房企銷售和資金壓力驟增 房價拐點或加速逼近

　　上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企銷售面積和銷售金額增速放緩或下滑，其中萬科銷售面積和銷售金額僅實現(xiàn)個位數(shù)增長，保利銷售面積出現(xiàn)下滑，金地銷售面積和銷售額更是雙雙下滑，為歷史上各相關(guān)公司單月銷售數(shù)據(jù)中罕見景象。

　　陸續(xù)披露的上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房企銷售面積和銷售金額增速放緩或下滑，其中萬科銷售面積和銷售金額僅實現(xiàn)個位數(shù)增長，保利銷售面積出現(xiàn)下滑，金地銷售面積和銷售額更是雙雙下滑，為歷史上各相關(guān)公司

　　單月銷售數(shù)據(jù)中罕見景象。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴也進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分企業(yè)甚至被迫求助于利息高達(dá)40%的“高利貸”。

　　分析人士認(rèn)為，目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動，甚至出現(xiàn)加碼跡象。隨著銷售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企未來只能通過加大促銷力度，以價換量。由此推測，下半年房價下跌是大概率事件，房價拐點或加速逼近。

　　上市房企4月銷售大滑坡

　　近日，四大一線房企“招保萬金”中，三家公布了4月銷售情況。其中，萬科4月份實現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米、銷售金額79億元，同比分別增長7.1%和1.3%。但從單月銷售面積和銷售金額的同比增速來看，萬科今年1月至4月數(shù)據(jù)呈逐步下降趨勢，4月份的同比增速更是首次下降到個位數(shù)。對此，萬科表示，調(diào)控對市場的影響十分明顯，成交速度普遍放緩。

　　保利地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份公司實現(xiàn)簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%，但簽約金額同比上漲63.41%至66.84億元。

　　引人注意的是，金地集團(tuán)的銷售情況出現(xiàn)了“雙降”——4月份公司實現(xiàn)簽約面積12.7萬平方米、簽約金額17.7億元，同比分別下降16.9%和3.2%。

　　上述幾家地產(chǎn)龍頭的銷售情況也是全國房地產(chǎn)市場狀況的一個縮影。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)則顯示，1-4月全國房地產(chǎn)投資和新開工面積分別同比增長34.4%和24.4%；但1-4月份全國商品房銷售面積和銷售額同比增長僅6.3%和13.3%，銷售面積累積增速回落8.6%，4月單月的銷售面積同比下降10%，環(huán)比下降24%。

　　部分房企被迫求助“高利貸”

　　在銷售下滑的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境則進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　根據(jù)上海證券報記者調(diào)查，目前，民間借貸資本已經(jīng)開始警惕房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力，并在提高利息的同時，進(jìn)一步提高貸款門檻，開始對房企抵押物、償債來源，甚至法人信用等進(jìn)行嚴(yán)格審查。

　　一位上海的民間放貸人士向記者表示，目前民間資本對房地產(chǎn)商的貸款利息在30%左右，最高甚至接近40%。其中，有上海物業(yè)做抵押的房地產(chǎn)企業(yè)融資便利性較高，利息也略低，約為20%左右。“因為有上海物業(yè)做抵押，比較安全。”該人士稱。

　　據(jù)他介紹，一家不久前成功地從民間融得資金的企業(yè)，就用位于上海市區(qū)的數(shù)套高檔別墅作為抵押，每套3600萬元的別墅，最終評估作價1800萬元/套。也就是說，一旦償債無力，債主方可以以極低的價格獲得這些物業(yè)。“這家企業(yè)在銀行有大量債務(wù)沒有還清，因此不可能從銀行體系獲得貸款，所以只能找我們?nèi)谫Y。”貸款方稱，也正因為抵押物資質(zhì)較好，這家房企的利息成本在20%左右。

　　另據(jù)了解，目前溫州民間資本對房地產(chǎn)商的貸款利息高于上海，約在30%以上。“他們對項目的考查也越來越嚴(yán)格，比如對抵押物的要求，償債來源的考查，甚至法人代表的信用資質(zhì)等。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　除了民間資本外，房地產(chǎn)信托的門檻也在提高。中國銀監(jiān)會主席劉明康日前表示，要對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要本著市場化原則和審慎經(jīng)營要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)。

　　一家信托公司高層表示，其實，目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及樓市銷售狀況已經(jīng)提醒信托公司提高對房地產(chǎn)信托的警惕。但是，也不排除一些公司在業(yè)績驅(qū)動下繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)信托的可能性，其中部分公司還以保障房之名希望順利發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。這種動向已引起監(jiān)管層關(guān)注。

　　據(jù)了解，目前房地產(chǎn)信托利息成本已經(jīng)高達(dá)22%甚至25%。“用高利貸來形容也不為過。”一家房地產(chǎn)公司高層表示。

　　近年來，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，2002年前后，銀行信貸是房企融資的最大來源，而到了2010年，國內(nèi)貸款金額占房企資金來源的比例已經(jīng)下降到17.3%。“房地產(chǎn)公司希望通過銀行信貸獲得資金的模式要發(fā)生轉(zhuǎn)變。受調(diào)控影響，從銀行信貸或者資本市場上獲得資金有相當(dāng)大的難度。” 國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷稱。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在有關(guān)報告中分析，2011年將有更多房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組、合作開發(fā)、私募、股權(quán)投資等方式實現(xiàn)融資。其中中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對更窄。

　　分析人士認(rèn)為，目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動。而隨著銷售和資金壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)未來可能被迫通過加大促銷力度，實現(xiàn)“以價換量”。由此推測，下半年房價下跌是大概率事件，房價拐點或加速逼近。