成多，卻僅為去年4月成交面積六成，是近5年來4月同期平均水平的約五成。2、3、4月份的月度平均成交量，創(chuàng)下網(wǎng)上房地產(chǎn)開辦六年來歷史同期最低水平。成交量大幅萎縮，主要原因嚴(yán)厲調(diào)控之下，需求觀望或被限購(gòu)。按照市場(chǎng)邏輯，這種情況之下，總體住宅價(jià)格即使不會(huì)立即下跌，至少也漲不動(dòng)了，遑論漲幅擴(kuò)大。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，則4月份不僅全國(guó)總體上房?jī)r(jià)漲幅略微擴(kuò)大，尤其是一線城市上漲明顯。北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)城市的新建商品住宅環(huán)比價(jià)格總體漲幅，由3月的0.13%，擴(kuò)大至4月的0.45%！反倒是成交量好于一線城市的二三線城市，4月房?jī)r(jià)漲幅小于一線城市，而且相較3月波動(dòng)不大。

一、二、三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅走勢(shì)圖

不僅有悖于市場(chǎng)規(guī)律，也與我們的實(shí)際感受有差距。在市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，確實(shí)有部分樓盤，尤其是高檔樓盤，近兩三個(gè)月堅(jiān)持不打折、不降價(jià)，但也確實(shí)有部分樓盤或多或少的進(jìn)行了促銷。少數(shù)近期賣得火爆的樓盤，基本上都有明顯折扣，比如深圳的中海項(xiàng)目、廣州和句容的碧桂園項(xiàng)目等。

因此，4月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有些反常，原因可能出在統(tǒng)計(jì)局身上，是否由于統(tǒng)計(jì)方式出現(xiàn)了一定程度的偏差？按理講，今年1月以來房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方式已進(jìn)行了改革，比以前更能反映市場(chǎng)實(shí)際情況。如果采集的數(shù)據(jù)無誤，且統(tǒng)計(jì)不存在失誤，則4月房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，就意味著調(diào)控效果正在弱化，若5-6月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴(kuò)大，則很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)。

原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)前中央不允許房?jī)r(jià)重新出現(xiàn)明顯上漲。4月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出；當(dāng)前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。“五一”期間，溫家寶總理在北京視察保障房工地時(shí)提出三個(gè)“堅(jiān)定不移”，其中一個(gè)是：要把一些地區(qū)過高的房?jī)r(jià)降下來、使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的。

實(shí)際上，如果當(dāng)前幾個(gè)月房?jī)r(jià)能保持漲幅下滑，不一定下跌，但至少保持漲幅不再擴(kuò)大，那么就有可能會(huì)避免新一輪的政策打壓。4月26日新華社關(guān)于8個(gè)督查組的督查結(jié)果公告，其實(shí)已傳達(dá)出偏好信息：從近期市場(chǎng)運(yùn)行情況看，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量環(huán)比總體回落，新建商品住房銷售價(jià)格和二手住房銷售價(jià)格總體趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控初顯成效。

這一調(diào)控結(jié)果來之不易。而4月份的房?jī)r(jià)重新抬頭，對(duì)于調(diào)控效果是種傷害?；蛘呤墙y(tǒng)計(jì)局的失誤，或者是市場(chǎng)的桀驁，不管如何，千萬別逼著政府出招。我們認(rèn)為，這種數(shù)據(jù)很可能屬于異動(dòng)，5-6月份將重新歸于“房?jī)r(jià)漲幅回落”的軌道，畢竟當(dāng)前需求仍被壓制、市場(chǎng)供應(yīng)正在放量、房企資金趨于緊張，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)、甚至部分城市出現(xiàn)小幅下跌，皆屬市場(chǎng)正常表現(xiàn)。