近期買二手房 合同建議加注評(píng)估價(jià)

　　房地產(chǎn)模擬課堂

    課代表：黃露

　　關(guān)鍵詞

　　“評(píng)估價(jià)”合同

　　課堂提問：

　　王先生表示，最近偶然發(fā)現(xiàn)一套比較“筍”的二手房，價(jià)格、戶型都比較理想，打算下定金。但聽說7月1日起二手房有可能要按政府評(píng)估價(jià)收稅，如果真這么征收的話稅費(fèi)會(huì)很驚人，業(yè)主又?jǐn)[明了要實(shí)收，在這種情況下如果要買房，合同應(yīng)該怎么簽？怎樣避免這個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)？

　　現(xiàn)場解答：

　　“當(dāng)前有三項(xiàng)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)最大，最好都能列進(jìn)合同，一是銀行收緊信貸，利率、首付突然提高的風(fēng)險(xiǎn)；二是限購政策，要補(bǔ)辦社保或納稅證明，或是以他人名義買房才能過戶的風(fēng)險(xiǎn)；三是按評(píng)估價(jià)征稅，突然增加的大額稅費(fèi)如何分擔(dān)，合同怎么處理的問題。”廣東中圳律師事務(wù)所劉子孺說。

　　劉子孺表示，王先生咨詢的問題即屬于第三類。他建議，王先生需要與業(yè)主就“按評(píng)估價(jià)征稅”政策倘若落地后的稅費(fèi)承擔(dān)問題，進(jìn)一步協(xié)商，以避免事后糾紛。買賣雙方協(xié)商后需要在合同中注明，新政策出臺(tái)導(dǎo)致稅費(fèi)增加后的解決方案。

　　“如果政策出臺(tái)后合同仍繼續(xù)履行，則需要在合同中明確注明新增稅費(fèi)由誰支付；如果預(yù)期稅費(fèi)總額比較龐大，雙方均不愿承擔(dān)稅費(fèi)，無意再繼續(xù)履行合同，則在合同中寫明‘如果按評(píng)估價(jià)征稅政策出臺(tái)，則本合同自動(dòng)解除，業(yè)主、中介方不追究買家違約責(zé)任，退還買家已支付的購房款項(xiàng)’。”劉子孺說。

　　那么，這個(gè)標(biāo)明“按評(píng)估價(jià)征稅政策實(shí)施之后，合同自動(dòng)解除”的條款，是否具備法律效力？“如果約定按虛擬價(jià)格過戶，還可能存在爭議。但這個(gè)條款是約定按實(shí)際價(jià)格過戶的解決方案，基本不存在爭議。只要是買賣雙方真實(shí)、自愿的表示，那么合同就是成立的。”劉子孺說。

　　中介人士也在提醒購房者，當(dāng)下貸款政策多變，銀行銀根普遍收緊，放款速度變慢，交易流程也因此放慢。但凡一方需要貸款，周期都會(huì)延長，目前正常的交易流程需要走兩三個(gè)月。按照這一交易周期計(jì)算，購房者將很難趕在7月1日前過戶，因此近期打算買房的置業(yè)者需要尤其留意這一風(fēng)險(xiǎn)。