保障房建設成百強房企共識

　上市房企排定座次。 2011年5月11日，2011中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)投融資峰會在上海環(huán)球金融中心舉行。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心在會上聯(lián)合發(fā)布了《2011中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及2011中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜100強等系列測評榜單。其中，萬科、恒 大、中國海外、保利、華潤、富力等榮膺2011中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜十強。

　　綜合實力提升業(yè)績增速放緩

　　《報告》顯示，2010年，房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)仍然保持快速的增長態(tài)勢，平均總資產(chǎn)為246.08億元，同比增長45.97%。其中，萬科以2156.37億元的資產(chǎn)總額繼續(xù)領跑上市房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)總額達到全部上市企業(yè)均值水平的8.76倍，規(guī)模領先優(yōu)勢進一步擴大。

　　同時，上市房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?nèi)员３挚焖僭鲩L，營業(yè)收入平均值為74.15億元，同比上升61.84%。近三年上市企業(yè)總體營業(yè)收入水平呈上升趨勢，但增速明顯放緩。

　　資金壓力漸增融資花樣翻新

　　2010年，國家出臺多項措施收緊房地產(chǎn)融資，上市房地產(chǎn)公司面臨的資金壓力顯著上升。統(tǒng)計表明，各大銀行共計向樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)放總額逾1000億元的銀行授信，與2009年相比下滑超過60%。除銀行信貸外，上市渠道也基本停擺。A股房地產(chǎn)IPO全面暫停，香港市場IPO同樣困難重重。此外，股權(quán)融資大門基本緊閉，房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態(tài)，2010年樣本房地產(chǎn)上市企業(yè)定向增發(fā)總額下降94.60%。債券融資也同樣陷于低迷。

　　面對銀行信貸、股市融資、債券融資等傳統(tǒng)融資渠道受限，房地產(chǎn)上市公司積極拓展融資渠道，通過不同融資方式緩解資金壓力，維持企業(yè)的資金水平，房地產(chǎn)上市企業(yè)融資創(chuàng)新成為2010年房企融資方面一大亮點。

　　港股房企領先優(yōu)勢逐步擴大

　　《報告》顯示，2010年，上市房企特別是滬深上市房企受樓市調(diào)控政策的影響較為明顯。 A股上市房地產(chǎn)企業(yè)在2009年的營業(yè)收入增速為78.20%，2010年的營業(yè)收入增速下降了 20個百分點，為58.37%。而港股的上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增速在2010年提升至71.22%，環(huán)比上升了8個百分點。

　　2010年，滬深房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)業(yè)務收入均值為32.12億元，同比增長33.82%；在港上市公司房地產(chǎn)業(yè)務收入均值高達87.03億元，同比增幅同樣超過三成?？傮w而言，大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模仍然領先于滬深上市房地產(chǎn)公司，且在港上市公司房地產(chǎn)收入規(guī)模和增長速度整體始終優(yōu)于滬深上市公司，規(guī)模差距有進一步擴大的趨勢。

　　此外，盈利能力指標也顯示，滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)與在港上市房地產(chǎn)企業(yè)在盈利能力上差距顯著。除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。

　　經(jīng)營效率微降負債不容樂觀

　　《報告》顯示，2010年，受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨消化速度降低，現(xiàn)金的回流受阻，企業(yè)資金鏈面臨較大壓力。另外，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率亦出現(xiàn)不同程度下降，企業(yè)運營效率較2009年有所下降。滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨周轉(zhuǎn)率為72.15%，較2009年下降20.20個百分點；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為42.37%，下降0.78個百分點；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為31.85%，下降2.36個百分點。

　　此外，2010年上市房地產(chǎn)企業(yè)負債情況也不容樂觀，資產(chǎn)負債率指標普遍高企，資產(chǎn)負債率均值為66%。但從各大房企償債指標上看，情況好于預期且優(yōu)于往年。2010年各大房地產(chǎn)銷售業(yè)績良好，回籠資金及時，貨幣資金等自由資金盈余充沛，短期抗風險能力比往年有所提高。

　　迅速布局全國積極投身保障

　　2010年，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是競爭實力較強的上市房企進入的區(qū)域范圍進一步擴大，中西部地區(qū)二線重點城市以及更多區(qū)域的三四線城市成為房地產(chǎn)上市公司的布局熱點。競爭實力較強的上市房企大幅擴充進入城市數(shù)量，大舉進入二、三、四線城市，其中，恒 大地產(chǎn)2010年進入城市數(shù)最多，達62個，萬科、保利、碧桂園、華潤置地、金地等知名房企進入城市均超過20個。

　　另一方面，隨著我國保障性住房工作的逐步展開，不少大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已參與到保障房投資和建設的工作中來。 2010年以來，包括萬科、遠洋、華潤、保利等在內(nèi)的諸多國內(nèi)知名的大型房企都頻繁參與各地保障性住房建設，綠城集團甚至成立了專門的公司主導運營，更多地進入保障房領域已成為各大主流開發(fā)企業(yè)的共識。