成都寫(xiě)字樓驚現(xiàn)"一鍋端"

　    近期，住宅投資的“擠出效應(yīng)”日趨顯現(xiàn)在成都的寫(xiě)字樓領(lǐng)域，從一線城市功成身退的境外“熱錢(qián)”、從住宅市場(chǎng)被擠出的個(gè)人投資“熱錢(qián)”以及企業(yè)資金避險(xiǎn)和自用雙重需求的購(gòu)買(mǎi)持有“熱錢(qián)”都殊途同歸，讓成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)如沐春風(fēng)。

　　□寫(xiě)字樓一周

　　成都大宗交易頻現(xiàn)

　　寫(xiě)字樓“整購(gòu)”成風(fēng)

　　“外來(lái)資本進(jìn)入成都的很多，也希望能找到生財(cái)之路。”據(jù)中原地產(chǎn)工商鋪部負(fù)責(zé)人透露，最近有多個(gè)投行到成都來(lái)考察項(xiàng)目，從去年開(kāi)始，成都出現(xiàn)多起大宗投資成交：萬(wàn)科魅力之城商業(yè)部分約6萬(wàn)平方米零售物業(yè)以4.6億元賣(mài)給凱德商用；凱德置地城南項(xiàng)目約20萬(wàn)平方米零售物業(yè)以約5.5億元賣(mài)給嘉德資產(chǎn)管理，中匯瑪莎服務(wù)式公寓約3萬(wàn)平方米以約5億元賣(mài)給雅詩(shī)閣，而中匯廣場(chǎng)2期約4萬(wàn)平方米辦公樓以7.2億元賣(mài)給中國(guó)平安保險(xiǎn)，前三者買(mǎi)家均為外資。

　　通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，從財(cái)務(wù)核算成本的角度，企業(yè)購(gòu)置固定資產(chǎn)作為辦公自用，不僅無(wú)需擔(dān)心因市場(chǎng)租金上漲而承擔(dān)的額外負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本穩(wěn)定可控，同時(shí)還可通過(guò)固定資產(chǎn)的融資實(shí)現(xiàn)資金的靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，為日后企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展提供資金后盾；從日常辦公使用的角度，作為企業(yè)自有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，擁有寫(xiě)字樓固定資產(chǎn)既是企業(yè)形象與實(shí)力的象征，還能在空間布局、裝修配置等方面自由調(diào)配隨意投入，更為重要的是可使固定資產(chǎn)保值增值成為現(xiàn)實(shí)。

　　消費(fèi)主體的變化在寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售戰(zhàn)略上同樣有所體現(xiàn)，如花樣年這類(lèi)多盤(pán)齊發(fā)的寫(xiě)字樓領(lǐng)軍企業(yè)，干脆壓縮了自家的小型房源數(shù)量，將銷(xiāo)售重心放到500平米以上的大戶(hù)型“整購(gòu)”方面。除期房外，在二手寫(xiě)字樓領(lǐng)域，外來(lái)資本的入侵痕跡同樣隨處可見(jiàn)，某中介機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售人員就證實(shí)，“近幾個(gè)月來(lái)成交的寫(xiě)字樓，買(mǎi)家基本上都是操普通話的。”且單筆金額在500萬(wàn)元以上的大宗交易，已經(jīng)取代100萬(wàn)以?xún)?nèi)的“小打小鬧”成為市場(chǎng)主流。

　　隱患：“門(mén)外漢”蜂擁入市

　　寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)“過(guò)熱”苗頭初現(xiàn)

　　由于海量熱錢(qián)的涌入，從去年初開(kāi)始，部分“先知先覺(jué)”介入寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商就成為了圈內(nèi)最讓人嫉妒的一群：當(dāng)別人在為“限購(gòu)令”擔(dān)驚受怕、為每個(gè)月的銷(xiāo)售回款任務(wù)夜不能眠時(shí)，他們卻已是數(shù)錢(qián)數(shù)到手抽筋。近兩年來(lái)，不光是萬(wàn)科這類(lèi)地產(chǎn)龍頭，即使是一些從未涉足過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)外漢也開(kāi)始打起了寫(xiě)字樓這塊蛋糕的主意。拿中國(guó)

　　商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平的話：“你不要問(wèn)現(xiàn)在誰(shuí)做商業(yè)地產(chǎn)，你要問(wèn)現(xiàn)在誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)”。

　　事實(shí)上，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)并非想象中的簡(jiǎn)單，特別是自營(yíng)型的寫(xiě)字樓，更是需要大量的資金支撐，而且都要3-5年才會(huì)有穩(wěn)定的回報(bào)，再加上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜程度，這也是以往國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)很少涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原因。

　　與住宅物業(yè)可以直接出售獲利不同，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值建立在有效的后期管理上。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包括商業(yè)布局、招商及經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段，只有三個(gè)階段環(huán)環(huán)相扣，才能使商業(yè)地產(chǎn)獲得成功。但是，這對(duì)于大多半路出家的“門(mén)外漢”來(lái)說(shuō)，難度實(shí)在是太高了。

　　　□同步報(bào)道

　　一線城市

　　熱錢(qián)攻城略地

　　縱觀全國(guó)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，早在多年前，國(guó)際資本就已經(jīng)開(kāi)始攻城略地。2007年9月，花旗集團(tuán)將上海永新廣場(chǎng)75%股份成功出手，短短一年半多的時(shí)間里，花旗在永新廣場(chǎng)上就獲得了57.5%的增值率，這還不包括兩年來(lái)每年極為可觀的租金回報(bào)?；ㄆ旆康禺a(chǎn)投資部門(mén)表示，將籌集12.9億美元建立投資亞太房地產(chǎn)的基金，目標(biāo)是中國(guó)和印度。2008年7月，以“華爾街最詭秘的投資銀行”著稱(chēng)的高盛集團(tuán)以1.5億美元的價(jià)格，將其2005年以1.076億美元的代價(jià)從新加坡凱德置地手中收購(gòu)的上海高騰大廈輕松出讓給德國(guó)基金，轉(zhuǎn)手之間便獲取了39%的升值回報(bào)。

　　其他企業(yè)同樣不甘寂寞，以渣打、匯豐、東亞等金融機(jī)構(gòu)為先鋒的實(shí)力企業(yè)不約而同地選擇整層、整棟購(gòu)進(jìn)寫(xiě)字樓物業(yè)，為房地產(chǎn)業(yè)不斷制造亮點(diǎn)，這些金融巨頭們大手筆購(gòu)置寫(xiě)字樓不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)一步炒熱了寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　在多方“熱錢(qián)”的聯(lián)手作用下，北、上、廣、深等一線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷一輪輪的爆炸式增長(zhǎng)，然而當(dāng)樓價(jià)進(jìn)入高位運(yùn)行后，它的始作俑者又開(kāi)始瞄準(zhǔn)了另一個(gè)獵物——二線城市。“廣州每平米3萬(wàn)多的寫(xiě)字樓，月租金100元；成都每平米1萬(wàn)多的寫(xiě)字樓月租金也是100元，這就是機(jī)會(huì)！”