樓市哪能說拐就拐

　要判斷一個城市的房價是否出現(xiàn)變化，除了要統(tǒng)計成交價格外，還得看成交量。除非出現(xiàn)大幅度的價格下跌和大規(guī)模的成交，才可以確認(rèn)樓市是真正進(jìn)入下降通道”

　　房價跌了嗎？從國家統(tǒng)計局新出臺的4月數(shù)據(jù)，恐怕還得不出這樣的結(jié)論。

　　國家統(tǒng)計局昨日公布，全國70個大中城市中，仍然有80%的城市房價在上漲，但環(huán)比漲幅均小于1%。專家認(rèn)為，拋開統(tǒng)計方法的缺陷不談，如何判斷處于臨界狀態(tài)樓市的后續(xù)進(jìn)展，并輔之以相對應(yīng)的調(diào)控政策至關(guān)重要。

　　三四線城市價起

　　與國家統(tǒng)計局公布的３月數(shù)據(jù)相比，４月７０城房價漲幅明顯縮小——７０個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格漲幅均小于１．０％，漲幅比３月份縮小的城市有２６個。

　　北京中原地產(chǎn)分析師表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，目前出臺的調(diào)控政策取得了一定效果。本輪調(diào)控執(zhí)行最嚴(yán)格的政策是限購，抑制了大部分的投資需求；同時，多次加息、貸款利率優(yōu)惠政策取消等使得炒房者利用資金壓力大漲，相比第一輪調(diào)控前，目前購房的利息基本已經(jīng)翻倍。

　　從結(jié)構(gòu)上看，４月份漲幅居前的大多是三四線城市，如吉林市、錦州市、秦皇島市等新建住宅環(huán)比漲幅均在０．７％以上；而北京住宅價格環(huán)比漲幅僅為０．１％，多個一線城市房價漲幅居后。

　　對此，中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理盧校表示，這主要是由于一二線城市出臺了限購政策，而三四線城市調(diào)控相對較松，無論投資投機性購房需求還是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都在轉(zhuǎn)向三線城市。記者了解到，隨著一波地產(chǎn)投資的轉(zhuǎn)移，目前中東部很多城市的房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)延伸至遠(yuǎn)離城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級。僅在今年前４個月，河北、河南、湖北的一些三四線城市房價已經(jīng)上漲了５０％以上。

　　統(tǒng)計方式存爭議

　　值得注意的是，70個大中城市中，4月新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有9個，持平的城市有5個。即４月份有５６個城市新建住宅價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。而在３月份，只有４９個城市新建住宅價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

　　“這一趨勢逆轉(zhuǎn)了自1月以來環(huán)比上漲城市減少的態(tài)勢，在樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，屬于異動，與市場實際感受相悖，可能是統(tǒng)計方式出現(xiàn)偏差。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭昨日發(fā)出報告認(rèn)為，新近調(diào)整過的房價統(tǒng)計方式還不夠完善，不能很好地反映同質(zhì)樓住宅的價格變化。

　　事實上，對于現(xiàn)在的房價統(tǒng)計方式，業(yè)內(nèi)一直存有爭議。北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊朝淅就對《國際金融報》記者表示，如果能在統(tǒng)計中加入位置、區(qū)域等體現(xiàn)價格特征的指數(shù)就更合理。“以北京為例，當(dāng)月如果三環(huán)、四環(huán)等價格較高地區(qū)售房較多，漲幅就上去了；如果五環(huán)、六環(huán)銷售情況較好，均價就下跌了”。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也認(rèn)為，只看表面數(shù)字，可能會忽略一些均價背后的結(jié)構(gòu)性問題。陳國強舉例說，北京4月份成交量比較大的，包括金茂府等高端樓盤成交量的占比上升，會拉高均價進(jìn)而導(dǎo)致對市場的判斷出現(xiàn)偏差。“如能細(xì)化到樓盤區(qū)位和檔次，統(tǒng)計結(jié)果可能會更加精確”。

　　拐點

　　拋開統(tǒng)計方式不談，當(dāng)前樓市處于臨界狀態(tài)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。“目前的市場狀態(tài)是，開發(fā)商仍未采取實質(zhì)性的降價行動，而購房者也處于觀望之中，市場陷入僵持。”楊紅旭說。

　　某機構(gòu)昨日公布的房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測月報顯示，4月近五成城市成交面積環(huán)比下降，四成城市跌幅接近或超過30%。而且，由于第一季度所監(jiān)控的房企資產(chǎn)負(fù)債率偏高，4月銷售回款不甚理想，企業(yè)不得不尋求外部融資。拐點論一時間甚囂塵上。

　　但也有看漲的悲觀論調(diào)。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示，目前市場的僵局是依靠不間斷的政策維持的，“房價不會出現(xiàn)拐點，房產(chǎn)市場問題的解決不可能一勞永逸。未來兩年房價是否會暴漲倒是應(yīng)該擔(dān)心的問題。”

　　“如果統(tǒng)計方式?jīng)]有出現(xiàn)偏差，則這種價格漲幅擴大的態(tài)勢，對于調(diào)控效果的顯現(xiàn)非常不利，若五六月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大，則很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺。”易居報告這樣判斷。盧校也表示，一旦三四線城市房價泡沫形成了，必將對一二線城市的高房價形成支撐，那么未來整體上將更加難以調(diào)控。

　　不過，對于各種拐點論、反彈論，楊朝淅始終持觀望態(tài)度。他認(rèn)為無論房價在統(tǒng)計結(jié)果上是漲是降，都不意味著真正的房價漲跌，因為各城市成交量并沒有出現(xiàn)明顯起伏。

　　楊朝淅認(rèn)為，要判斷一個城市的房價是否出現(xiàn)變化，除了要統(tǒng)計成交價格外，還得看成交量。最近一次宏觀調(diào)控以來，全國各大中城市的樓市成交量普遍急劇萎縮，這說明樓市進(jìn)入了僵持觀望期。在這種情況下，除非出現(xiàn)大幅度的價格下跌和大規(guī)模的成交，才可以確認(rèn)樓市是真正進(jìn)入下降通道。