開弓沒有回頭箭 住宅開發(fā)投資額放馬狂飆四成

前有“新國八條”、限購、加息；現(xiàn)有限價(jià)、一房一價(jià)、房產(chǎn)稅，還有今年以來每月一次連續(xù)五次的存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)。前狼后虎，看似沒有喘息機(jī)會，但如此高壓的政策“鐵箍”，依然不能左右房地產(chǎn)投資火爆場面。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年1- 4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%。其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。其中，國內(nèi)貸款4800億元，增長5.4%；利用外資222億元，增長62.3%；自籌資金9486億元，增長27.2%；其他資金10853億元，增長14.8%。

　　任憑風(fēng)吹雨打，我自閑庭信步。事實(shí)真的如此嗎？南都記者走訪了開發(fā)商、銀行、金融以及多位專家人士，多方位了解后，發(fā)現(xiàn)原因來自四個(gè)方面，前景看好，融資渠道拓寬，配建保障房以及現(xiàn)行土地財(cái)政制度。

　　原因1 未來前景看好　二三四線布局全面拉開

　　核心提示：2008年以來，萬科、保利等十大房企在二三線城市的土地儲備量高達(dá)1.7億平方米，中海、華潤也有近九成投向二三線城市。2010年萬科、保利、恒 大等企業(yè)新增的土地儲備中，二三線城市已超過90%。

　　雖然目前尚處調(diào)控期，但未來二十年是城市化進(jìn)程加速的二十年，也是房地產(chǎn)增長的二十年。在前景一片看好下，投資、開發(fā)量增加當(dāng)然是正常的。廣州某上市地產(chǎn)公司的開發(fā)商如是說。

　　他的說法，得到了廣州維森置業(yè)公司總經(jīng)理張維綸的認(rèn)同。“和股市一樣，樓市也有基本面和技術(shù)面”。張維綸認(rèn)為，基本面就是開發(fā)商認(rèn)可的未來前景，未來20-30年，中國將有6億農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，房地產(chǎn)前景怎能不看好？至于技術(shù)面，調(diào)控目的是抑制過快增長的樓價(jià)，而不是抑制投資開發(fā)量。相反，價(jià)格快速增長原因之一是供需不平衡，投資開發(fā)量增大后供應(yīng)量增加，價(jià)格自然受到抑制。

　　公開信息顯示，2008年后，萬科、保利等十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計(jì)4100萬平米，而在二三線城市的土地儲備量高達(dá)1.7億平米，后者所占比重超過八成。其中，萬科、綠城在九成以上，中海、華潤也將土地儲備中的近九成投向二三線城市。2010年樓市調(diào)控以來，萬科、保利、恒 大等企業(yè)新增的土地儲備中，二三線城市土地儲備量已超過90%。恒 大2010年新增的67幅地塊其中34個(gè)均為三線城市，比例50.9%。

　　不過，地產(chǎn)專家韓世同也表示，造成房企投資比例上漲的一個(gè)原因可能源于投資存在慣性。盡管房企肩負(fù)存貨壓力、銷售壓力、資金回籠壓力，但面對已經(jīng)開始的工程，大多只能“硬著頭皮”繼續(xù)。廣州市社科院科研處處長彭澎卻認(rèn)為，雖然開弓沒有回頭箭，但開發(fā)商后續(xù)投資的壓力比較大。

　　原因2 多渠道輾轉(zhuǎn)融資　開發(fā)資金“有米下鍋”

　　核心提示：統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房企本年資金來源25362億元，同比增長17.4%。然而國內(nèi)貸款僅增長5.4%；相比之下利用外資與自籌資金大幅上漲，分別增長62.3%與27.2%；其他資金增長14.8%。

　　雖然銀根收緊使得房企貸款“碰壁”，但信托、私募基金等方式卻為房企再次開啟“投資之門”奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)新華網(wǎng)近日報(bào)道，眾多企業(yè)和個(gè)人紛紛尋求民間借貸資金，民間借貸利率普遍上浮，近期甚至出現(xiàn)100%的高額年息。

　　盡管信托成本頗高，但在銀根收緊的情況下，也成為房企的優(yōu)先考 慮 之一。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，全國僅3月房地產(chǎn)領(lǐng)域擬募集的資金也超過了90億元，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量45款，比2月的27款幾乎翻了一倍。

　　榮盛泰發(fā)(北京)投資基金管理董事總經(jīng)理章華認(rèn)為，基金模式很可能成為未來房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源。

　　據(jù)悉，不少品牌房企已經(jīng)開始組建自己的地產(chǎn)基金。金地集團(tuán)4月6日宣布，與瑞銀合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已完成，共募集1.2億美元。該基金計(jì)劃投資國內(nèi)住宅開發(fā)項(xiàng)目。中海集團(tuán)3月17日發(fā)布公告，稱將與工銀國際投資管理公司成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金，以投資中國房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目。

