保利再造：激進(jìn)中注入穩(wěn)健基因

　　從7個(gè)人、56萬資金、27平方米的簡(jiǎn)陋辦公環(huán)境開始創(chuàng)業(yè)，到88個(gè)樓盤遍及全國(guó)近20個(gè)城市，到國(guó)內(nèi)綜合實(shí)力排名第二的房地產(chǎn)上市公司，保利地產(chǎn)用了16年的時(shí)間。

　　從2006年7月底上市的年?duì)I收40億元，到2010年實(shí)現(xiàn)銷售簽約661億元，保利地產(chǎn)只用了4年的時(shí)間，這是其他企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的速度。

　　2010年1月，保利地產(chǎn)提出：“用三年再造一個(gè)保利”。在這個(gè)野心勃勃的目標(biāo)的鼓舞下，保利表現(xiàn)出了更加凌厲的激進(jìn)攻勢(shì)。然而保利再造目標(biāo)的提出，恰逢史上再嚴(yán)厲的調(diào)控政策，“新國(guó)十條”、“京十二條”、“深十三條”陸續(xù)轟炸，嚴(yán)厲程度空前。

　　激進(jìn)必有代價(jià)，因?yàn)樽叩锰?，保利存貨大幅攀升，現(xiàn)金流也開始繃緊。據(jù)Wind資訊，2011年第一季度，保利的存貨1270.61億元，同比增長(zhǎng)58.01%，現(xiàn)金流為-111.12億元。

　　似乎為了順應(yīng)市場(chǎng)的改變，保利也在進(jìn)行著調(diào)整，2011年，保利地產(chǎn)拿地的速度比去年同期有所放緩，與此同時(shí)，保利開始加碼商業(yè)地產(chǎn)。

　　保利變保守了嗎？或許，保利希望通過內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工程，在激情四射的同時(shí)，為公司注入“穩(wěn)健”的基因，使得再造之路變得更為平坦。

　　落地生根戰(zhàn)術(shù)

　　4月28日下午3點(diǎn)，廣州市土地交易中心，現(xiàn)場(chǎng)所有人的目光幾乎都集中在當(dāng)天競(jìng)拍的芳村舊龍溪高爾夫球場(chǎng)地塊上，但最后參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的只有保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)。

　　結(jié)果卻讓人沒有料到，短短幾分鐘時(shí)間，保利地產(chǎn)便順利拿下了這一地塊。事實(shí)上，這一次拍地的規(guī)則有所不同，是按照“限地價(jià)，競(jìng)配建”的規(guī)則來進(jìn)行。

　　而按照廣州市國(guó)土部門的解釋，房管局對(duì)公開出讓的商品住宅用地設(shè)定公證保密的最高限制地價(jià)，競(jìng)買人報(bào)價(jià)不超過最高限制地價(jià)的，價(jià)高者得；當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人。

　　正是在這種情況下，保利地產(chǎn)僅僅以高出底價(jià)500萬元的總價(jià)拿下該地塊，報(bào)價(jià)為7.89億元，如果扣除3萬平方米的保障房建筑面積，該地塊折合樓面地價(jià)僅約5294元/平方米。

　　這是保利最新拿下的一塊地。與去年相比，保利地產(chǎn)在今年前面幾個(gè)月拿地不再像去年那樣生猛。拿地速度有所放緩，另一個(gè)明顯的變化是，其拿地的成本也低了很多。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年保利地產(chǎn)新增8幅地塊，新增權(quán)益建筑面積291.28萬平方米，地價(jià)款為78.24億元，同比分別下降了10.51%和43.12%。同時(shí)，保利地產(chǎn)的開工面積同比大幅增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，一季度其新開工面積320.31萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)154.66%。

　　這是否意味著保利地產(chǎn)面對(duì)調(diào)控正在做一些戰(zhàn)略調(diào)整？對(duì)此，保利相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，拿地比去年同期有所減少，并不是公司所做出的戰(zhàn)略調(diào)整，公司在各區(qū)域會(huì)對(duì)可能購(gòu)得的土地或者項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，也需要看具體情況，但就開工面積而言，保利今年的確會(huì)重點(diǎn)做大做強(qiáng)現(xiàn)有區(qū)域。這與去年，保利在土地市場(chǎng)的激進(jìn)風(fēng)格形成了不小的反差。去年，保利進(jìn)入到了很多新的城市，截至2010年底，保利地產(chǎn)已進(jìn)入全國(guó)34個(gè)城市。在今年一季度，保利只進(jìn)入了合肥、慈溪以及德陽等城市。

