多數(shù)思考?xì)w結(jié)房價在從嚴(yán)調(diào)控下沒有如期下跌的原因是：
降價本身有延緩過程，即首先是資金吃緊，然后是促銷，再然后是折扣銷售，再然后是實質(zhì)性降價求售，再然后才是普跌的出現(xiàn)。
其實這是一種理想模型，如同領(lǐng)漲一樣，房價要跌將下去，必須有領(lǐng)頭的，可惜的是，象2008年萬科領(lǐng)跌那會，由于緊跟而來的救市，多數(shù)本來準(zhǔn)備降價的開發(fā)商被政策止住而沒有實質(zhì)性下跌。
調(diào)控政策針對的是宏觀層面上的，普遍意義上的，如要求房價漲幅或跌幅保持合理水平，如要求普通住宅成為居民真正買得起的商品類型，而事實上收入差異的客觀存在，開發(fā)商針對小眾市場營銷，依然收個盤滿缽滿，這是導(dǎo)致調(diào)控后至今沒有出現(xiàn)房價如期下跌的根本原因。
大家可能還記得廣渠路15號，導(dǎo)致國進(jìn)民退之爭的一個地王，方興置業(yè)拿的地，現(xiàn)在該項目以純粹高層面目正式面市，一期開盤價48000元以上，并被搶購一空，除少量推出房源試探市場外，最主要的原因在于該項目探討了終極住宅的另一種可能性，針對那些非金領(lǐng)階層的中堅人士提供高層類別墅產(chǎn)品，首期面積控制在300左右，兩梯兩戶，后期將會有幾百平米至上千平米的單元別墅（高層平層）出現(xiàn)。
此前合生霄云里旺銷，湯臣一品三年間三倍上漲的單價，已經(jīng)讓這類產(chǎn)品正在蔓延。
而在眾多的二線城市，賣得最好的也可以劃歸小眾市場行列，如武漢黃金周期間日均銷售450余套，比較被看好的產(chǎn)品，套型面積都在130-150之間，良好的地段以及不低的總價，為什么受到市場的承認(rèn)呢，一來是真正宜居的用地在減少，更主要的原因在于頻繁調(diào)控以及房價久高不下，一些中堅階層選擇一次性到位的置業(yè)方式，而且，未來經(jīng)濟(jì)更次繁榮也被認(rèn)可，留有更多的余地用于未來實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的二次創(chuàng)業(yè)，也是這些消費者的主要思考方式。
在三線城市我們發(fā)現(xiàn)，別墅及別墅類產(chǎn)品正在開花結(jié)果，也與這些城市房地產(chǎn)的開發(fā)水平不精細(xì)而房價卻因為宏觀經(jīng)濟(jì)原因與貨幣量多而不斷看漲有關(guān)，大至號稱十三個港的武漢，小至吉林邊陲的丹東，小別墅成為搶手貨品可為管窺。
而一些品牌開發(fā)商以規(guī)模地塊進(jìn)入二三甚至四線城市，集約開發(fā)以及成品房，精工而大營銷的做派，都實際上形成了類似于小眾群體的開發(fā)方針，相當(dāng)于用一個中高檔的價位實際快速銷售，自然統(tǒng)計結(jié)果的房價很難下地。
我們再來看看接下來的故事：
現(xiàn)在比較嚴(yán)格的政策主要是一房一價、首付比、清理閑置土地、緊縮信貸、禁止社會資金進(jìn)入樓市，可能的途徑還有禁止外資進(jìn)入中高端住宅，稅收盤整等。
由于資金永遠(yuǎn)能夠獲得高于社會平均利潤水平的回報，所以資金集中帶來的力量是無窮的，完全可以抵消信貸緊縮的影響；又因為消費者可以選擇異地投資置產(chǎn)，通過與開發(fā)商互相之間的聯(lián)合融資或間接炒樓，或者直接選擇一次性付款，回避按揭方面的限制。
還有一種力量阻止房價下跌來自于地方政府的變相保護(hù)，比如許多二三線城市對出讓用地進(jìn)行了性質(zhì)上的綜合，原來的住宅用地，通過變性變成了綜合用地，而商業(yè)地產(chǎn)比例的增加會削弱政策對房價的直接控制。
與此同時，政府嚴(yán)格控制供應(yīng)比例，即要求各地嚴(yán)格實施9070政策，這實際增加了舒適房源的銷售紅利，也是阻止房價真實下跌的次要因素之一。
認(rèn)識到根本原因后，政策的控制應(yīng)該著眼于土地屬性、規(guī)劃條件約束、硬化開發(fā)條件等方面，再結(jié)合自有資金率及清理土地方面的稅收，收緊開發(fā)商融資路徑，這才是治本之舉。
