樓市拉鋸戰(zhàn)或引爆調(diào)控加碼

　　樓市調(diào)控已超過一年，政策不斷加碼，房價拐點(diǎn)卻遲遲未現(xiàn)，樓市的拉鋸戰(zhàn)一直在持續(xù)。雖然部分城市出現(xiàn)了個別樓盤的搶購，價跌量升的局面仍未整體出現(xiàn)。隨著國務(wù)院督察組各地專項(xiàng)督察工作的結(jié)束，外界紛紛預(yù)期不排除樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能，調(diào)控似乎又進(jìn)入窗口期。

　　新一輪調(diào)控或來臨

　　就在大多數(shù)人依然在觀望等待時，4月30日上午10點(diǎn)，中海地產(chǎn)在深圳推出的1349套“限價房”，吸引了近5000人選購，當(dāng)日下午2點(diǎn)房源被搶購一空。五一期間，碧桂園清泉城300多套別墅也遭千人搶購。5月15日，碧桂園推出2176套房，開盤當(dāng)天給出了92折-94折不等的優(yōu)惠，1個半小時后，1300多套房源被認(rèn)購。

　　某研究院上海分院研究副總監(jiān)杜丙國向時代周報記者表示，這僅是個案，調(diào)控以來，房價實(shí)質(zhì)上的松動并沒有，但一旦打出優(yōu)惠有下降趨勢，就會得到市場認(rèn)可，剛需就會出手。

　　盡管開發(fā)商目前降價意愿并不強(qiáng)烈，但政府的調(diào)控態(tài)度一再明確，國家發(fā)改委副主任穆虹表示，當(dāng)前我國各地調(diào)控房地產(chǎn)市場的任務(wù)十分艱巨，但中央的態(tài)度是很堅(jiān)決的?，F(xiàn)在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想。國土部副部長贠小蘇表示，中央已經(jīng)把城市住房為主的問題不僅當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問題、民生問題來看待，而且已經(jīng)上升到政治問題來看待，特別是已經(jīng)影響到社會政治穩(wěn)定大局、全局的問題來認(rèn)識和看待。

　　“這些都可以理解為一種暗示，也可以理解為是對地方政府的告誡。”一位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士表示。據(jù)該人士分析，如果地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策上仍“陽奉陰違”，中央政府肯定會加以督促，或者直接出臺文件進(jìn)一步統(tǒng)一步調(diào)。“例如房價控制指標(biāo)問題，如果地方政府仍是只漲不降，中央就可能直接再明確一下地方的任務(wù)。”

　　業(yè)界紛紛預(yù)測，收緊信貸，限購擴(kuò)大至更多城市，保障房建設(shè)提速，土地政策調(diào)整等可能會多管齊下，徹底打破僵局。

　　開發(fā)商仍有“資本”拖延

　　日前，新華社發(fā)文稱房地產(chǎn)市場正在從量減轉(zhuǎn)向價跌的關(guān)鍵時刻。

　　4月14日，評級機(jī)構(gòu)穆迪將中國地產(chǎn)業(yè)評級前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，穆迪香港辦公室高級副總裁蔡承業(yè)稱，內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)商正面臨一個艱難的營運(yùn)環(huán)境，主要受政府加強(qiáng)監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響，這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷售放緩，使一些企業(yè)的利潤率和流動性承壓。

　　蔡承業(yè)稱，地方政府加大控制住房價格和限購措施的實(shí)施力度將給銷售額和銷售量均帶來下行壓力，越來越多的內(nèi)地城市都在有效實(shí)施政府的相關(guān)規(guī)定，預(yù)計(jì)中國一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%-30%。

　　但事實(shí)上，目前開發(fā)商資金狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)未惡化到2008年金融危機(jī)時的水平。按照申萬一級行業(yè)分類，136家上市房企發(fā)布的一季報顯示，期末持有貨幣資金合計(jì)2235億元，而同期短期借款為845億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為852億元，貨幣資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過后兩者之和，短期償債壓力并不大。與此同時，盡管上市房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過60%，但預(yù)收賬款高達(dá)3673億元，實(shí)際凈負(fù)債率并不高。

　　盡管今年以來國內(nèi)信貸和融資趨緊，但房企通過境外融資獲得了大量資金，主要通過發(fā)行美元或人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)及短期融資券等。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來20余家開發(fā)商海外融資的規(guī)模超過620億元人民幣，境外發(fā)行高息債券雖然年利普遍在10%以上，但在境內(nèi)信貸和融資渠道收窄的背景下，為開發(fā)商提供了足夠的“過冬”儲備。與此同時，大中城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面仍未得到緩解。在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下，不少開發(fā)商采取延遲開盤、繼續(xù)觀望的態(tài)度，各地新盤上市量持續(xù)萎縮。

　　“現(xiàn)在限購對樓市影響比較明顯，但地方政府和開發(fā)商都在等，寄希望年底到時間就取消。已經(jīng)出臺的政策很多，但沒有可操作性，地方政府不愿意執(zhí)行?，F(xiàn)在局面一直僵持著，可能會迎來新的一輪調(diào)控，但也不會有像樣的政策出臺，不斷出臺新的政策，不好好落實(shí)的話，效果不會明顯?，F(xiàn)在應(yīng)該把過去出臺的政策好好落實(shí)就足夠了。比如開發(fā)商手里土地兩年不開發(fā)，收回一批，應(yīng)該對開工和建成的周期有個明確規(guī)定，不是打個樁就算開發(fā)了。目前要做的是把開發(fā)商的資金鏈真正掐斷，對海外發(fā)債和信托產(chǎn)品也應(yīng)有所限制。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴時代周報記者。

　　大房企會加速回籠資金

　　惠譽(yù)在《中國住宅房地產(chǎn)行業(yè)問答》的行業(yè)特別報告中指出，“房價降低、銷量增加”這一情境發(fā)生的可能性更大。在這種情境下，一旦房地產(chǎn)市場開始滑坡，在第一階段，即最初的12-18個月，開發(fā)商將把流動性而非利潤放在首位；第二階段，行業(yè)整合活動可能較為集中，因?yàn)樾⌒?、?shí)力較弱的開發(fā)商在第一階段已經(jīng)敗下陣來，而實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商已熬過最困難的時期。

　　尹伯成說，如果市場降價20%，成交量必然上來。有些開發(fā)商聰明，先降價先賣掉，開發(fā)商越拖到后來，降價幅度就要越大。

　　惠譽(yù)認(rèn)為在滑坡期保存現(xiàn)金的做法包括將債券展期，停止購買額外土地，放慢或暫停工程建設(shè)。除建立強(qiáng)有力的流動性緩沖外，許多中資房地產(chǎn)開發(fā)商還在試圖增加商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將其作為長期商業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的部分措施，因?yàn)橛勺饨鹄瓌拥氖杖敫臃€(wěn)定。

　　但杜丙國認(rèn)為，“大的房企都會加快銷售速度，回籠資金，手上有充裕資金后就可以有多種選擇。但商業(yè)地產(chǎn)對資金要求更高，運(yùn)營模式也不同，需要時間來熟悉，而保障房利潤率相對偏低，有住宅機(jī)會的話，開發(fā)商還是愿意做住宅。因此，未來有實(shí)力的房企可能會放緩拿地速度，在并購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上有所增多。”