蘇州二手房驚現(xiàn)“直降50萬(wàn)”

　　一手房跟二手房互為因果、互相影響。在限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策對(duì)一手房產(chǎn)生較大影響的同時(shí)，也讓蘇州的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了成交低迷的情況。近日，記者發(fā)現(xiàn)，在蘇城二手房買賣的網(wǎng)站上，出現(xiàn)了不少掛牌價(jià)大幅下降的房產(chǎn)信息，其中甚至出現(xiàn)了“總價(jià)直降50萬(wàn)”的字眼。

　　有專家表示，根據(jù)蘇州一、二手房成交月均價(jià)曲線圖來(lái)看，蘇州的房?jī)r(jià)在不遠(yuǎn)的將來(lái)很有可能會(huì)出現(xiàn)下降的情況。

　　一套三居室直降50萬(wàn)

　　“在原掛牌價(jià)上直降50萬(wàn)元急售，超性價(jià)比，望有緣人來(lái)認(rèn)領(lǐng)。 ”記者發(fā)現(xiàn)，“急于降價(jià)拋售”的，是一套位于吳中區(qū)通達(dá)路的星嶼仁恒148平方米三室兩廳房源，目前售價(jià)在200萬(wàn)元，換算下來(lái)，每平方米單價(jià)為13514元。同樣在這個(gè)小區(qū)，另有一套也自稱“直降50萬(wàn)元”的147平方米房源，登記資料顯示，目前該房售價(jià)為230萬(wàn)元，賣主稱“當(dāng)初的購(gòu)入價(jià)為220萬(wàn)元”。“以售價(jià)230萬(wàn)元的房源為例，買賣這套房子，賣方要出5.55%營(yíng)業(yè)稅、1%的個(gè)人所得稅，總計(jì)15.065萬(wàn)元。即超過(guò)賣方掛牌價(jià)所賺的10萬(wàn)元了。這還不包括中介費(fèi)用。 ”“當(dāng)然，這還要看買賣雙方是怎么商議涉及的稅費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。 ”

　　該分析師表示，“在遭遇政策調(diào)控后，蘇州二手房市場(chǎng)與新住宅房類似，成交情況也出現(xiàn)了持續(xù)的不景氣，部分房東或者出于恐慌、或者出于資金周轉(zhuǎn)有困難，出現(xiàn)降價(jià)求售。 ”

　　記者注意到，有相當(dāng)一部分房源都打出了掛牌價(jià)大幅下降的信息，其中，少的“總價(jià)下降2萬(wàn)元”，多的則“下降五十萬(wàn)元”，“降價(jià)二三十萬(wàn)元”的也非常多。

　　300萬(wàn)元房源搜索率大幅下降

　　與掛牌價(jià)變動(dòng)相對(duì)應(yīng)的是，目前二手房源的網(wǎng)上搜索率也出現(xiàn)了較大變化。其中，300萬(wàn)元以上房源的搜索率更是出現(xiàn)了大幅下降。

　　300萬(wàn)元以上二手房源的搜索率在去年4月總搜索率中的占比為6.54%，今年4月下降到了1.42%，別墅搜索率的下降幅度同比也達(dá)到了50%以上。“其實(shí)，業(yè)內(nèi)都清楚，二手房的掛牌價(jià)是一個(gè)沒(méi)有意義的指標(biāo)，房東隨時(shí)都有可能進(jìn)行調(diào)整。真正能夠反映二手房市場(chǎng)成交情況的指標(biāo)應(yīng)該是成交量和搜索率。今年的限購(gòu)政策出臺(tái)后，蘇州二手房成交套數(shù)持續(xù)低迷。隨著政策的深入實(shí)施和信貸的不斷收緊，對(duì)二手房市場(chǎng)的影響會(huì)更趨明顯。 ”兆豐不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)、市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊肇峰告訴記者。

　　剛剛過(guò)去的一周(5月9日至15日)，蘇州共成交住宅類二手房319套，但是比起2010年的周平均560多套和2009年的周平均890多套來(lái)，下跌的幅度相當(dāng)明顯。“在銀行首套房房貸收緊、樓市限價(jià)等多重因素影響下，蘇城很多新樓盤開(kāi)始了策略性降價(jià)，二手房市場(chǎng)也在一手房的風(fēng)向標(biāo)作用下，掛牌價(jià)出現(xiàn)了下降。就現(xiàn)狀來(lái)看，不少購(gòu)房者因?yàn)檎叩念l頻調(diào)整，還不了解市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)置業(yè)計(jì)劃進(jìn)行了延遲。 ”分析師這樣說(shuō)。

　　“蘇州房?jī)r(jià)近期可能會(huì)下降”

　　“從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)分析，目前政府所有的調(diào)控政策都在發(fā)揮作用。 ”楊肇峰分析，限購(gòu)令的執(zhí)行、信貸的緊縮等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都非常大，這些政策已經(jīng)直接影響到了蘇州新住宅的成交情況，使得3月以來(lái)蘇州樓市的一手房成交量出現(xiàn)了銳減。

　　在楊肇峰向記者提供的蘇州近年一手房和二手房成交各月均價(jià)變化圖上，可以非常清晰地看到，從2007年的全年總成交57426套，到2008年的34589套，再到2009年的76859套和2010年的46790套，蘇州一手房的成交量變化曲線相當(dāng)清晰：從2007年到2009年，完成了第一個(gè)“U”形。從2010年開(kāi)始，又在開(kāi)始第二個(gè)“U”，“2011年極有可能進(jìn)入第二個(gè)‘U’形的底部”。楊肇峰判斷，2011全年成交量應(yīng)該比2008年略好些，但肯定低于2009年成交量，“估計(jì)僅為2009年成交量的六七成樣子，全年約在4.5萬(wàn)套至5萬(wàn)套之間。二手房的成交變化也是相應(yīng)的。 ”

　　“由于市場(chǎng)觀望氣氛濃厚加上高端房源成交拉動(dòng)，目前蘇州市區(qū)一手房的成交均價(jià)依舊保持在高位。“一手房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺讓二手房的價(jià)格也不會(huì)輕易下降。 ”楊肇峰說(shuō)，因?yàn)槎址康馁I賣還要繳納各種稅費(fèi)，是個(gè)不小的數(shù)目，“除非有個(gè)別賣家急于周轉(zhuǎn)資金。 ”但是再看成交均價(jià)的曲線圖，從2009年的7340元/平方米到2010年的9667元/平方米，蘇州一手房各月均價(jià)變化呈現(xiàn)的是一路向上的直線形，“去年最高值出現(xiàn)在10月份，達(dá)11499元/平方米，此后，國(guó)家政策密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)也會(huì)應(yīng)勢(shì)而下。從這張各月均價(jià)變化圖來(lái)分析，蘇州的房?jī)r(jià)在不遠(yuǎn)的將來(lái)很有可能會(huì)出現(xiàn)下降的情況。 ”