從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市房?jī)r(jià)的確有所回落。3月份，北京、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米，上海新房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大達(dá)7.6%，廣州均價(jià)跌破12000元/平方米。
但是，多數(shù)入市或者觀望中擬入市的買房人，在問(wèn)到房?jī)r(jià)是否下跌的時(shí)候都直搖頭。
歸納起來(lái)，老百姓感受不到房?jī)r(jià)真實(shí)下降的原因不外以下六個(gè)方面：
一，供求受制于調(diào)控政策產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性矛盾，包括有效供求量的矛盾、降價(jià)形式與剛需對(duì)性價(jià)比要求的矛盾。
我們只能說(shuō)調(diào)控唯一最明顯的結(jié)論是將實(shí)際需求分割為兩類，一類是類似于熱錢性質(zhì)的投資，即將余錢用于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對(duì)抗通脹；另一類是不得不買的剛需，否則很難解釋市場(chǎng)現(xiàn)象。
而各類有效融資途徑的收緊，更加劇了這種市場(chǎng)供求關(guān)系下的結(jié)構(gòu)性矛盾。
第一種矛盾是有效供求量的矛盾，即原有基于市場(chǎng)的大量供應(yīng)因?yàn)檎{(diào)控，多數(shù)變得無(wú)效，這種無(wú)效基于調(diào)控要求下開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，就象9070政策演變?yōu)樾粜捅榈亻_(kāi)花一樣，變種代替的正統(tǒng)。而當(dāng)市場(chǎng)有效供應(yīng)量減少了，降價(jià)要么失效，依然無(wú)成交，要么就是停滯，即價(jià)格不變而無(wú)成交。在有效成交里，房?jī)r(jià)只能上漲。
第二種矛盾是降價(jià)形式與剛需對(duì)性價(jià)比認(rèn)知的矛盾，開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)并不會(huì)是數(shù)字上的，并且降價(jià)銷售不會(huì)針對(duì)消費(fèi)者，反而會(huì)針對(duì)政策直接實(shí)施促銷，這是一個(gè)真理級(jí)認(rèn)識(shí)，開(kāi)發(fā)商用于應(yīng)付政策的降價(jià)或促銷才是真正正在市場(chǎng)上發(fā)生著的事實(shí)，比如稀釋首付、做假按揭、提供虛假資料、免息分期貸款等，是誰(shuí)供給開(kāi)發(fā)商這樣做的膽子呢，是暴利，因?yàn)榧词故袌?chǎng)變相融資成本已經(jīng)高達(dá)50%，相對(duì)于100%-300%甚至更高的自有資金回報(bào)率，正常人都相信會(huì)做如何選擇。
二，降價(jià)產(chǎn)品選擇上的背離，即開(kāi)發(fā)商擬降價(jià)銷售的產(chǎn)品，與市場(chǎng)上目前擬入市買房人在需求產(chǎn)品存在價(jià)格與功能面積方面的背離。
基于前面的一種判斷，兩類需求對(duì)開(kāi)發(fā)商擬降價(jià)銷售的產(chǎn)品實(shí)際是格格不入的。最主要的差異產(chǎn)生于總價(jià)與功能面積方面的背離。
市場(chǎng)上，理念領(lǐng)先者、被逼降價(jià)者與觀望者充其量各占一半，觀望者往往是持有產(chǎn)品有一定優(yōu)勢(shì)，或地段居優(yōu)或產(chǎn)品稀缺或存在市政方面的重大利好，而被逼降價(jià)者則往往中小型企業(yè)居多且資金鏈比較緊張，這類開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的往往是短線產(chǎn)品，投資者看不上眼，剛需者買來(lái)浪費(fèi)或者承擔(dān)不起總價(jià)。領(lǐng)跌者如萬(wàn)科，其房?jī)r(jià)本身就高出市場(chǎng)一大截，降了也不會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)方面統(tǒng)計(jì)結(jié)果的下降。
越調(diào)控，這種背離越充分。
因有一說(shuō)，調(diào)控誤傷了窮人就是這個(gè)道理，實(shí)質(zhì)降價(jià)的產(chǎn)品買不起，降價(jià)了且買得起的，因?yàn)檎{(diào)控提升了門票，即首付，由買得起變?yōu)榱速I不起。更不用提限購(gòu)了。
三，捂盤利潤(rùn)并沒(méi)有因?yàn)檎{(diào)控或者成交量下滑被攤薄。
筆者研究認(rèn)為，在中國(guó)樓市一直存在一只隱形的手，既不是市場(chǎng)之于行政，而是誕生于土地二元制及城鄉(xiāng)差異條件下的捂盤機(jī)制，這是一種利益博弈下的機(jī)制，滋生于制度缺陷。
而捂盤機(jī)制下的捂盤利潤(rùn)一分為二，一是來(lái)自于土地時(shí)間價(jià)值倍增帶來(lái)的土地囤積利潤(rùn)，另一是來(lái)自于開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制與分期開(kāi)盤銷售制造供應(yīng)緊張所形成的營(yíng)銷紅利。