　　但是，進(jìn)入一個(gè)新的區(qū)域市場(chǎng)，并不簡(jiǎn)單意味著拿地、建房、賣房如此簡(jiǎn)單，也還需要品牌的支持。也就是說，目前保利會(huì)深耕之前進(jìn)入的新城市，落地生根。

　　二級(jí)城市保利旋風(fēng)

　　放慢擴(kuò)張腳步的同時(shí)，并不意味著發(fā)展速度的放緩。

　　相反，保利每到一地，總是能刮起一股“保利旋風(fēng)”。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊曾在公開場(chǎng)合表示，“保利地產(chǎn)的模式是"今年拿地，今年開工，明年銷售"的快銷模式”。此種追求現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的模式在央企當(dāng)中極少，事實(shí)上，例如招商、華僑城這樣的央企往往在近年的發(fā)展過程當(dāng)中選擇了較為保守的發(fā)展模式，而保利的發(fā)展模式則頗顯激進(jìn)。

　　2010年，保利成為了成都樓市的銷售冠軍，離2008年保利初到成都僅過去了三年。2009年9月及11月，低調(diào)的保利地產(chǎn)通過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)研，終于在龍盤虎踞的南京城連連攻城拔寨，取得了兩幅地王，令業(yè)界驚詫。

　　然而，更讓業(yè)界驚詫的是，保利突破了南京原有的慢節(jié)奏開發(fā)模式，從拿地到面市居然在短短8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)。保利這樣的速度，是很多其他企業(yè)所望塵莫及的。

　　軍企和國(guó)企的背景為保利地產(chǎn)蒙上了一層神秘的色彩。保利整個(gè)企業(yè)中的軍隊(duì)基因給保利地產(chǎn)注入了強(qiáng)大的執(zhí)行力，保利奉行雷厲風(fēng)行的作風(fēng)。

　　這也確保了保利能夠迅速轉(zhuǎn)身。

　　2007年，包頭保利花園作為保利地產(chǎn)的第一個(gè)二線城市項(xiàng)目開售，這吹響了保利進(jìn)軍二線城市的號(hào)角。隨后，保利地產(chǎn)逐漸進(jìn)入全國(guó)多個(gè)城市。保利2009年全年銷售業(yè)績(jī)中，一線城市占47%，二線城市占53%，這是保利上市以來，二線城市收入首次超過一線城市。

　　從去年開始，保利拿地的區(qū)域有了非常明顯的策略調(diào)整。即從以往的專注于一線城市，延伸到了二線城市，而且比重正在逐漸增大。其中，重慶、成都、武漢、佛山等二線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)占據(jù)了重要位置，武漢地區(qū)的土地儲(chǔ)備更是趕超了總部廣州。

　　二三線城市的布局已經(jīng)成為保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。從2010年全年的銷售額地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州三個(gè)一線城市的簽約額約占三分之一，二三線城市的份額占到三分之二。

　　一方面完善自身的全國(guó)布局，另一方面降低了一線城市“搶地”的成本，而且在一定程度上，還避開了調(diào)控的中心區(qū)域。同時(shí)也是保利的必要策略，因?yàn)樵缜氨阌袠I(yè)內(nèi)專家向時(shí)代周報(bào)記者表示，一線城市的市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，如果企業(yè)希望保持持續(xù)發(fā)展，必須進(jìn)入到二三線城市。

　　此前，保利副總經(jīng)理胡在新就向時(shí)代周報(bào)記者表示，保利地產(chǎn)今年推出的很多項(xiàng)目都在二三線城市，將在很大程度上化解限購(gòu)令對(duì)保利的影響。

