租金收入不到營業(yè)額1% SOHO中國商業(yè)地產(chǎn)持有陷難題

2011年，SOHO中國董事長潘石屹表示：“持有商場自己經(jīng)營是調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略的一部分，SOHO中國要不斷加大持有物業(yè)的比例。這對財務(wù)雖會有一些影響，但影響并不大。”

　　然而，潘石屹尚未兌現(xiàn)承諾。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的調(diào)查，潘石屹今年在上海新收購的項目將全部銷售。

　　2010年年報數(shù)據(jù)或許可以說明原因。2009年，SOHO中國唯一持有的項目——北京前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，尚不到2010年182.15億元營業(yè)額的1%。截至目前，前門項目出租率只有75%。

　　三套渠道推廣租賃

　　北京天安門正南方的前門大街左側(cè)，是聞名北京的大北照相館。緊依大北照相館左邊的路面上，豎立著一塊近1.5米高、寬近70厘米路牌，上面寫著　“前門大街招商接待中心”，這便是SOHO中國首個持有物業(yè)項目的招商處。

　　5月13日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到招商處了解情況，在與一位租務(wù)經(jīng)理的溝通中得知，目前該項目仍有近兩萬平方米的商鋪待租，租賃價格統(tǒng)一為：一層40元/平方米/天，二層20元/平方米/天，三層與地下一層皆為10元/平方米/天。前門項目網(wǎng)站上的信息顯示，截至5月15日，該項目共有112套商鋪待租。

　　對于旗下首個持有物業(yè)，潘石屹極為重視。記者了解到，目前潘石屹已初步建立了三套營銷渠道，以推廣該項目的出租：一是專門建立自己的營銷隊伍，推廣該項目；二是與代理行進行合作，根據(jù)前門項目網(wǎng)站上的信息，目前SOHO中國已與仲德梁行、我愛我家、遠華東方等近94家外部機構(gòu)進行代理合作；第三套體系即為正在進行探索的網(wǎng)上競租營銷。

　　5月15日，SOHO中國提供的信息顯示，當(dāng)天上午10點多，在SOHO中國舉行的網(wǎng)上銷售的第二套房源，即前門大街A4-0105商鋪承租權(quán)，在競租開始后的第13秒，便被一名叫“V2000134”的網(wǎng)友以1500元/平方米/月的租金搶走。

　　潘石屹之所以對前門項目的出租經(jīng)營親力親為，是因為該項目是SOHO中國旗下第一個持有物業(yè)項目，它的后期出租業(yè)務(wù)經(jīng)營成功與否，會直接影響到SOHO中國3~5年內(nèi)將持有物業(yè)比例提升至50%的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

　　被迫求變

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎認為，SOHO中國轉(zhuǎn)型的主要原因是散售模式的不可持續(xù)性。這種模式催生的龐大土地增值稅支出，對SOHO中國的短期資金鏈帶來的沖擊日益明顯。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華介紹說，目前房企的年度土地增值稅支出占當(dāng)年營業(yè)額的比例一般在5%~10%之間。但2007年上市后，SOHO中國各年的年報顯示，2007~2010年，公司土地增值稅支出額在當(dāng)年營業(yè)額的占比分別高達13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。

　　公衍奎分析說，這是SOHO中國特殊產(chǎn)品線造成的結(jié)果。他解釋說，如果一個公司持有物業(yè)，沒有賣出，就不會產(chǎn)生土地增值稅，如果是住宅產(chǎn)品，普通住宅也可免交土地增值稅。但SOHO中國散售的產(chǎn)品是優(yōu)越地段的商業(yè)物業(yè)，溢價高，因此土地增值稅自然水漲船高。

　　為了平衡資金鏈，SOHO中國決定通過增加持有物業(yè)比例。這在該公司2010年年報已有體現(xiàn)：“投資物業(yè)能夠為公司提供更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，節(jié)省大量賦稅，使公司有機會從資產(chǎn)增值中獲益。”

　　而潘石屹也直言，在考慮一個項目是持有還是銷售時，會重點考慮稅收負擔(dān)。

　　除了土地增值稅支出對資金鏈帶來的短期沖擊外，公衍奎指出，拿地難也迫使潘石屹對現(xiàn)有模式的可持續(xù)性進行反思。

　　公衍奎解釋說，SOHO中國現(xiàn)有的散售模式，賣的就是核心城市核心地段的不可復(fù)制性，但由于核心城市核心地段資源是有限的，且伴隨住宅受壓，商業(yè)地產(chǎn)升溫，SOHO中國拿地難度在不斷加大，這已直接沖擊散售模式的七寸。

　　以北京為例，自2009年5月曲線獲得前門項目后，潘石屹在北京土地市場再無斬獲。被迫轉(zhuǎn)向上海后，在不到兩年的時間里，SOHO中國總共砸下超過147億元重金，拿下7個項目，但這7個項目全部以收購方式獲得，無一從公開土地市場獲得。

　　銷售帶動持有

　　散售模式不具可持續(xù)性，轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營成為必然選擇，但對SOHO中國來說，這樣的轉(zhuǎn)型，資金鏈平衡可能是最大挑戰(zhàn)。

