——全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)，全國(guó)地產(chǎn)知名專(zhuān)家和評(píng)論人，杰出地產(chǎn)人 陳寶存
引用我的博客文章《陳寶存：本輪地產(chǎn)調(diào)控“傷敵八百自損一千”》中的評(píng)論，網(wǎng)友“裸眼看世界”的一段話(huà)：
“要想理解目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)很簡(jiǎn)單。不要相信統(tǒng)計(jì)局，不要相信住建部，不要相信發(fā)改委，不要相信調(diào)控政策，更不要相信那些大唱民生的“專(zhuān)家”。那么相信什么呢？
如果你有30個(gè)比較熟悉的朋友，你可以考察一下他們的家庭狀況，看看他們下一步最需要什么，梳理一下你會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上中國(guó)人已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)追求住房的時(shí)代：這是任何人無(wú)法改變的歷史潮流。
這個(gè)潮流就是一個(gè)大前提。由此產(chǎn)生的供求關(guān)系的失衡也就可想而知了。
解決溫飽問(wèn)題花了30－40年，解決家用設(shè)施問(wèn)題也至少花了20－30年。教育問(wèn)題，醫(yī)療問(wèn)題已經(jīng)花了幾十年，依然問(wèn)題多多，可能還需要幾十年。住房問(wèn)題，這是一個(gè)天大的問(wèn)題，你認(rèn)為靠保障房，幾年之內(nèi)能解決全民的住房問(wèn)題嗎？哈哈，至少我不信。有了正確的宏觀認(rèn)識(shí)，其他一切都可以忽略，都是浮云。
還有很重要的是，人們對(duì)住房的需求是一個(gè)動(dòng)態(tài)膨脹過(guò)程，幾乎是無(wú)限的。沒(méi)有住房的人，有一個(gè)床位大小的，就滿(mǎn)足了；收入提高了，希望有個(gè)單間；事業(yè)上有建樹(shù)了，可能希望兩室的或者三室的；在往上，獨(dú)棟別墅，甚至度假物業(yè)，乃至莊園......雖然不是人人能夠進(jìn)入高端，但是這是一個(gè)普遍的規(guī)律。名人富豪都是這么過(guò)來(lái)的。
房地產(chǎn)，至少還有30年白銀時(shí)代。”
當(dāng)然，白銀30年是我先期提出的，我還有發(fā)揮：還有青銅50年，黑鐵120年。你不會(huì)看到哪個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求完全停滯吧？這便是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間中國(guó)發(fā)展的情況。這是穩(wěn)定社會(huì)的基礎(chǔ)。
但是，我們看到的是我們的政策一直期望一勞永逸的解決市場(chǎng)需求問(wèn)題，一勞永逸的解決住房問(wèn)題。只是，永遠(yuǎn)沒(méi)有什么一勞永逸的解決方案。你解決了公租房的40平米為主的需求，難道人們不會(huì)追求80平米？120平米？240平米？480平米？以國(guó)人習(xí)慣，你給他喬家大院他也不嫌多。
網(wǎng)友“阿蠡”的回復(fù)也居代表性：“對(duì)樓市的調(diào)控一定要遵循市場(chǎng)規(guī)律，不能用行政手段硬調(diào)，中國(guó)教訓(xùn)還少嗎。改革到現(xiàn)在，不從生產(chǎn)關(guān)系層面解決問(wèn)題，對(duì)經(jīng)濟(jì)和政治制度進(jìn)行改革，限購(gòu)，限貸都是無(wú)用功。把房地產(chǎn)打到在地，受傷害最大是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和老百姓。理智，客觀，不要有任何偏見(jiàn)的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)才是正確調(diào)控之路。”
有他們的正確認(rèn)識(shí)，我聊以自慰了。只是我們目前的政策究竟想解決的是什么問(wèn)題。據(jù)說(shuō)，自由居住率89%高層是認(rèn)可的，也是實(shí)際情況。城鎮(zhèn)自由居住率89%，鄉(xiāng)村的自由居住率更高。這是改革開(kāi)放32年的巨大功績(jī)，不能抹殺和否認(rèn)。那么市場(chǎng)要解決的本來(lái)是改善性需求與新增的婚房剛性需求，還要解決的是新增城市人口的住房剛需。
但是，保障房大建的3600萬(wàn)套，加上已經(jīng)建設(shè)完成的1000萬(wàn)套（來(lái)自于住建部的數(shù)據(jù)），希望解決的是自由居住率89%以外的基本居住需求。那么之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們到底將采用何種管理方式？這是未來(lái)的問(wèn)題所在。只是，我們的保障房大建計(jì)劃，被很容易的異化成為特殊階層的福利房，那么真正需要?jiǎng)傂宰》康男略龀鞘腥丝诘木幼⌒枨螅慌懦谕狻?/p>
而且，十二五保障房大建計(jì)劃，擠占的一定是商品房的土地供應(yīng)。所以如北京采用的限購(gòu)措施，實(shí)際是違背城市化進(jìn)程的手段。而且我一直認(rèn)為，城市化進(jìn)程并非你政府推動(dòng)的，而是發(fā)自于民間。早在70年代末開(kāi)始的浙江村向城市流動(dòng)的努力，實(shí)際尋找的是商機(jī)，這部分人群不是抱怨的主體。
我們的政策，被網(wǎng)絡(luò)情緒化的表達(dá)以而誤導(dǎo)，被某些不具市場(chǎng)眼光的專(zhuān)家所誤導(dǎo)。這是03年至今政策波動(dòng)卻不解決問(wèn)題的主因。
那么，目前的幾乎所有政策，注定會(huì)造成商品房用地的極端短缺，而十二五保障房大建的計(jì)劃，壓制真正需求的努力，只會(huì)是筑壩堰塞湖的堵，不是疏導(dǎo)市場(chǎng)需求的良方。那么最終的結(jié)果，絕不會(huì)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
