拿到經(jīng)適房當天就轉(zhuǎn)手 房主反悔卻被法院駁回

漫畫 張冰潔

　　很多人都知道，經(jīng)濟適用房購買未滿5年的，不得上市交易。但事實上，經(jīng)濟適用房未滿5年，房主私下與人簽訂買賣協(xié)議的事屢有發(fā)生。他們私下簽訂的合同究竟有沒有法律效力？記者發(fā)現(xiàn)，過去南京法院都認為無效，然而，現(xiàn)在風向已經(jīng)悄悄發(fā)生變化。

　　南京一位市民買到經(jīng)濟適用房的當天，就加價賣給了別人，半年后，她又反悔想要回房子。她本以為打官司肯定能要回房子，可幾年的官司打下來，她發(fā)現(xiàn)遠非那么簡單。

　　賣房后她又反悔

　　2007年底，市民許霞（化名）所住的房子被拆遷，她拿到了7.2萬元拆遷款。按照政策規(guī)定，許霞可以申請購買經(jīng)濟適用房。2008年初，她與南京光華房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了銷售協(xié)議，約定由她買下一套銀龍花園三期的經(jīng)濟適用房。這套77平米的房子總價為17.3萬多元，按照許霞的說法，她拿著拆遷款，湊了積蓄，還借了點錢買下了這套房子。

　　許霞手里還有一份《住房買賣契約》，契約中，她自己是賣房人，賣的就是銀龍花園的這套房子。2008年1月16日，她與市民李丹（化名）達成協(xié)議，將這套房子以26萬元的價格賣給李丹。

　　許霞的這份買賣契約簽訂的時間，與她從光華房產(chǎn)公司手上購買的時間，是同一天。她這樣解釋自己的行為：“父親突然得了癌癥，醫(yī)院讓我們子女必須馬上交錢動手術(shù)，我沒辦法，只好趕緊把這個房子賣掉。”她承認，李丹是在她買房子之前幾天就聯(lián)系好的，因此她買下房子的當天，就轉(zhuǎn)手賣給了李丹。

　　賣房半年后，許霞開始后悔了。“有人跟我講，你現(xiàn)在沒地方住，以后孩子大了怎么辦呢？你手上的錢也不夠買房的。”其時，許霞已與丈夫離異，獨自帶著女兒生活，兩人一直租房至今。她說，她是賣房之后才知道，經(jīng)濟適用房只有一次購買機會，她把房子賣掉，以后就沒有機會再申請了。

　　許霞開始找李丹商量把房子買回來，但李丹不同意。第二年，李丹裝修房子后住了進去。隨后，許霞將李丹告上法院。

　　一審判合同無效

　　許霞承認自己有過錯：“我當時就是想多拿點錢給家人看病。”但她覺得，既然國家規(guī)定“不能賣”，那么她與李丹之間簽訂的契約就是無效的，李丹應當把房子還回來。

　　一審法院也認同了許霞的觀點。法院引用的是《城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定，“未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。法院認為，許霞在出售房屋時尚未取得權(quán)屬證書，且至今未能領取，違反法律強制性規(guī)定，雙方所簽訂契約無效。

　　既然契約無效，那么雙方就應當把房子和房款還給對方，但由于已經(jīng)裝修，那么就涉及到裝修款的事宜。對于裝修款，法院評估為11.9萬元。法院酌定許霞賠償裝修款的80%給李丹。一審法院判決李丹將房屋退還，許霞將26萬元房款返還，再賠償裝修損失9.5萬多元。

　　二審判合同有效

　　李丹不服判決提出上訴。她對二審法官表示，當初許霞其實并不是父親患病，而是她無力繳納購房款，又不愿意放棄購買經(jīng)濟適用房的機會，才找到李丹，賣了個“房票”。

　　二審法院給出了與一審法院截然相反的觀點。對于雙方簽訂的契約，法院認為并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。法院認為，雖然許霞至今還沒有領取房屋的權(quán)屬證書，但這并不影響房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力。今年4月，南京中院判決撤銷一審判決。

　　拿到二審判決，許霞驚呆了。“不是說經(jīng)濟適用房不滿5年不能轉(zhuǎn)賣嗎？”

　　同樣感到意外的，還有南京多家區(qū)級法院的法官。“這種官司不少，過去我們都是按照5年內(nèi)不能買賣的精神，判決買賣無效的。”南京一家區(qū)級法院的法官透露說，事實上目前沒有明確的說法究竟該怎么判。

　　南京中院一位法官說，對于經(jīng)濟適用房私下買賣合同的效力問題，目前法院正在集中調(diào)研，可能于近期出具指導意見。對于許霞的判例，或許意味著今后的判決導向?qū)l(fā)生變化。

　　延伸

　　法律與政策“打架”咋辦

　　“假如這個判決形成判例，那以后經(jīng)適房私下買賣的會很多。”專門從事經(jīng)適房二手房買賣的中介魏元平說。他覺得經(jīng)適房不能像普通商品房那樣，簡單套用合同法，否則會讓這種政策性房子失去政策性的意義。

　　值得注意的是，即使二審法院判決合同有效，李丹要想成為這套經(jīng)濟適用房真正的主人，仍然存在障礙。南京市房改辦工作人員介紹說，目前南京地區(qū)的經(jīng)濟適用房購買未滿5年的，不得上市交易。這意味著，李丹目前無法去領取到這套房產(chǎn)的權(quán)屬證明。

　　南京市房改辦副主任秦玲說，目前辦理經(jīng)濟適用房上市需要兩個條件：一是購買經(jīng)濟適用房滿5年，這個起始時間以購房發(fā)票記載的時間為準；二是除了上市房屋外，原房主應有第二套住房。

　　許霞說，自己生活十分困難，至今仍然和女兒租房居住，根本沒有房產(chǎn)。這意味著，即使她遵從法院判決，和李丹一起到房改辦去辦理過戶，也將不會被房改辦同意，也意味著法院的判決與政策相悖。

　　“原房主應當有第二套住房的規(guī)定，不是隨意制定的。”秦玲解釋說，經(jīng)濟適用房本身就有強烈的政策性，本身就是為了解決住房困難的群眾的。而如果這些群眾在自身沒有保障的情況下就擅自賣掉房子，勢必又成為政府的負擔，這與當初給他們提供經(jīng)濟適用房的初衷是矛盾的。