而調(diào)控稀釋了地方政府的土地財(cái)政，地方政府為了照顧本地發(fā)展而對(duì)開(kāi)發(fā)周期控制網(wǎng)開(kāi)一面，此種條件下中央政策難于在地方得到很好的執(zhí)行，發(fā)改委一房一價(jià)制度遭遇軟執(zhí)行便是證明。
基如此，開(kāi)發(fā)商基于制度產(chǎn)生的捂盤利潤(rùn)便不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控緊縮等或者直接是成交量下滑而被攤薄。
自然房?jī)r(jià)沒(méi)有發(fā)生快速下跌或者普跌，老百姓又如何尋得真實(shí)的降價(jià)后果呢？
四，產(chǎn)品定位調(diào)整抓住了消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的七寸。
如果仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策象王大娘的裹腳，又臭又長(zhǎng)，為什么有此舉，主要受利益集團(tuán)擺布。而這種調(diào)控周期長(zhǎng)政策出現(xiàn)間隔時(shí)間加大，導(dǎo)致的直接后果就是開(kāi)發(fā)商直接抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行了完全的調(diào)整，包括土地儲(chǔ)備方面的戰(zhàn)略調(diào)整，還包括產(chǎn)品定位方面的供應(yīng)調(diào)整，而這一點(diǎn)正好吻合目前的市場(chǎng)需求，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)品定位調(diào)整，抓住了消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的七寸，即會(huì)在不斷調(diào)控環(huán)境下頂風(fēng)買房，咱就提供什么樣的產(chǎn)品，并營(yíng)造對(duì)應(yīng)的旺銷氛圍。
關(guān)于這一點(diǎn)筆者在上篇房?jī)r(jià)沒(méi)有真實(shí)下跌的根本原因中提及，即開(kāi)發(fā)商針對(duì)小眾市場(chǎng)予以供應(yīng)，導(dǎo)致調(diào)控所造成的買方市場(chǎng)反轉(zhuǎn)為賣方市場(chǎng)。比如萬(wàn)科在房產(chǎn)的項(xiàng)目、星河灣、湯臣一品，這些項(xiàng)目的消費(fèi)很難受調(diào)控影響。再比如綜合性質(zhì)項(xiàng)目中的商業(yè)用地建設(shè)的小戶型投資公寓，基本能夠不受政策影響，回報(bào)也比較穩(wěn)定且高，政府又不會(huì)制約開(kāi)發(fā)商有關(guān)返租及強(qiáng)調(diào)高額回報(bào)承諾的營(yíng)銷策略。
五，目前市場(chǎng)成交下的需求剛性導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性回漲，抵消了統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
公布的是房?jī)r(jià)同比或環(huán)比的漲幅，這已經(jīng)消除了成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的影響。而實(shí)際上，目前市場(chǎng)成交主要受兩類需求支持，一類是投資需求，包括異地一次性付款或者集資性質(zhì)的投資、本地中高端住宅的消費(fèi)；另一類是剛性需求，調(diào)控讓剛性需求更為剛性，那些必買房者只能在現(xiàn)有的價(jià)格體系，即有漲有跌，有真跌有假摔的狀態(tài)下，本著購(gòu)買力與夙愿平衡的原則來(lái)買房，這直接導(dǎo)致買房者互相承擔(dān)漲跌，導(dǎo)致價(jià)格下降無(wú)法感受，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，甲買了一套一百平的房?jī)r(jià)漲5%的房子，乙買了一套八十平的房?jī)r(jià)降5%的房子，合并統(tǒng)計(jì)的結(jié)果是房?jī)r(jià)反而上漲了。這種簡(jiǎn)單的模型反映的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，或者一種假象，那就是買漲成為一種永恒。
六，降價(jià)尚欠火候。
還必須明確的是，盡管輿論一邊倒地說(shuō)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至，但真正出現(xiàn)拐點(diǎn)，應(yīng)以房?jī)r(jià)普跌為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以統(tǒng)計(jì)數(shù)字為準(zhǔn)。更重要的是，降價(jià)至拐點(diǎn)出現(xiàn)，是個(gè)漫長(zhǎng)的博弈過(guò)程。在進(jìn)入拐點(diǎn)程序前，開(kāi)發(fā)商不會(huì)一氣子調(diào)低新盤價(jià)格，也不會(huì)將存量房低價(jià)或折扣出售，而首先會(huì)借助促銷手段及贈(zèng)送銷售來(lái)?yè)Q取成交量。換言之，是開(kāi)發(fā)商降價(jià)尚欠火候?qū)е吕习傩崭惺懿坏椒績(jī)r(jià)真實(shí)下降。