　　但是，保利仍然感受到了調(diào)控所帶來的陣痛。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在此前的股東大會(huì)上提到，之前開盤當(dāng)日的去貨量平均達(dá)到90%以上，去年下半年，更是一開盤達(dá)到100%的去貨量，但是，今年一季度公司平均去貨量只有68%，她認(rèn)為，70%是一個(gè)比較合理的水平。

　　“到目前為止，還沒有感覺到比2008年還冷。”宋廣菊在股東會(huì)上，向提問者這樣回答道。這種說法不無道理，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的金融危機(jī)突然襲來，業(yè)內(nèi)都措手不及，而目前的保利與當(dāng)時(shí)相比，已經(jīng)進(jìn)行了很多的戰(zhàn)略布局，能夠打更狠的硬仗。

　　在快速發(fā)展的同時(shí)，保利不得不面對(duì)融資難度變大的難題。在資金方面，保利地產(chǎn)除了在資本市場(chǎng)“排隊(duì)”等候相關(guān)部門開閘放行以外，也在開拓新的融資渠道，比如房地產(chǎn)基金。2010年，保利地產(chǎn)就已發(fā)起設(shè)立了信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司，年內(nèi)完成募集資金24億元，完成6個(gè)項(xiàng)目投資。據(jù)此前保利相關(guān)人士透露，2011年計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)充基金整體規(guī)模。

　　商業(yè)物業(yè)投資或達(dá)30%

　　下一步，如何發(fā)展，保利也在反思。一個(gè)重大的變化就是，保利在保持激進(jìn)風(fēng)格的同時(shí)，開始悄然布局較“穩(wěn)”的商業(yè)地產(chǎn)。

　　按照保利的計(jì)劃，在3-5年內(nèi)商業(yè)物業(yè)的投資比例將達(dá)30%，持有型物業(yè)面積由目前的100萬平方米增加到300萬平方米。宋廣菊曾公開表示：“縱觀國(guó)際大型地產(chǎn)公司的發(fā)展，到后期都是持有一定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，這樣住宅的銷售可以加速資金的回籠，而商業(yè)物業(yè)的持有則是一種穩(wěn)定的發(fā)展，對(duì)公司抗風(fēng)險(xiǎn)有一定的好處。”

　　宋廣菊曾在之前的股東大會(huì)上提到，在“十一五”的時(shí)候，保利是說要“適當(dāng)增持商業(yè)地產(chǎn)”，當(dāng)時(shí)有主動(dòng)也有被動(dòng)，并沒有完全排斥，到了“十二五”的時(shí)候，公司是說要“有計(jì)劃增持商業(yè)地產(chǎn)”，主動(dòng)為主，當(dāng)然也接受了被動(dòng)項(xiàng)目。公司商業(yè)地產(chǎn)拿地的成本比較低，且作為綜合項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)貸款相對(duì)比較容易。

　　2010年年報(bào)顯示，保利地產(chǎn)投資性房產(chǎn)金額為42.39億元，同比增長(zhǎng)425.1%，主要原因是廣州保利世貿(mào)中心等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入使用。此外，保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)收入也突破5億元，光保利世貿(mào)中心就達(dá)2.5億元。

　　可以看到的是，保利的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。今年2月，保利地產(chǎn)通過了成立商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中心的提議。這一部門的設(shè)立，同樣標(biāo)志著保利的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，該部門由保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新分管，主要工作是對(duì)保利的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更專業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)方面的指導(dǎo)。

　　此前，保利的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要由項(xiàng)目公司分管，每個(gè)項(xiàng)目公司都會(huì)有自己的團(tuán)隊(duì)，在很多方面無法形成標(biāo)準(zhǔn)化，而且，在其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目日益增多的情況下，需要進(jìn)行集中的調(diào)配。

　　“未來將形成"雙輪驅(qū)動(dòng)"。”保利相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)未來都是保證保利發(fā)展的業(yè)務(wù)，今年將重點(diǎn)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，未來可能會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資本化。

　　實(shí)際上，據(jù)媒體報(bào)道，在2006年，保利就曾透露過計(jì)劃將旗下商業(yè)物業(yè)打包成REITs（房地產(chǎn)投資信托）上市的想法。而該人士則表示，目前仍在計(jì)劃當(dāng)中，但現(xiàn)在還沒有確定選擇哪種方式。