房產(chǎn)稅試點(diǎn)百日： 期待過(guò)高 還是 收效偏低

　　自1月28日在滬渝啟動(dòng)試點(diǎn)，房產(chǎn)稅落地已有百日。“組合拳”作用下，兩地住宅市場(chǎng)一手房投資炒作驟然降溫。

　　“三個(gè)月征收額不及一套房?jī)r(jià)”的現(xiàn)實(shí)，讓人們感到，一邊是房產(chǎn)稅“階段性效果”離市場(chǎng)期望有距離；一邊是其在全國(guó)推廣的呼聲日高。房產(chǎn)稅改革如何進(jìn)一步順應(yīng)期待？“組合拳”又該如何發(fā)力？

　　征稅數(shù)額尚不成規(guī)模

　　備受矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在重慶、上海兩地“破冰”后，截至4月27日，上海稅務(wù)機(jī)關(guān)共受理購(gòu)房人申請(qǐng)辦理房產(chǎn)稅認(rèn)定18960件，其中認(rèn)定為應(yīng)征稅的住房2306套，上海繳納的房產(chǎn)稅在20筆左右。

　　重慶方面，截至4月底，房產(chǎn)稅稅收收入70余萬(wàn)元。重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉表示，重慶的房產(chǎn)稅征收對(duì)象主要針對(duì)獨(dú)棟別墅等高端物業(yè)，征收面不到10%，旨在遏制高端物業(yè)消費(fèi)。

　　不過(guò)，兩地稅務(wù)部門均表示，目前房產(chǎn)稅征繳不多與“時(shí)限未到”有關(guān)。上海規(guī)定當(dāng)年度稅款繳納截止時(shí)間是每年12月31日，重慶規(guī)定為每年10月份。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)看，上海今年前4個(gè)月一手商品住宅成交量創(chuàng)下6年來(lái)的同期最低；重慶高端物業(yè)普遍遇冷，獨(dú)棟商品住宅的價(jià)格較1月初下跌8%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資投機(jī)性需求的“擠出”，與房產(chǎn)稅的征收存在一定關(guān)系。

　　復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，目前兩試點(diǎn)城市征稅數(shù)額還不成規(guī)模。以上海20筆稅款、每筆5萬(wàn)元計(jì)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅征收總量可能不過(guò)百萬(wàn)元；重慶的征稅額也有限。

　　正在辦理購(gòu)房手續(xù)的上海市民高紅美告訴記者，現(xiàn)在買房會(huì)算一下是不是要繳納房產(chǎn)稅、每年繳納多少，但不會(huì)因此而影響購(gòu)買。顯然，房產(chǎn)稅實(shí)際的“威懾效應(yīng)”尚不明顯。由此不難理解：今年一季度滬、渝兩地商品住宅成交量大幅下降，但房?jī)r(jià)總體變動(dòng)不大。

　　承擔(dān)過(guò)重“期望值”背后

　　“期望房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)‘一劍封喉’，本來(lái)就不現(xiàn)實(shí)。但市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅的‘調(diào)控功能’如此看重，值得深思。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)百日之時(shí)，樓市形勢(shì)依然嚴(yán)峻。在今年上海“五一”房展會(huì)上，難覓購(gòu)房者期待中的優(yōu)惠價(jià)格。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企如此“淡定”，底氣有來(lái)自三大“抵消”的可能。

　　一是直接融資對(duì)信貸收緊的抵消。截至4月26日，已發(fā)布業(yè)績(jī)的67家上市房企一季報(bào)顯示，短期內(nèi)償債壓力并不大。不少房企還通過(guò)境外融資對(duì)沖國(guó)內(nèi)信貸收緊的效應(yīng)。

　　二是二三線城市銷售加旺對(duì)一線城市銷量萎縮的抵消。開(kāi)發(fā)商在二三線城市間尋找“騰挪空間”，民間富余資金也正從限購(gòu)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市向其他城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)14.3%，其中漲幅排名前十的城市，基本上是二三線城市。

　　三是市場(chǎng)未來(lái)可能反彈對(duì)當(dāng)下投資需求受抑的抵消。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，雖然炒房投機(jī)的需求被抑制住了，但一些熱點(diǎn)城市巨大的剛性需求是無(wú)法消除的。一旦看房者等待三四個(gè)月后房?jī)r(jià)依然沒(méi)有明顯變動(dòng)，便會(huì)放棄觀望選擇出手。開(kāi)發(fā)商趁機(jī)加大供應(yīng)，易形成“量?jī)r(jià)齊升”的局面。

　　“房產(chǎn)稅”有待加碼 “組合拳”不可松勁

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)百日之際恰逢5月——歷來(lái)是觀察全年樓市走勢(shì)的重要時(shí)間窗。

　　自4月中下旬以來(lái)，樓市升溫趨于明顯，一手住宅量?jī)r(jià)齊升的城市近半數(shù)。五月，各地開(kāi)發(fā)商將加快推盤，“量”的活躍是否會(huì)激發(fā)“價(jià)”的上漲？

　　權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)、使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的。國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等進(jìn)行調(diào)研，擬在商品房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。而國(guó)務(wù)院督察組對(duì)各地落實(shí)調(diào)控政策情況進(jìn)行督察之后，也引發(fā)了各界對(duì)更多“儲(chǔ)備政策”的期待。

　　決心之下，年復(fù)一年的樓市困局，如何擊破？第一，從嚴(yán)抑制投資投機(jī)性需求，深化房產(chǎn)稅改革。中國(guó)社科院日前發(fā)布的藍(lán)皮書(shū)建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)加快向全國(guó)推廣，以增加地方財(cái)政收入，形成穩(wěn)定的稅收來(lái)源，并抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)節(jié)收入分配差距。

　　宋會(huì)雍等專家還建議，應(yīng)根據(jù)試點(diǎn)情況完善房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，比如可在稅率基礎(chǔ)上拉大級(jí)差，增加至5-7檔稅率標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，將房產(chǎn)稅改革逐漸從增量房向存量房、高檔住宅和全國(guó)各地推進(jìn)。

　　第二，“組合拳”不能松勁。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)切實(shí)加快保障房的制度創(chuàng)新，完善“頂層設(shè)計(jì)”，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷的深刻變革，盡早走出暴利癮癥，將企業(yè)發(fā)展與保障房建設(shè)等“民生房地產(chǎn)”做強(qiáng)、做大結(jié)合起來(lái)。