　　SOHO中國2010年財報顯示，目前SOHO中國旗下只有北京前門一個持有項目，公司計劃將2012年竣工的北京光華路SOHO二期、上海盧灣43號地（部分持有），以及2013年竣工的上海外灘204地塊作為持有物業(yè)經(jīng)營，屆時SOHO中國持有物業(yè)面積將達到38.1萬平方米。但這4個項目皆為中途收購所得，粗略統(tǒng)計，收購支出額達62.62億元。

　　2010年年報顯示，2009年前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，低于此前國元證券預(yù)測的2億元。國元證券同時預(yù)測，2011年與2012年，SOHO中國的租金收入會上升至3.2億元與4.2億元。

　　與巨額的支出額相比，持有物業(yè)的出租收入顯得有些微薄。正因為如此，SOHO中國的轉(zhuǎn)型，采取了半轉(zhuǎn)身的穩(wěn)健方式，即以散售模式的套現(xiàn)來為持有物業(yè)的增持提供資金流支持，從而實現(xiàn)以散售帶動持有。

　　5月6日，SOHO中國最新收購的上海SOHO中山廣場，或?qū)⒂谄甙嗽乱?萬元/平方米左右的價格對外銷售。至此，包括4月19日收購的上海海倫路站地塊和4月1日收購的曹家渡地塊，轉(zhuǎn)型路上的SOHO中國今年所收購的3個項目，都將一律對外銷售，以緩解資金鏈壓力。

　　對此，在4月19日SOHO中國針對收購上海海倫路站地塊召開的媒體電話會議上，針對上述做法，潘石屹說，公司持有或準備持有的4個項目，土地費用和建安費用占據(jù)公司不少現(xiàn)金，因此目前公司需要繼續(xù)加快銷售以回籠資金。

　　對于SOHO中國的轉(zhuǎn)型，公衍奎認為，轉(zhuǎn)型還停留在“有行動，無戰(zhàn)略”的階段。

　　他解釋說，雖然目前SOHO中國已持有前門項目，但該項目的位置有其獨特性，很難通過該項目的運營探索轉(zhuǎn)型模式。目前SOHO中國只表示將增加持有物業(yè)比例，但具體采用何種商業(yè)模式，選擇哪種商業(yè)業(yè)態(tài)，都沒有一個清晰的方向。如果SOHO中國打算轉(zhuǎn)做“地主”，靠出租生存，那SOHO中國就得設(shè)法提高運營能力，以提高旗下項目的租金收入。

　　公衍奎還認為，SOHO中國目前很難制定出轉(zhuǎn)型的清晰戰(zhàn)略，因為SOHO中國與萬達不同。對于同一塊區(qū)域，萬達模式有如“種樹”，先通過提升該區(qū)域土地價值，然后讓大家一起來摘果，因此在拿地時，與地方政府的談判能力較強。而SOHO中國模式有如“摘果”，它入駐是來摘取已被帶熱的核心區(qū)域的土地價值，因此在拿地時，幾無談判能力。換句話說，未來SOHO中國具體能拿到哪些地，公司都還無法確定，又何談戰(zhàn)略制定呢？

　　觀察

　　商業(yè)地產(chǎn)拆分上市或成開發(fā)商融資新途徑

　　在住宅地產(chǎn)受壓的情況下，全國地產(chǎn)商紛紛舉起了商業(yè)地產(chǎn)的大旗。但《都市住宅與商業(yè)》主編羅淵在復(fù)旦大學(xué)2011年商業(yè)地產(chǎn)論壇上說，開發(fā)商的商業(yè)部門，年初開會的時候坐在第一排，因為老板說今年要大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但年底卻坐在了后面，因為老板看各個部門的貢獻總是排在最后。在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士眼里，商業(yè)地產(chǎn)最大的問題就是資金，無法有效解決資金，再好的“金雞蛋”也只能賣掉。

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，一個綜合體項目，投入資金總量的三分之一為自籌資金，三分之一來自銀行貸款，另外三分之一為該綜合體項目出售所產(chǎn)生的預(yù)售資金。

　　他說，我國商業(yè)地產(chǎn)公司原始資本積累有限，目前主要靠杠桿運作求發(fā)展，沒有資本實力來支持全持有模式。另外，我國的金融環(huán)境也導(dǎo)致商業(yè)運營企業(yè)無法充分借力外部資本，以支持全持有模式。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士補充說，現(xiàn)階段中國商業(yè)地產(chǎn)公司主要是在出售與持有間找到一個平衡點，以達到公司資金鏈的平衡。比如萬達走的就是一條以地產(chǎn)反哺商業(yè)的路徑，以地產(chǎn)的方式運營商業(yè)，其中住宅、公寓及寫字樓為其現(xiàn)金流端口，持有物業(yè)為資金沉淀池。

　　很顯然，萬達模式需要長時間的積淀和品牌培育，并非一般的開發(fā)商所能掌握。相比之下，世茂股份解決資金的方案或許能為以SOHO中國為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供更多的借鑒。

　　由于多樣化的資金來源，世茂在還沒有銷售物業(yè)前，就敢于把商鋪租給更能吸引人氣、但租金承受能力低的餐飲商業(yè)。

　　在昆山世茂廣場開幕儀式上，世茂集團董事局副主席許世壇曾非常明確地介紹了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的幾個主要融資途徑：除了項目的租賃和銷售，以及銀行貸款外，還可以發(fā)行信托計劃，另外還可以將部分商業(yè)地產(chǎn)單獨拆分上市。這樣可以非常有效地降低開發(fā)公司目前的負債率，同時也能給集團商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)提供更多的資金。