任志強退職后力推公租房基金 開發(fā)商冷眼看不買賬

　　曾宣稱“只給富人蓋房子”的任志強(微博 博客)要開始推動建立公租房基金了：近日，華遠地產(chǎn)旗下子公司華遠置業(yè)將作為發(fā)起人股東之一，參與投資設(shè)立建銀精瑞公租房建設(shè)投資股份有限公司(基金)(以下簡稱“建銀精瑞”)。其中，華遠置業(yè)投資一億元，占擬注冊資本總額的14.29%。

　　不過，對于這項任大炮的退職后的新工作，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻“潑冷水”的居多。這一方面出于對公租房基金的回報率并不樂觀，同時也擔(dān)心本金的退出問題。因此，對于公租房基金能否引起機構(gòu)的興趣存有疑惑。5月19日，某知名參建保障房開發(fā)的企業(yè)對《證券日報》記者表示，機構(gòu)參建保障房具有很大的局限性，因此在資金方面并不寄希望于其能夠鼎力支持。

　　公租房基金的收益率存疑

　　作為“首只”民間資本參與到保障房、尤其是公租房建設(shè)當(dāng)中的建銀精瑞基金，業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的是項目的收益率問題。

　　根據(jù)媒體報道，建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東對外宣稱上述公租房基金項目的投資回報率為5%-12%之間。而基金的發(fā)起單位、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生接受相關(guān)媒體采訪時更進一步指出，如果REITS試點政策出臺，公租房基金內(nèi)部測算的年化收益率在28%左右。

　　換句話說，在公租房的租金水平在市場租金70%的形勢下，如果想向公租房要高收益，必須配有貸款貼息、土地出讓金等優(yōu)惠政策。

　　不過，這一說法并未得到業(yè)內(nèi)的一致同意。5月19日，某致力于參建保障房的上市房企接受《證券日報》記者采訪時指出，對公租房的建設(shè)要考慮到配套商業(yè)的影響，如果不具有配套商業(yè)帶來的附加回報的話，那么公租房的收益將會大大減少“單純進行公租房的開發(fā)能夠獲得等同于利率水平的回報就不錯了，想達到十幾個百分點的回報是很難的”。

　　同樣，有地產(chǎn)分析師對《證券日報》記者采訪時表示，保障房的收益率很難估計，“目前對公租房的相關(guān)政策還在討論當(dāng)中，并未有后續(xù)政策安排出現(xiàn)”，因此，在通脹預(yù)期情況以及不透明的政策面前，對公租房進行收益率估算并不具有實際意義。

　　本金退出機制待商榷

　　根據(jù)有關(guān)報道，任志強曾對外表示，申請保障房的人不等于一輩子沒錢，把保障房產(chǎn)權(quán)一次性出讓，當(dāng)他變得富裕了，卻住在保障房里，這就是過度保障，所以“該停建出讓產(chǎn)權(quán)的保障房”。

　　按照他的“公平”理論，公租房正是那種產(chǎn)權(quán)不對外出讓的“典范”。不過，公租房的產(chǎn)權(quán)受限，影響了公租房基金的運作。

　　據(jù)報道，建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東對外表示，擬成立的基金公司將長期持有公租房。這個長期，設(shè)定為7年。7年后，建銀精瑞基金公司為公租房基金的本金退出設(shè)定了三種路徑：政府回購、轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)投資信托基金上市買賣，以及將公租房出售給承租人。

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，如果公租房建成后政府回購的話，開發(fā)商一般可以獲得3%的收益率。如果加上一定的補貼話，實際收益也不會不超過5%這樣的收益率難以吸引資金的加入，也就無所謂退出。更何況，相關(guān)的政策安排并不明朗。

　　如果將公租房基金轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)投資信托基金并上市流通的話，問題則在于，公租房日常管理由誰負責(zé)？

　　最后，將公租房出售給承租人，但是賣多少？以什么性質(zhì)出售？曾有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，其擬參建的公租房項目，曾因權(quán)屬的所有問題而中途擱淺。其中，也北京、重慶為代表的政府已經(jīng)公開表示，公租房的產(chǎn)權(quán)與管理歸政府所有這就意味著，公租房根本不具備對外出售的可能。

　　分析人士指出，在整個公租房的運作過程當(dāng)中，政府在其中的角色至關(guān)重要，這也強化了公租房運作過程中的不確定性。

　　雖然，建銀精瑞為公租房基金的前景描繪了一個美好藍圖。但是，開發(fā)商未必買賬“機構(gòu)會考慮到自己的資金成本問題以及頭寸周轉(zhuǎn)，因此對保障房、尤其是公租房的支持是有一定的局限性”，上述知名參建保障房房企人士對記者表示，“目前我們的資金還是會以銀行信貸和自籌為主”。