信貸無門房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)信托 尖刀起舞資金鏈風(fēng)險積聚

　　信貸一再收緊，房企融資轉(zhuǎn)戰(zhàn)信托，《第一財經(jīng)日報》記者從權(quán)威渠道獲悉，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率已經(jīng)高達20%左右。就在房企們對信托融資既愛又恨之時，風(fēng)險也在逐漸積聚。

　　監(jiān)管層已然意識到房企信托融資風(fēng)險的存在。近日，銀監(jiān)會主席劉明康表示，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控上，要本著市場化原則和審慎經(jīng)營要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測、加強研判，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，推動加強與當(dāng)?shù)刈〗ú块T等信息的溝通與共享。

　　房地產(chǎn)信托撐起半邊天

　　去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控使房企資金鏈趨緊，作為房企傳統(tǒng)融資渠道的銀行貸款，在宏觀審慎的政策框架之下日漸趨于謹慎，此種困窘倒逼房企融資另謀他途，房地產(chǎn)信托成為上選。

　　高通智庫研究報告援引標(biāo)準(zhǔn)普爾數(shù)據(jù)稱，截至2010年第四季度末，在全部3.04萬億元的信托資產(chǎn)中，投資于房地產(chǎn)的信托資金余額為4323.68億元，其中基金化的房地產(chǎn)信托項目余額為168.37億元。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，早已撐起信托投資半邊天。用益信托工作室統(tǒng)計，2010年集合信托資金主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，全年共發(fā)行房地產(chǎn)集合產(chǎn)品603個，發(fā)行資金規(guī)模同比大幅增長340%，達1993.11億元，占去年集合產(chǎn)品資金的49.87%，這些產(chǎn)品的平均期限為1.86年，平均預(yù)期年收益率為8.92%，其中一年期為8.1%，1.5年期為8.8%，2年期為9.16%，2年以上為9.75%。

　　中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2011年一季度末，新增房地產(chǎn)信托710.98億元。而去年同期該數(shù)據(jù)為631.44億元，今年首季新增房地產(chǎn)信托同比增長12.6%。

　　高通智庫判斷，2011年仍是房地產(chǎn)信托發(fā)展年，房地產(chǎn)信托將成為房企最重要的資金補充渠道。

　　中融信托一位投資經(jīng)理仍然看好今年房地產(chǎn)信托，在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時稱：“今年，信托投資可能更偏重于商業(yè)地產(chǎn)，住宅相對會少一些，另外，保障房投資會增加，但要配合有商品房項目才會做。”

　　43家房企負債率超70%

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，按照申萬分類的房地產(chǎn)板塊，從整個行業(yè)2010年年報來看，上市房企資產(chǎn)總計達15583.52億元，總負債為10836.26億元，資產(chǎn)負債率（整體法）為69.54%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計-874.88億元。

　　滬深兩市A股136家房地產(chǎn)企業(yè)中，如果剔除ST股，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負值的企業(yè)達73家，資產(chǎn)負債率超過70%的企業(yè)達43家。

　　其中，保利地產(chǎn)（600048.SH）2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。此外，萬科A（000002.SZ）、首開股份（600376.SH）、華僑城A（000069.SZ）等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。同時，超過20家房地產(chǎn)企業(yè)主動提出不分紅，而是選擇將未分配利潤用來運作項目或是補充流動資金。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年以來，多家房企加快了融資步伐，新鴻基、新世界、瑞安、富力、保利地產(chǎn)均披露了融資信息。其中，新世界、瑞安、富力的融資規(guī)模分別為1.7億元、15億元和26億元；新鴻基融資規(guī)模則高達168億港元；而保利地產(chǎn)96億元增發(fā)計劃延期一年。

　　房企兩難 信托風(fēng)險積聚

　　與大型房企相比，中小房企正處于資金“饑渴”狀態(tài)。信貸無門，房企融資遂轉(zhuǎn)向信托，但高額的成本讓它們苦不堪言。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐漸深入，樓市銷售持續(xù)冷淡，房企未來業(yè)績堪憂。兩難困局中，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險也在積聚。

　　“房企因資金鏈緊張導(dǎo)致償付困難的風(fēng)險存在，”中融信托投資經(jīng)理表示，“但事前，我們都會對房企資質(zhì)進行調(diào)查。”

　　近日，業(yè)內(nèi)傳言銀監(jiān)會將出臺新規(guī)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對此，銀監(jiān)會相關(guān)人士予以否認。

　　用益信托首席分析師李?D告訴本報記者，對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)范，要結(jié)合整個房地產(chǎn)調(diào)控效果來看，“如果是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控步驟，從而對房地產(chǎn)信托進一步收緊，這種可能是存在的。”

　　2010年12月，銀監(jiān)會發(fā)文提示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險，《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》要求，各信托公司立即進行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況，包括但不限于信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金比例是否達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風(fēng)險處置預(yù)案等內(nèi)容。