“炒房”時(shí)代漸遠(yuǎn) 房地產(chǎn)“投資教材”重新改寫

　調(diào)控至今，房地產(chǎn)投資環(huán)境已經(jīng)大變。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹目前正針對民間資本去向等問題，輾轉(zhuǎn)調(diào)查于各個(gè)三線城市。

　　她得出的初步結(jié)論是，買房就是最好的投資，這種預(yù)期已經(jīng)變得不那么明確了。以往支撐房價(jià)不斷上漲的核心動(dòng)力就是那些持續(xù)購買房產(chǎn)的人群，而這部分人群隨著未來市場預(yù)期扭轉(zhuǎn)，勢必呈下降趨勢。

　   不過秦虹也坦承，缺乏投資渠道的民間資本，仍然認(rèn)定房地產(chǎn)是主要投資渠道。

　　如果要讓更多民間資本分享到房地產(chǎn)市場這塊“蛋糕”，正在培育期的房地產(chǎn)市場證券化市場將成為必然趨勢。

　　失衡的調(diào)控

　　秦虹估算，限購使得約4000億元資金正在尋找出口。

　　“調(diào)控主要是在35個(gè)城市采取限購政策。假定這35個(gè)城市投資性住房是指兩套以上住房的購買需求，這部分約占到20%，北京投資性需求大概占到40%。照此估算，限購使得大概有4000億左右的資金被迫退出住宅市場。”在秦虹看來，這類資金可能有三種流向：一是二三線城市；二是商業(yè)地產(chǎn)；三是字畫、古玩和股市。但主要投資走向仍然是房地產(chǎn)。

　　這一點(diǎn)，高和投資蘇鑫深有同感。近期在武漢、長沙、青島、鄂爾多斯(600295,股吧)、太原、呂梁、長治、孝義等地調(diào)研的蘇鑫，目睹了非限購地區(qū)房價(jià)猛漲的過程。

　　“尤其是山西、陜北一帶，大部分投資人反映當(dāng)?shù)胤績r(jià)在調(diào)控這一年上漲了20%-30%”，蘇鑫表示，恰恰在調(diào)控力度加大的最近一兩年，這些地區(qū)的投資趨勢迅速明朗起來，“一些三線城市已經(jīng)進(jìn)入大量資金，從而造成了價(jià)格的上漲。”

　　商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控后的火爆則更加明顯。5月15日，SOHO中國網(wǎng)售的15套房，包括商鋪和寫字樓甚至在當(dāng)天遭到了“秒殺”，總成交價(jià)超過1.36億元。最令住宅開發(fā)商眼熱的是，商鋪寫字樓全部最高限價(jià)成交。當(dāng)天唯一掛出的一套前門大街自持物業(yè)租金競買，也以1500元/平方米每月一口價(jià)被網(wǎng)友直接拿下。

　　在一線城市，房地產(chǎn)市場還存在著另外一種失衡：高端住宅與普通住宅的分野。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，與普通住宅成交冷淡、價(jià)格跌勢明顯不同的是，高端豪宅價(jià)格反而一直堅(jiān)挺。“就近期新開盤的幾個(gè)高端豪宅項(xiàng)目來看，高端新房仍然受到市場熱捧，與周邊二手樓盤形成較大反差。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日稱。

　　園墅總經(jīng)理助理郝悅稱，她并沒有感覺調(diào)控前后樓盤來訪和成交發(fā)生明顯變化。“業(yè)主的來訪量可能下降了10%-20%，但總體成交并沒有受影響。”據(jù)了解，園墅是主要以疊拼、聯(lián)排和雙拼別墅為主的樓盤，總價(jià)在470萬-480萬元/棟。該樓盤4月16日推出三期24套疊拼別墅，截至目前已簽約認(rèn)購15套。

　　近期推出京城首個(gè)全景觀住宅的長安太和相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近段時(shí)間的來訪來電也明顯增多，達(dá)每天20余組。計(jì)劃于5月下旬推出50余套首批別墅的遠(yuǎn)洋傲北項(xiàng)目，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前蓄客也很充分。

　　粟日認(rèn)為，從目前情況來看，高端熱而中低端冷，是市場的正常反應(yīng)。以北京為例，限購令抑制的主要是在京工作的外地人的住房需求，這部分群體工作時(shí)間不長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限。而富裕人群往往有機(jī)會(huì)找到購買資格，如通過在北京設(shè)立的公司等，而且他們傾向于一次性購買豪宅，此前多個(gè)拋售手中幾套房產(chǎn)購買高端樓盤的案例就是明證。如此一來，本已失衡的房地產(chǎn)市場，可能不得不面對更加失衡的現(xiàn)實(shí)。

