房企融資成本激增 房價會降嗎

　　房地產(chǎn)企業(yè)想要輕易獲得融資的時代似乎已經(jīng)結束了。這一點，從如今地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆炸式增長和不斷攀升的預期收益率上不難看出。那么，這些房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況究竟如何？對未來的房價走勢又會產(chǎn)生怎樣的影響？《金樓市》以地產(chǎn)信托為切口，走訪了熟悉江蘇地產(chǎn)信托的多位資深業(yè)內人士，一探當下開發(fā)企業(yè)的資金現(xiàn)狀。

　　調控見效!

　　信托漸成房企救命稻草

　　如果僅以開發(fā)商的資金情況作為判斷調控成功與否的一個標準，那么，從如今的地產(chǎn)信托現(xiàn)狀中，已不難得出調控已見效的結論。

　　諾亞財富統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度房地產(chǎn)信托漲勢兇猛，相比2010年一季度的152.3億元，該季度新增463.9億元。從2011年一季度數(shù)據(jù)來看，集合信托資金投向房地產(chǎn)領域的比例最高，為29%。而在已經(jīng)公開推介的信托產(chǎn)品中，榮盛發(fā)展、朗詩集團、新城B股（新城地產(chǎn)）、世茂股份、美達集團……這些耳熟能詳?shù)拿志杖辉诹小?/p>

　　以榮盛發(fā)展為例，自今年3月開始，榮盛發(fā)展發(fā)行了一份金額達3億元的1—2年期信托融資計劃——“榮盛龍湖半島觀湖郡項目集合資金信托計劃”，預期年收益為9%。該計劃中稱：在借款期內，借款資金還將用于項目的配套設施建設，如環(huán)湖改造、道路改造等工程，能夠進一步提升龍湖半島項目的整體環(huán)境和形象，從而利于項目銷售和資金回籠，促進企業(yè)良性發(fā)展。

　　江蘇高達創(chuàng)業(yè)投資有限公司負責人告訴記者，按照銀監(jiān)會和國務院的要求，目前房地產(chǎn)公司的IPO和上市房地產(chǎn)公司的再融資都是暫停的，這就堵住了房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的出路，再看貨幣市場，由于存款準備金率的提高，銀行貸款的偏好也在轉向，加上高昂的民間拆借率，地產(chǎn)信托正在成為房地產(chǎn)企業(yè)最后的救命稻草，從風險控制角度考慮，這一融資渠道的成本和風險高于銀行貸款，低于民間借貸。

　　兩年翻倍!

　　融資成本正在急劇攀高

　　在房地產(chǎn)信托規(guī)模急劇增長的同時，不斷走高的收益率也尤為引人關注。根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，近幾年來，由于融資需求旺盛以及物價一路上漲等因素，產(chǎn)品的收益率也日益走高：2009年的平均收益率為8.29%，2010年增長至9.02％，目前則大致為10%左右。

　　某知名信托機構的江蘇公司負責人告訴記者，“如今一項地產(chǎn)信托計劃的預期收益率多在10%以上，加上房地產(chǎn)企業(yè)支付給信托機構的費用，不少信托計劃的融資成本更是高達13%—15%?？梢哉f是在兩年里翻了一番。”以榮盛發(fā)展為例，民生證券在其調研報告中指出，榮盛發(fā)展融資成本較高，一季度公司委托大股東進行信托融資13億元，綜合成本約12.5%。

　　融資成本的攀升，折射出的是房地產(chǎn)企業(yè)較高的資金杠桿率。央行和銀監(jiān)會對30個省市自治區(qū)的調查數(shù)據(jù)就顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，即大部分來自購房者的銀行按揭貸款。然而，近一兩年來，存款準備金率的提高和儲蓄出現(xiàn)的大幅分流慢慢造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金的短缺。南京審計學院金融學院副院長王家華教授分析指出，假設現(xiàn)在銀行有100元錢，由于目前的存款準備金率為20.5%，銀行自有資金就剩下79.5元了，而一般來說，銀行貸款額度不會超過總資金量的70%，這樣銀行可以貸出的就只有55.65元了，此外，當前貸款發(fā)放的利率還往往較基準利率上浮10%以上，再考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)背景，能夠順利獲得貸款的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越少。

　　富人游戲!

　　300萬只是基礎投資門檻

　　那么，這些地產(chǎn)信托計劃推出后，投資者的反應究竟如何呢？極元財富南京公司負責人說，一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)的信托計劃比較受青睞。比如，朗詩集團的“朗詩城峰置業(yè)股權投資集合資金信托計劃”在公開發(fā)行后，預訂情況十分火爆。

　　在這份信托計劃公告中，朗詩集團也給予了不同認購金額的投資者差別化的回報，具體來說，當100萬≤認購金額＜300萬，預期收益率為9.5%；300萬≤認購金額＜600萬，預期收益率為10.0%；認購金額≥600萬元，預期收益率為10.5%；而極元財富南京公司負責人坦言，盡管朗詩信托計劃在公告中設定的門檻為100萬，但在實際的預訂中，由于該信托計劃遭到追捧，300萬就成為了基礎門檻。換句話說，信托產(chǎn)品一般多是富人資產(chǎn)的配置器。

　　而對于信托產(chǎn)品的投資者來說，最需要關注的就是信托產(chǎn)品的抵押物和借款人的資信，而抵押物的變現(xiàn)能力和含金量是最值得關注的。王家華教授指出，除了要學會識別抵押物的價值外，投資者還應盡可能選取一些有借款方母公司、擔保公司、銀行提供擔保的信托產(chǎn)品。

　　[延伸閱讀]

　　地產(chǎn)信托過熱

　　會否左右房價？

　　地產(chǎn)信托對于普通買房人來說，太過遙遠，他們想知道的是：這場地產(chǎn)信托熱過后，房價有沒有松動的可能？

　　對此，網(wǎng)博機構總經(jīng)理孫海指出：“目前南京開發(fā)企業(yè)的凈利潤大致為10%—50%，從這個角度上看，如果融資成本出現(xiàn)大增，對于那些利潤率較薄的開發(fā)商來說，企業(yè)的生存必然面臨嚴峻考驗，但是對于大中型開發(fā)商來說，他們的資金現(xiàn)狀和資金運作能力則要突出很多。”

　　孫海坦言，目前的市場很復雜，由于開發(fā)模式的差異，不同的開發(fā)企業(yè)面臨的市場考驗也不盡相同，相較于高端物業(yè)的開發(fā)商，那些布局二三線城市、強調快速開發(fā)快速周轉的房企如碧桂園受調控的影響就明顯小很多，資金狀況也不會那么嚴峻。“不排除未來一段時間會有一些中小開發(fā)商會因為資金斷裂而出現(xiàn)降價，但考慮到居高不下的融資成本，房價下調的廣度和深度不會很大。”