　　原因3 保障房投資加大　成地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展新趨勢

　　核心提示：“十二五”明確規(guī)定今年全國將建1000萬套保障房，共需要投入1.3萬億-1.4萬億元。

　　“十二五”明確規(guī)定今年全國將建1000萬套保障房，共需要投入1.3萬億-1.4萬億元。然而，不同于往年政府在保障房建設(shè)中“獨(dú)角戲”形式，今年政府僅投入5000多億元，其余8000億元通過社會力量籌集，所占比重超過60%。

　　“投資之所以保持這么高的增速，其中一個(gè)很重要的原因就是保障房的開工力度、建設(shè)力度在加強(qiáng)，今年按計(jì)劃要新開工建設(shè)1000萬套保障房，各地非常重視。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)此前曾表示。

　　北京鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，保障性住房從去年年底才開始大力提倡建設(shè)的。“對保障房投資的增加，將能夠有效緩解調(diào)控政策可能帶來的‘投資下降，經(jīng)濟(jì)減速’現(xiàn)象，對房價(jià)的回落也有積極影響。”

　　廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為，參建保障房或許在某種程度上促使房企投資大幅上漲：“政府要求房企在今年10月底前就要開工，保障房即將投入建設(shè)，房企不得不加大投資力度。”因此，長期來看，保障房將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展趨勢。

　　不過，地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，目前尚無太多房企參建保障房，保障房建設(shè)仍然以政府為主導(dǎo)，房企參建只是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，不能成為房企開發(fā)投資上漲的理由。

　　原因4 土地出讓金依然是地方政府主要收入

　　核心提示：土地推出量大，土地財(cái)政依然是地方政府的重要財(cái)政收入。

　　據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2010年全國土地出讓金收入總額高達(dá)2.7萬億元，同比增加70.4%，占地方財(cái)政收入比重達(dá)66.5%，創(chuàng)下04年以來的新高。

　　有專家認(rèn)為，在國家加大樓市調(diào)控的背景下，土地財(cái)政的負(fù)面作用顯而易見。盡管目前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心很大，調(diào)控政策也是一波接一波出臺，但許多地方政府卻態(tài)度消極。以議論多年的土地增值稅為例，該稅屬于地方稅種，地方政府對其擁有相對較大自主選擇空間。

　　賴以生存的土地財(cái)政，依然是地方政府的重要財(cái)政收入。為了業(yè)績，部分地方政府依然會廉價(jià)出讓大面積的土地，積累年度的財(cái)政收入，完成年度制定的G DP目標(biāo)計(jì)劃。不過，廣州市社科院科研處處長彭澎卻認(rèn)為，目前土地大多“低價(jià)成交”，已經(jīng)鮮有“地王”出現(xiàn)?？傮w來看，政府賣地的推進(jìn)速度已在放緩。

　　警惕

　　房企資金鏈?zhǔn)站o 融資風(fēng)險(xiǎn)陡增

　　在銀根收緊、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)融資難度加大的背景下，集中通過海外融資、貸款、發(fā)債等方式籌措資金成為不少上市房企的首選。據(jù)悉，自今年年初以來，上市房企就逐步加快海外“找錢”的步伐。

　　然而，部分房企大規(guī)模發(fā)債卻削弱了企業(yè)信用狀況。據(jù)萬科的年報(bào)顯示，受預(yù)收賬款大幅增長的影響，公司的資產(chǎn)負(fù)債率較年初時(shí)有所上升，至74.69%。而保利的負(fù)債也不容樂觀，報(bào)告顯示，公司年末資產(chǎn)負(fù)債率為78.98%，較上年度末有所提高。

　　由于部分房企用激進(jìn)的債務(wù)融資來支持企業(yè)擴(kuò)張，標(biāo)普日前已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，包括上海證大房地產(chǎn)公司、綠城中國、恒盛地產(chǎn)控股、佳兆業(yè)集團(tuán)等九家房企。

　　“央行前幾天再度提高存款準(zhǔn)備金率，房企貸款最主要的渠道被堵住了，”地產(chǎn)專家韓世同說，“在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，各種融資渠道都會出現(xiàn)不暢通的現(xiàn)象”。

　　韓世同分析認(rèn)為，“海外融資是成本低，但如何引入是個(gè)問題，這是有一定風(fēng)險(xiǎn)的；民間融資年利率在30%-50%之間，風(fēng)險(xiǎn)和成本都很高，民間融資只能解決房企短期急需，要是用民間融資來拿地，那就‘死翹翹’了。”