　　從炒房到理性投資

　　“慣性的炒房時(shí)代已不存在。”蘇鑫在由華本機(jī)構(gòu)主辦的“山西投資峰會(huì)”上說。房地產(chǎn)投資心態(tài)已發(fā)生變化。

　　“一類心態(tài)是希望短期內(nèi)房價(jià)下降；另一類心態(tài)是長期房價(jià)會(huì)漲，但長期上漲速度緩慢。以往，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快是投資需求推動(dòng)的，但投資需求只對預(yù)期敏感。不管上述哪一類預(yù)期，其中觀望的成分都很大，更不用說像以前一樣持續(xù)購房了。炒房需求已經(jīng)基本被擠出房地產(chǎn)市場了。”秦虹解釋說。

　　但心態(tài)發(fā)生改變后，分流的投資渠道在業(yè)內(nèi)人士看來也并不穩(wěn)定。

　　令蘇鑫擔(dān)心的是，不同于“財(cái)富聚集地”的一線城市，二三線城市因不受調(diào)控限制而因民間資本轉(zhuǎn)移炒作起來的房價(jià)，一旦價(jià)格發(fā)生下跌，若沒有持續(xù)需求支撐，后果將更難估量。

　　“分流到二三線城市的購買力并沒有發(fā)生持續(xù)購買，說明他們也很謹(jǐn)慎。”秦虹認(rèn)為。

　　與此同時(shí)，秦虹認(rèn)為，分流至商業(yè)地產(chǎn)的資金也是有限的。“因?yàn)樯虡I(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)很大。開發(fā)企業(yè)一哄而上，導(dǎo)致供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)；市場上缺少優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)。如果沒有合理的資金安排，商業(yè)項(xiàng)目后期運(yùn)營收入也很難達(dá)到預(yù)期回報(bào)。所以投資商業(yè)地產(chǎn)并不會(huì)形成長期機(jī)制。”秦虹表示，“總體來講，實(shí)物投資將趨于飽和。”

　　“房產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，就是由傳統(tǒng)的炒房時(shí)代變成了理性的投資時(shí)代。”蘇鑫說。

　　引入房地產(chǎn)證券化？

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政府應(yīng)趁需求抑制的時(shí)機(jī)，培養(yǎng)更加長效的投資渠道投資機(jī)制。

　　在2011樓市財(cái)經(jīng)名人匯·一渡新新小鎮(zhèn)舉辦的“地產(chǎn)改變城市”系列論壇上，房地產(chǎn)評論人蔡鴻巖(微博 博客)表示，此輪的調(diào)控，如果壓抑時(shí)間過長，一旦出現(xiàn)放松，勢必造成更大更惡劣的反彈。包括很多地方政府、開發(fā)商也不愿意出現(xiàn)第二次反彈。必須要有持續(xù)的、有效的政策和制度，來防止這種局面的出現(xiàn)。

　　秦虹多年來一直在倡導(dǎo)房地產(chǎn)融資多元化，這是回歸本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主要原因，即解決由貧富分化帶來的社會(huì)矛盾，而房價(jià)的快速上漲，加劇了財(cái)富的兩極分化。

　　“由于投資渠道有限，房地產(chǎn)才成為2009年和2010年眾多家庭的投資首選，甚至出現(xiàn)了恐慌性購房，進(jìn)一步加大了市場供求關(guān)系的壓力。從2009年開始，政府強(qiáng)調(diào)要切實(shí)有效地增加供應(yīng)，但這在短時(shí)間內(nèi)難于做到。”秦虹認(rèn)為，解決房地產(chǎn)投資難題，應(yīng)該引入房地產(chǎn)市場證券化。“以往民間資本量小，現(xiàn)在民間資本已經(jīng)很充裕，而投資渠道又變得不明確，所以房地產(chǎn)直接融資一定是勢在必行的趨勢。”

　　不過，秦虹坦承，盡管呼吁多年，但目前仍是在培育期。她認(rèn)為，這需要制度環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)。機(jī)構(gòu)投資者須有一個(gè)良好的生存環(huán)境，一個(gè)暢通的經(jīng)營體系的支持。普通居民要有一定投資門檻，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)限制。

　　房地產(chǎn)基金先行者蘇鑫表示，基金仍在困境中求解，開發(fā)商寧可選擇信托也不愿意選擇基金，而私募也經(jīng)常受到民間投資者質(zhì)疑。但他認(rèn)為，房地產(chǎn)證券化一定是趨勢。這可以令更多老百姓分享房地產(chǎn)的成果。他所接觸的一些煤老板已經(jīng)在運(yùn)營煤礦時(shí)使用PE。