市場遇冷地產(chǎn)商不堪資金壓力 違規(guī)售房屢禁不止

　　近日，北京、上海等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目被爆出在沒有定價(jià)和預(yù)售證的情況下，違規(guī)辦理相關(guān)VIP卡收取預(yù)訂款的情況。而據(jù)地產(chǎn)新規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有預(yù)售證便不能變相收取定金等費(fèi)用。對此，樓市著名評論人、聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒(微博 博客)就對《證券日報(bào)》記者表示，上述情況在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)可以說是普遍存在的，“很多開發(fā)商在項(xiàng)目沒有拿到預(yù)售證的情況下都會用這種辦卡優(yōu)惠的方式積攢客源，而在積攢客源開發(fā)商也能提起收回部分資金，因此他們開盤前經(jīng)常使用的一招。”

　    違規(guī)售樓不是個(gè)案

　　“辦白金卡充1萬抵5萬、充3萬抵20萬”，這是不少房地產(chǎn)項(xiàng)目在開盤前經(jīng)常打出的廣告。和以前相比，現(xiàn)在辦卡抵錢這種優(yōu)惠活動一般是房地產(chǎn)開發(fā)商和第三方機(jī)構(gòu)一起合作的，錢都是交給第三方機(jī)構(gòu)，不像以前直接由自己收取。而開發(fā)商會將優(yōu)惠的金額直接從購房者的總房款里減掉。

　　不過有律師就表示，如今開發(fā)商雖然將收的定金存放在第三方機(jī)構(gòu)，但仍然違反了相關(guān)規(guī)定。

　　記者在某門戶網(wǎng)站看到，其宣傳的北京13個(gè)5月下旬開盤的項(xiàng)目中，多個(gè)項(xiàng)目存在沒有定價(jià)便推出辦卡優(yōu)惠的情況。央視近期的報(bào)道中也顯示，北京至少有20個(gè)項(xiàng)目存在上述情況。

　　除了北京地區(qū)外，另一一線城市上海也出項(xiàng)了相似的情況。某知名品牌房企在上海寶山區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目便在尚未獲得預(yù)售證的情況下通過商業(yè)網(wǎng)站發(fā)放白金卡。

　　而在住建部去年4月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

　　違規(guī)獲利遠(yuǎn)大違規(guī)成本

　　那么，為什么在有關(guān)部門明令禁止的情況下，包括不少知名品牌房企在內(nèi)開發(fā)商還要頻頻違規(guī)呢？

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士就表示，這種沒有預(yù)售證，沒有定價(jià)便推出優(yōu)惠卡鎖定客源的行為對于開發(fā)商來說獲取的好處非常多，而相應(yīng)的處罰卻很輕，導(dǎo)致違規(guī)成本與違規(guī)獲利之間的極度不平衡。

　　楊少鋒就認(rèn)為，開盤前違規(guī)辦卡至少可以讓開發(fā)商獲取如下好處。第一便是提前收回部分現(xiàn)金。雖然這部分資金數(shù)量不大，但這對于現(xiàn)階段資金并不寬裕的房企來說仍顯得很重要。第二，房企通過辦卡可以大致了解客源的多少，而在對項(xiàng)目的銷售有了一個(gè)前期的摸底之后，開發(fā)商就可以此為依據(jù)對樓盤定價(jià)。如果客源多，那么房價(jià)就可以定高一點(diǎn)，而一旦來辦卡的人比較少，那么開發(fā)商就可以稍微降低一些房價(jià)，從而快速完成銷售，卻又不用承擔(dān)任何違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　而按照規(guī)定，對未取得商品房預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，由區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款百分之一的罰款；預(yù)售行為給買房人造成損失的，還要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　但在實(shí)際操作中，對于這種違規(guī)處罰的案例寥寥無幾，即使有處罰，金額也不過數(shù)萬元。例如去年7月，因違規(guī)收取預(yù)收款，北京宏懷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司僅被北京市懷柔區(qū)住建委通報(bào)并罰款3萬元。而房企通過這種違規(guī)行為所獲取的利益可能高達(dá)數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元。