世聯(lián)地產(chǎn)：房價不跌反漲 調(diào)控任重道遠(yuǎn)

　　自2010年4月份"國十條"頒布以來，這輪號稱史上最嚴(yán)的調(diào)控至今已整整一年多了。市場在調(diào)控下，成交量已漸于平淡，開發(fā)商推盤價格亦有些許折扣優(yōu)惠；尤其是近期在"房價控制目標(biāo)"要求下，深圳、廣州等城市的個別樓盤出現(xiàn)大幅折讓并火爆銷售的現(xiàn)象，讓部分人士認(rèn)為樓市價格已進(jìn)入一個下降通道。然而根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部對市場長期的跟進(jìn)了解發(fā)現(xiàn)，大幅打折銷售的樓盤僅是個別現(xiàn)象，多數(shù)樓盤雖有小幅折讓，但未必有降價；相反，若同一年前"國十條"出臺前相比，價格不降反升的樓盤比比皆是。據(jù)此，世聯(lián)研究認(rèn)為，樓市調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)。

　　房價不懼調(diào)控，仍然穩(wěn)步上漲

　　目前深圳的紅樹灣，后海以及華僑城片區(qū)在"國十條"后的這一年里，這些片區(qū)一手物業(yè)的價格在小幅度調(diào)整后均穩(wěn)步上漲。以華僑城某樓盤為例，在國十條頒布以后，價格在2010年4月到2010年9月之間有過小幅度下降后穩(wěn)步回升并且在今年的4月相比去年還漲了5%，新推出的樓盤同樣受到熱捧甚至增長20%。同樣后海的高價樓盤在今年4月的價格相比去年同期價格更是上漲了20%-30%不等。在新興區(qū)域的寶安中心區(qū)，購房者受未來的發(fā)展?jié)摿蜕鐓^(qū)配套的吸引，所在區(qū)域的樓盤出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，樓盤價格均同比增長20%左右。龍崗中心區(qū)與西鄉(xiāng)片區(qū)，雖然目前交通等生活配套尚未完善，但因其價格較其它熱點區(qū)域價格較低，同時受到購房的青睞，其價格在一年間的漲幅較其他片區(qū)更甚。

　　房價不跌反漲有其因，調(diào)控任重道遠(yuǎn)

　　央行雖然實施穩(wěn)健的貨幣政策，多次加息和調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，但在全球資金充裕和外匯儲備占款不斷增長的前提下，國內(nèi)資金實質(zhì)是充裕的。但經(jīng)濟(jì)急速發(fā)展帶來了貨幣增加和貨幣價值降低讓大家對存款的負(fù)利率、物價的上漲、保險的不確定都產(chǎn)生了畏懼。在這種高通脹的大環(huán)境下，大部分人希望通過投資來實現(xiàn)資金保值抵抗通脹，股市和樓市無疑是中國人熱錢流向的兩個大方向。但中國的證券市場還未形成較好的價值投資體系，并且伴隨著很大一部分投機(jī)者使得想投資的人望而卻步。投資房產(chǎn)無疑成為了一種抗通脹并且較有安全感的方式。尤其是稀缺的資源型住宅、新板塊住宅、城市核心區(qū)物業(yè)由于供需矛盾凸顯它們的價值，更受投資者青睞。這就是房價不跌反漲的根本原因。

　　除此之外，世聯(lián)研究認(rèn)為房價之所以不跌反漲，另有以下幾個方面的原因：

　　1、樓盤本身價值支撐。稀缺的資源型住宅、新板塊住宅、城市核心區(qū)物業(yè)由于供需矛盾凸顯它們的價值；配套設(shè)施升級，尤其名校學(xué)位的引進(jìn)是一些大型新建社區(qū)吸引剛需，支撐房價并制造淡市成交的重要原因。

　　2、市場預(yù)期支撐。一是"十二五"規(guī)劃把提高居民收入、縮小貧富差距作為十二五期間的重要工作，年均提高居民收入7%以上，收入的提高意味著可以承擔(dān)更高的房價；二是目前房價不跌反漲的現(xiàn)狀強(qiáng)化房價上漲的市場預(yù)期；三是目前部分城市的房地產(chǎn)市場依舊供不應(yīng)求，比如深圳。

　　3、開發(fā)商融資成本提高。在連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，調(diào)控政策的廣度和深度都得以擴(kuò)充。從土地， 融 資，保障房、限購以及連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備率和4次上調(diào)利率，顯示央行緊縮市場流動性的意圖十分明顯。這必然會導(dǎo)致開發(fā)商融資成本的提高，這些成本在樓市價格進(jìn)入下降通道之前，必然會轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而帶來房價的繼續(xù)上漲。

　　4、開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控的信心不減。2011年房地產(chǎn)市場在國家的不斷調(diào)控下，市場在政策趨緊與房價不跌反漲的博弈中，依然能夠保持相對平穩(wěn)的發(fā)展，這讓資金緊張的開發(fā)商面對調(diào)控仍然信心不減。